"더이상 풍선효과 없다".. 갭투자자 '틈새' 투기 원천봉쇄

투기과열지구 31곳서 48곳으로
조정대상지역 44곳→69곳 늘어
대전·청주도 규제지역에 포함
법인 주택 구매 대출규제 강화

[디지털타임스 박상길 기자] 정부가 '6·17 부동산 대책'에서 규제지역을 수도권 서쪽과 대전, 청주 등지로 확대하고 법인의 주택 구매에 대한 세제·대출규제까지 강화하기로 했다. 이는 '빈틈'을 파고드는 풍선효과를 '원천 차단'하겠다는 뜻으로 풀이된다.

정부는 17일 부동산 대책에서 경기 고양, 안성, 오산, 시흥, 대전, 청주 등지를 조정대상지역으로 묶고, 그 중에서도 풍선효과로 시장이 과열 조짐을 보였던 경기 수원, 군포, 안산 단원구, 인천 연수구, 대전 유성구 등지는 투기과열지구로도 지정했다.

이에 따라 투기과열지구는 31곳에서 48곳, 조정대상지역은 44곳에서 69곳으로 늘어났다. 국토부가 이날 공개한 규제 지도를 보면 투기과열지구는 서울과 인근 경기 남부권, 인천 일부 구 등지로 둥글게 펼쳐진 모양새다.

조정대상지역은 수도권을 좌우로 나눴을 때 접경지역을 제외한 서측 지역에 지정됐다. 지방에서는 대전과 청주가 편입됐다.

정부는 작년 대출 규제를 강화한 12·16 대책으로 집값을 진정시키려 했다. 하지만 수도권 비규제 지역에서 집값 불안이 계속되자 지난 2월 20일 수원 영통·권선·장안구, 안양 만안구, 의왕시를 조정대상지역으로 신규 지정했다. 그러자 인천과 군포, 안산, 오산 등지로 집값 불씨가 옮아가자 정부는 이날 규제지역을 대폭 늘리는 초강수로 대응한 것이다.

한국감정원에 따르면 올해 2월 셋째주와 이달 둘째주 집값 변동률을 비교하면 안산은 0.33%에서 0.51%, 오산은 0.18%에서 0.31%로 오르는 등 풍선효과가 관측됐다. 대전은 1년간 집값 누적 상승률이 11.50%에 달했고 지난달 들어 상승폭이 더 커졌다.

국토부 관계자는 "이제는 더이상 풍선효과가 나오지 않게 하겠다는 뜻"이라며 "수도권 규제지역에서 제외된 경기 동부나 접경지역으로 또다른 풍선효과가 나온다면 바로 추가 지정할 수 있다"고 밝혔다.

규제지역이 넓어질 뿐만 아니라 규제 내용도 강화됐다. 모든 규제지역에서 주택을 구입할 때 주택담보대출(주담대)을 받으면 6개월 이내에 기존 집을 처분하고 전입하게 하는 갭투자 방지책 등이 추가됐다. 또 규제지역에선 모든 주택 거래에 대해 자금조달계획서 제출이 의무화된다. 기존에는 3억원 이상 주택 거래시로 제한돼 있었으나 앞으론 규제지역에선 중저가 주택이라도 자금 형성 과정을 모니터링하게 되는 셈이다.

투기과열지구에서는 모든 주택 거래시 자금조달계획서의 증빙서류도 내야 한다. 정부가 법인의 주택 매매에 대한 규제를 강화한 것도 풍선효과를 막기 위한 조치다.

최근 수도권과 지방의 비규제지역을 돌며 시장을 들썩이게 한 것도 결국 부동산 투자 법인이라는 것이 정부의 판단이다. 매매업 법인은 2017년 12월만 해도 2만3000개였으나 2년만인 작년 12월 3만3000개로 1만개가량 늘었다. 임대업 법인은 같은 기간 4만2000개에서 4만9000개로 증가했다.

법인이 아파트를 매수한 비중도 2017년 1%에서 작년 3%로 높아졌고 인천과 청주 등 시장 과열지역에서 매수 비중이 큰 폭으로 확대됐다. 인천에서 아파트 매매 거래 중 법인의 매수 비중은 2017년만 해도 0.6%였으나 올해 1∼5월에는 8.2%로 높아졌다. 청주에선 같은 기간 법인 매수 비율이 0.9%에서 12.5%로 뛰었다.

국토부 관계자는 "앞으론 개인이 규제를 피하기 위해 법인을 만들어 비규제 지역을 돌며 아파트 쇼핑을 하는 것은 매우 어려워질 것"이라고 말했다.

박상길기자 sweatsk@dt.co.kr