전세대출 있는데 입주할 집 사면? 세입자 있을땐 회수 미뤄줘

6·17 대출규제 Q&A

갭 투자(전세 끼고 주택 매입)를 규제하는 6·17 부동산 대책에 따라 앞으로 대출받아 집을 사기가 한층 어렵게 됐다. 전세 대출을 받아 3억원 넘는 집을 사면 즉각 대출을 갚아야 하고 향후 3년간 주택담보대출이 제한되는 등의 불이익을 받는다. 무주택자가 전세 대출이 아닌 주택담보대출을 받아 집을 살 경우에는 반드시 6개월 이내에 전입해야 한다. 대출 규제 관련 궁금한 사항을 문답으로 정리했다.

―대출 규제 시행 이후 전세 대출을 받아 5억원짜리 집을 사서 입주하려고 한다. 세입자 임대계약이 6개월 남았는데 주택 구입 즉시 대출을 갚아야 하나.

"그렇지 않다. 정부는 자신이 곧 입주할 집을 미리 사두려고 하는데 세입자가 살고 있어 즉시 들어가기 어려울 경우에 한해 예외를 인정해주기로 했다. 기존 세입자의 임대계약이 끝나 입주할 때까지는 대출을 회수하지 않겠다는 것이다. 다만 새로 산 집에 살고 있는 세입자의 임대계약이 끝나기 전에 본인의 전세 대출이 만기가 됐다면 대출금을 갚아야 한다. 가령 세입자 임대계약이 1년 남았는데, 본인 전세 대출이 6개월밖에 안 남았다면 만기 연장이 안 되는 것이다. 예외 사유를 악용해 갭 투자에 나서는 걸 막겠다는 취지다."

―전세 대출 규제 시행(7월 중순) 이전에 이미 전세 대출을 받아 살고 있다. 7월 말쯤 5억원짜리 아파트를 사려고 하는데 전세 대출을 즉시 갚아야 하나.

"그렇지 않다. 규제 시행일 이후에 전세 대출을 받은 사람이, 규제 시행일 이후 3억원 초과 아파트를 구매할 때 전세 자금 회수 대상이 된다. 규제 시행일 이전에 전세 대출을 받았다면 문제없다. 다만 전세 대출 만기를 연장하는 건 불가능하다."

―규제 시행 이후 전세 대출을 받았는데, 집 근처에 6억원짜리 아파트가 급매로 싸게 나왔다. 사도 괜찮을까.

"잘 따져봐야 한다. 우선 당장 전세 대출을 바로 갚아야 하는 부담이 가장 큰 문제다. 즉시 연체 정보 등록, 연체이자 등 불이익이 생긴다. 만약 자금 사정이 넉넉하지 않아 3개월 이상 안 갚으면 채무 불이행자가 된다. 더구나 향후 3년간 주택 관련 대출이 제한되기도 한다."

―규제 시행 전 5억원짜리 아파트를 사기로 하고 계약서까지 썼다. 규제 시행 후인 7월 말 전세 대출이 가능할까.

"가능하다. 전세 대출 관련 규제는 7월 중순 이후 신규 대출을 받는 사람부터 적용되는 게 원칙이다. 다만 규제 시행일 이전에 매매계약을 체결한 사람에게는 종전 규정이 적용된다. 다만 가(假)계약은 효력을 인정해주지 않는다."

―작년에 6억원짜리 집을 산 1주택자다. 집값이 3억원이 넘으니 전세 대출은 아예 불가능한가.

"그렇지 않다. 이번 규제는 새로 집을 사는 사람에게 적용되기 때문에 기존 주택 보유자는 전세 대출을 받을 수 있다. 다만 작년 '12·16 대책'에 따라 9억원 초과 아파트를 보유하고 있는 사람은 전세 대출을 받을 수 없다."

―규제 시행 후 7억원짜리 아파트를 새로 샀는데 갑자기 지방으로 발령받았다. 이 경우에도 전세 대출이 불가능한가.

"그렇지 않다. 정부는 실수요자를 위해 예외를 인정해주겠다는 계획이다. 다만 조건이 까다롭다. 직장 이동, 자녀 교육, 부모 봉양 등 불가피한 사유로 시·군을 바꿔 전셋집을 구하는 경우 등이다. 서울·광역시 내 이동은 불가능하다. 또 자기 집과 전셋집 모두 실제 거주하는 '두 집 살림'을 해야만 한다."

―1주택자는 전세 보증 한도가 줄어든다는데 얼마나 줄어드나.

"다음 달 중순쯤부터 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자 전세 보증 한도가 2억원으로 줄어든다. 지금은 수도권 4억원, 지방 3억2000만원이었다. 주택금융공사의 전세 보증 한도는 이미 2억원이었다. 민간 기관인 서울보증보험(SGI)의 1주택자 전세 보증 한도는 현재 5억원인데 줄어들 것으로 보인다."

―1주택자인데 이사 가려고 주담대를 받아 새집을 샀다. 6개월 내 기존 주택을 처분하여야 한다는데, 집이 안 팔리면 어떻게 하나.

"어쩔 수 없이 대출 즉시 상환, 3년간 주담대 제약 등 불이익을 감수해야 한다. 대출을 받아 새집을 사려는 사람은 6개월 내에 전입이 가능할지, 기존 집이 6개월 내 팔릴지 잘 따져봐야 한다. 한편 주택 구입 목적이 아닌 생활안정자금 목적의 주담대에는 이런 규정이 적용되지 않는다.

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