하반기 서울 집값 열쇠는 '전세'

2020. 6. 9. 10:38
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신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 정부의 각종 부동산 정책 여파 속에서 서울을 비롯한 전국 대부분 지역에서 아파트 매매 가격의 회복세가 관측되고 있다.

김열매 유진투자증권 연구원은 하반기 부동산 시장 전망과 관련 "서울 아파트의 전세가격 흐름이 중요하다"면서 "전세가격이 하락하면 매매가격이 하방 압력을 받을 수 있는데, 반대로 전세가격이 오르면 매매가격의 상승 가능성이 높아진다"고 분석했다.

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서울 아파트 전세값 상승세 지속..매매가격도 꿈틀
전문가들 "하반기 서울 전세가격 상승 추세"
경기·인천은 개발 호재 '주목'
미니신도시급 단지가 조성될 예정인 서울 용산구 정비창 부지 일대의 모습. [연합뉴스]

[헤럴드경제=양대근 기자] 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19)과 정부의 각종 부동산 정책 여파 속에서 서울을 비롯한 전국 대부분 지역에서 아파트 매매 가격의 회복세가 관측되고 있다.

오는 8월부터 민간택지 분양가상한제와 전매제한 강화 등 규제 대책이 잇따라 시행될 예정인 가운데 상당수 전문가들은 하반기 서울 집값을 가늠할 열쇠로 전세시장을 주목한다.

‘슈퍼 여당’이 된 더불어민주당이 21대 국회 개원과 동시에 주택임대차보호법 법안 발의에 속도를 내고 있어 전세가격 움직임에 핵심 변수가 될 것으로 보인다.

9일 한국감정원의 주간아파트 가격동향에 따르면 서울 아파트의 전세가격은 지난해 7월 첫째주부터 올해 6월 첫째주까지 11개월 동안 상승했다. 누적 변동률은 3.04%로 전국의 전세가격 변동률(2.27%)을 웃돌았다. 같은 기간 강남4구(강남·서초·송파·강동구)의 아파트 전셋값은 4.54%까지 치솟았다.

올해 5월 이후만 놓고 보면 서울 아파트의 전세가격이 계속 오르는 것과 동조해 매매가격의 낙폭도 크게 줄었다.

김열매 유진투자증권 연구원은 하반기 부동산 시장 전망과 관련 “서울 아파트의 전세가격 흐름이 중요하다”면서 “전세가격이 하락하면 매매가격이 하방 압력을 받을 수 있는데, 반대로 전세가격이 오르면 매매가격의 상승 가능성이 높아진다”고 분석했다.

일례로 지난 2003년부터 서울 아파트 전세가격이 2년 가까이 하락세가 계속되면서 2005년에는 매매가격 변동률이 마이너스로 돌아서는 현상이 관측된 바 있다.

양지영 양지영R&C연구소장 역시 “전세 수요 측면에 있어서 민간택지 분양가상한제 적용 물량을 기다리는 사람들이 많고, 매매시장 불안과 대출 강화 속에서 전세로 눌러 앉으려는 수요가 증가하고 있다”며 “공급 면에서도 집주인들의 실거주 요건이 강화되고 내년부터 입주 물량이 줄어들 것으로 예상되고 있어, 하반기에 전세가격이 상승할 수 있는 환경이 조성되고 있다”고 전망했다.

곽창석 도시와공간 대표는 “(정부 규제 대책이) 장기적으로 공급물량 부족 현상을 유발하고 전세가격이 매매가격을 밀어올리는 악순환이 반복될 가능성도 있다”고 꼬집었다.

정부와 여당의 임대차보호법 강화 기조는 향후 전세가격을 자극할 수 있는 원인으로 지목된다. 윤후덕 더불어민주당 의원은 지난 5일 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 도입하는 내용을 골자로 한 ‘주택임대차보호법’ 개정안을 대표 발의했다. 임차인에게 1회에 한해 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 하고, 임대료의 증액 상한을 5%로 묶는 것을 주요 내용으로 한다.

이와 관련 전문가들과 공인중개업계에서는 “제도 시행을 앞두고 전세가격이 단기적으로 가격이 급등할 부작용이 나타날 가능성이 높다”고 우려하고 있다.

경기와 인천 등 다른 수도권과 지방 주택시장의 경우 광역교통망 확충과 재건축·재개발 등 개발 이슈가 하반기 집값 흐름에 중요한 영향을 미칠 것으로 예상된다.

김열매 연구원은 “정부의 광역교통 2030대책에 따라 경기와 인천 지역을 중심으로 상승이 예상되며 개발 호재가 있는 지방 지역의 상승폭도 확대될 것”이라며 “이 지역들의 구축 아파트 및 재개발·재건축 입주권에는 투기 수요가 지속적으로 유입될 수 있다”고 평가했다.

bigroot@heraldcorp.com

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