[이슈분석] 서울 아파트값 9주만에 하락세 멈춰..집값 바닥 다지기?

■ 경제와이드 모닝벨 '이슈분석' - 두성규 한국건설산업연구원 선임연구위원

서울 아파트값이 9주간의 하락세를 끝내고 보합으로 전환했습니다. 정부가 어떤 대책을 내놔도 오히려 튀어오르기만 하던 집값이 코로나19의 경제 충격으로 잡힌다는 소식이 전해지고 있었는데, 이제는 그런 하락세마저도 끝났다는 분석이 제기됩니다.

하지만 정부의 부동산 규제는 계속됩니다. 이제는 과거 발표했던 수많은 고강도 대책들이 시행을 앞두고 있는데요. 재건축 초과이익 환수제, 분양가 상한제같은 제도들이 본격적으로 문을 엽니다. 현 부동산 상황과 함께 정부 대책의 효과 짚어보겠습니다.

Q. 요즘 시장 분위기부터 짚어보겠습니다. 한국감정원 통계 기준으로 서울 아파트값이 9주만에 보합으로 전환했습니다. 하락세가 끝났다고 봐야 할까요?

- 서울 아파트값 하락세 멈추고 10주 만에 '보합'
- "급매 소진" 9억이하 상승세…15억이상 하락세 진정
- 12·16대책에 상승세 둔화…코로나 탓에 하락세
- 강남 4구, -0.07%→-0.03%…하락폭 둔화
- 경기·인천 지역 풍선효과 지속…상승폭 확대
- 경기도, 지난주比 0.17%↑…지방, 0.07%↑

Q. 서울 내 지역별로는 어땠는지도 궁금하고요. 9주간 떨어지긴 많이 떨어졌는데, 그래서 요즘 서울 집값은 얼마나 하나요?

- 입주 1~5년차 신축 '인기'…평균 14억 육박
- 신축 아파트 인기, 10년차 아파트보다 4.7억↑
- 반포·잠원 일대 속속 탈바꿈…서초구 25억 '최고'
- '마용성' 대표 용산, 신축 아파트값 송파구 '훌쩍'
- 전문가 "분양시장 쏠림 현상…신축 선호 지속"

Q. 이번엔 전세로 넘어가 볼까요? 전셋값은 계속 오르는 추세인 것 같더라고요.

- 서울 아파트 전세, 금리 인하·물량 부족 등 영향
- 전셋값 0.04%↑…역세권·학군지 위주로 수요↑
- '전세 눌러앉기' 심화로 전세시장 다시 '빨간불'
- 심상찮은 서울 전셋값, 올 가을 전세대란 우려
- 서울 전셋값 1년새 2400만원↑…집값 자극 우려

Q. 왜 이렇게 전셋값이 오르는 걸까요? 근본적인 원인이 뭡니까?

- 내년 서울 신규 입주 '반토막'…'전세 대란' 우려
- 보유세 증가·저금리…집주인 전세보다 월세 선호
- 전세 47주째 상승…매물 부족·가격 상승 '이중고'
- 코로나에 향방 잃은 집값…매매 대신 전세 연장 현상
- '로또 청약'에 청약 대기 수요…전세시장 몰림

Q. 지금 관련해 세입자 보호법이 준비 중이죠. 관련 내용도 설명해 주시죠.

- 전세시장 불안 조기 차단 위해 임대차보호 3법 추진
- 전·월세신고제 올해말 도입…내년 하반기 시행 예정
- 전·월세 신고제, 매매처럼 30일 이내 실거래가 신고
- 전·월세 상한제, 계약갱신청구권도 21대 국회 논의

Q. 지난해 합헌 결정을 받은 재건축 초과이익환수제가 본격적으로 시작됩니다. 재건축은 아파트값에 정부와 지자체가 마련한 입지와 인프라 등이 반영되니, 그 이익분을 환수해 전체 국민에게 돌려준다는 취지의 법안입니다. 환수제가 언제부터 적용됩니까?

- 재건축 초과이익 환수 본격화…60곳 2500억 규모
- 지난해, 헌재 "초과이익 환수, 재산권 침해 안해"
- 초과이익환수 '부활'…국토부, 개정안 입법예고
- 정부 "주거환경 열악·공공임대 늘린 지자체 더 배분"
- 부담금 통보 단지 '발등의 불'…강남 재건축 긴장

Q. 7월 말이면 분양가 상한제 유예기간도 끝납니다. 분양가를 제한하는 대신에 의무 거주 기간이 도입되는 등 다양한 보완책이 최근 마련됐죠. 분양가 상한제는 어떻게 평가하십니까? 시행되면 어떤 영향이 있을까요?

- 하반기 거세지는 부동산 규제…유예 대책도 임박
- 다주택자 양도세 중과 면제 종료…분상제도 시행
- 입주자 모집공고 미신청 재건축·재개발 적용 임박
- 대부분 주택 분양권 전매 금지…청약시장 과열 방지

Q. 청약 시장 인기가 식지 않고 있는데요. 정부 규제는 규제대로 시장은 시장대로 따로 움직인다는 얘기도 나옵니다. 8월부터 전매제한이 시작되는데도 동탄 신도시에는 공공택지 분양에 수만명이 몰렸다고요?

- 규제 시작 전 아파트 마련…전국 청약 광풍
- 1순위·무순위에 이어 '줍줍'까지 로또청약 기대
- "전매제한 쯤이야" 동탄 5.6만·위례 4.2만명
- 공공택지 반값 분양 '바글'…규제 무용지물 우려
- 올해 아파트 청약 경쟁률, 작년대비 3배 이상↑
- 높은 청약 경쟁률, 신축아파트 프리미엄으로 연결

Q. 빈틈을 노리는 투자도 있습니다. 국토부가 용산역 철도정비창 부지에 미니신도시급 아파트를 지겠다고 나서면서 개발호재를 노리고 부동산 시장이 들썩이는데요. 결국 용산 일부 지역을 토지거래허가구역으로 지정했습니다. 그랬더니 이번엔 경매시장이 난리에요. 단독주택이 감정가 2배에 낙찰됐다는데요?

- 개발호재·규제우회에 용산 주택 경매 과열 양상
- 신용산역 물건에 45명 응찰…12.1억에 매각
- 감정가 2배 넘어 낙찰…2,3위와 큰 차이 없어
- 용산역 정비창 부지 개발 공급 소식에 '들썩'
- 국토부, 용산 일대 13곳 토지거래허가구역 지정
- 경매, 토지거래허가 대상 제외…응찰자 몰림 현상

Q. 부동산 규제가 커질수록 현금 부자들만의 리그가 되고 있다는 비판도 있습니다. 양극화만 더 심화되는 것 아닌지 우려도 됩니다. 올 하반기 부동산은 어떻게 움직일지 전망 부탁드립니다.

- '현금 부자만의 리그' 규제 비웃는 부동산 불패
- 코로나 공포에 길 잃은 1100조…부동산 유입 우려
- 국토부, 강력한 대책 고심…부동산 남은 카드는?   

(자세한 내용은 동영상을 시청하시기 바랍니다.) 

( www.SBSCNBC.co.kr )

☞ SBSCNBC 공식 [페이스북][트위터][모바일 앱] 바로가기