[6·13대책 Q&A] 주택사업자 담보대출 NO.. 재건축 2년 거주해야 분양권

달라지는 부동산 정책 Q&A

문재인정부가 21번째 부동산 대책을 내놨다. 최근 집값 상승세를 보이고 있는 수도권 서쪽 절반과 대전, 충북 청주가 규제지역으로 묶인다. 부동산 법인의 종부세를 인상해 세금 부담을 늘리고, 서울 등 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 주기로 했다. 6·17 부동산 대책을 Q&A로 정리했다.

Q: 추가 규제지역으로 지정된 지역과 효력 발생일은.

A: 경기도 자연보전권역과 접경지역을 제외한 전 지역, 인천은 강화·옹진을 제외한 전 지역이 조정대상지역에 추가된다. 대전과 청주도 일부 읍·면을 제외하고 모두 조정대상지역이다. 투기과열지구는 경기도 성남수정, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인 수지·기흥, 화성(동탄2만 지정) 등이 추가된다. 인천은 연수·남동·서, 대전은 동·중·서·유성 등이 추가됐다. 규제는 19일부터 효력이 발생한다.

Q: 부동산 사업자 대출 어떻게 바뀌나.

A: 모든 지역의 법인과 개인 주택 매매·임대사업자의 주택담보대출이 금지된다. 시설자금뿐만 아니라 운전자금용으로도 주담대를 받을 수 없다. 7월 1일부터 시행된다. 그 전까지 주담대를 신청하거나 주택매매계약(가계약 불포함)을 체결하고 계약금을 이미 납부한 경우에는 종전 규정을 적용한다. 다만 임차인 보호 차원에서 주택 매매·임대사업자가 7월 1일 전에 취득한 주택에 대해 임차보증금 반환 목적으로 대출을 신청하면 허용한다.

Q: 부동산 법인 세금 얼마나 증가하나.

A: 부동산 법인의 종부세가 내년부터 오른다. 법인 보유 주택의 종부세는 2주택 이하는 3%, 3주택 이상은 4%로 ‘최고세율’이 적용된다. 다주택자가 법인을 활용해 종부세 공제를 받는 것도 불가능해진다. 현재 개인이 3주택을 단독 보유하면 공제를 6억원 받을 수 있는데, 법인 2개를 설립해 분산 보유하면 총 21억원(개인 1주택 9억원+법인별 6억원)의 공제를 받을 수 있다. 정부는 앞으로 법인 주택에 대해서는 종부세 공제를 하지 않는다. 법인의 주택 매매 차익 과세도 강화한다. 현재 법인은 주택 처분 시 기본 법인세율(최대 25%)에 10%의 추가 세율을 더해 차익의 35%를 세금으로 냈다. 개인의 양도소득세 부담(최대 62%)에 비해 적다. 정부는 내년 1월부터 추가 세율을 10%에서 20%로 올린다. 또 법인이 보유한 8년 장기 임대등록 주택의 종부세 비과세 제도를 오는 18일 이후 조정대상지역에 8년 장기 임대등록하는 주택은 제외하기로 했다.

Q: 재건축 조합원 2년 이상 거주 조건은.

A: 서울 등 수도권 투기과열지구에서 재건축 조합원이 2년 이상 거주한 경우에만 분양권을 받을 수 있다. 분양공고일 현재 소유하고 있는 건축물에서 2년 이상 거주한 경우 조합원 분양을 신청할 수 있다. 반드시 연속해 2년 이상 거주할 필요는 없고, 기간 합산을 통한 총 거주기간이 2년 이상이면 분양 신청이 가능하다. 이르면 오는 12월 법 개정 이후 최초 조합 설립인가 신청 사업부터 적용한다.

Q: 시세가 6억원인 서울시내 아파트를 사려고 한다. 자금조달계획서 외에 증빙자료를 내야 하나.

A: 앞으로 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야 한다. 서울은 전 지역이 투기과열지구라 서울시내 부동산을 사는 사람은 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등의 증빙자료 제출이 의무화된다. 다만 시행령 개정 시점인 9월 이전 거래에 대해서는 적용하지 않는다. 그 전까지는 9억원 이하 주택은 증빙자료를 제출하지 않아도 된다.

Q: 무주택자가 서울시내 주택을 구입하기 위해 주택담보대출을 받을 경우는.

A: 7월 1일부터는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 규제지역 주택 구입을 위해 주담대를 받으려면 주택 가격과 관계없이 대출 실행일로부터 6개월 이내에 전입해야 한다. 보금자리론을 받을 경우에는 3개월 내 전입해야 하고 1년 이상 실거주해야 한다. 이 의무를 위반하면 대출금이 회수된다.

Q: 1주택자가 ‘갈아타기’를 위해 주담대를 받아도 마찬가지인가.

A: 그렇다. 1주택자는 6개월 내에 기존 주택을 처분하고 신규 주택으로 전입해야만 한다. 해당 기간 내에 전입하지 않게 되면 대출약정 위반이 적용돼 대출을 상환하는 것은 물론 향후 3년간 주택 관련 대출을 받을 수 없다.

Q: 주택 구입 목적 말고 생활자금 마련 등의 목적으로 받는 주담대도 전입 의무가 있나.

A: 아니다. 6·17 대책으로 새로 적용되는 기한 내 전입 요건은 주택 구입 목적의 주담대에만 적용된다.

Q: 현재 주택매매 계약을 하고 있는데 적용되나.

A: 아니다. 6월 30일까지 주택매매계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명할 수 있거나 이미 금융기관에 주담대 신청 접수를 완료한 경우에는 이전 규정대로 적용받는다. 단, 가계약은 해당되지 않는다.

세종=전슬기 이종선 기자 sgjun@kmib.co.kr

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