50주 연속 오른 전셋값, 갭투자의 불쏘시개

[MT리포트]고삐풀린 갭투자⑤

[편집자주] 12·16 부동한 대책이 나온지 반년이다. 무섭게 오르던 서울 아파트값을 잡는가 싶더니 반년도 안돼 다시 상승세다. 다주택자, 고가 아파트에 융단폭격식으로 초강력 대출규제와 보유세 강화를 내놨는데 결국 안 먹혔다. 시장에 풀린 많은 돈과 함께 '묻지마' 갭투자를 못 잡아서다. 서민보호를 위해 만들어진 전세제도가 부동산 투기 지렛대로 변질된 '웃픈' 현실이다. 고삐풀린 갭투자의 실상을 들여다봤다.

슬금슬금 오르는 전셋값에 세입자들의 시름이 깊어지고 있다. 설상가상으로 아파트값이 주춤하면서 높은 전세보증금을 활용해 집을 사려는 갭투자(전세 끼고 매매)는 늘어나고 있다. 아파트 값이 오르면 전세가격도 높아지니 임차인 입장에서는 악순환이다. 정부와 여당이 부랴부랴 전세계약 기간을 늘리고, 보증금을 올릴 수 있는 한도를 제한하는 등의 임대차보호법 개정을 추진하는 이유다. 하지만 전문가들은 임대차보호법의 부작용을 우려한다.

◇오르는 전셋값, 내리는 매매값=서울 아파트 전세값은 지난해 7월 1주차(7월1일)부터 오르기 시작해 50주 연속 상승했다. 누적 상승률은 3.09%다. 같은 기간 서울 아파트값은 1.73% 오르는 데 그쳤다.

전세값의 변동률이 매매값 대비 2배 가까이 높아지다보니 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 높아졌다. 서울 아파트 평균가격을 기준으로 한 전세가율은 지난 1월 57.2%에서 지난달 57.6%로 0.04%p 올랐다. 서초구의 경우 지난 1월 50.3%에서 지난달 51.8%로 1.5%p 뛰기도 했다.

코로나19 여파로 매매거래가 주춤한 사이 매수 대기층이 계약 연장에 나서면서 전세 수요가 높아진 까닭이다. 통상 전세가율이 높아지면 전세보증금을 활용한 갭투자(전세 끼고 매매)가 횡행한다. 갭투자로 매매 거래가 늘고 가격이 오르면 전세값도 덩달아 높아진다. 대출 규제로 매매 수요를 막아뒀는데 전세보증금이 오르면서 거래 활성화의 불쏘시게가 된 셈이다. 정부가 임대차보호법 등 전월세 시장 보호 방안 마련에 나선 까닭이다.

◇ "전세가격 통제, 오히려 시장 변동성 키워"=하지만 전문가들은 정부가 섣불리 전세시장에 개입하면 전세가격이 더 오를 수 있다고 우려한다.

정부가 임대차 계약 갱신 기간을 1년에서 2년으로 늘린 1989년 전후 서울 아파트 전셋값이 급등한 경험도 있다. KB국민은행 통계를 보면 1988년 7.01%였던 서울 아파트 전셋값 상승률은 해당 법률이 국회를 통과한 1989년 29.6%로 치솟았고 이듬해에도 23.65%나 뛰었다. 1991년 4.75%로 안정세를 찾기 전까지 2년간 급등장이 연출된 셈이다.

노희순 주택산업연구원 연구위원은 "주택 가격 상승 여력을 막고자 임대차기간을 3~4년으로 늘리면 집주인 입장에서는 전세보증금을 최대한으로 받으려 할 것"이라며 "서울 아파트 값이 높아지고 대출 제한도 엄격해지면서 전세에서 매매로 전환하기도 힘든 상황이다. 전월세 규제를 가하면 시장의 부작용을 더 키울 수 있다"고 말했다.

이창무 한양대학교 도시공학과 교수도 "결국 다주택자가 임대주택사업자인데 이들의 주택 보유 세부담이 늘었다. 그나마 수입원인 전월세 가격까지 통제받으면 민간임대주택 공급이 줄어들 수 있다"고 설명했다.

치솟는 전세가격을 낮추는 근본적인 대안은 결국 임대주택을 늘리는 것이라고 입을 모았다. 노 연구원은 "전세 수요를 매매수요로 돌리기 어려운 상황에서 가격을 안정화시키려면 임대 주택을 많이 짓는 수밖에 없다"며 "새로 짓는데 소요되는 시간 등을 고려했을 때 사회주택 매입이나 매입임대주택, 공유주택 등을 활용하는 것이 대안이 될 수 있다"고 설명했다.

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조한송 기자 1flower@mt.co.kr

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