"상한제 피하고 분양권 전매 막차 타자"..주택시장 5~7월 '큰 장'

8월은 분양가 상한제· 분양권 규제 실행되는 D-데이
수도권과 전국, 7월까지 올해 분양물량의 절반 쏟아져
청약 대기자들, 고점자 몰리는 상한제 이전에 기회 잡아야
6개월 뒤 전매 가능 비규제지역 막판 청약열기 뜨거워
7월 이후엔 실수요자 시장..투자가치 높은 지역 쏠림현상도

[헤럴드경제=문호진 기자] 주택청약시장에 5~7월 ‘큰 장’이 선다. 주택건설업체들에 8월 이후는 규제의 ‘원·투 펀치’를 얻어맞는 전환점이 되는 달이다. 예고됐던 민간택지 분양가 상한제가 본격 시작되는 달인 데다 정부의 5·11 조치로 수도권과 지방 광역시의 대부분 지역에서 새 아파트의 분양권 전매가 금지되기 때문이다. 주택건설사들은 이런 까닭에 D-데이인 8월 이전에 분양에 나서기 위해 급피치를 올리고 있다. 코로나 사태, 총선 등으로 미뤘던 분양 물량을 쏟아낼 태세다. 청약자 입장에서는 양과 질이 풍성한 ‘청약 밥상’을 받게 되는 셈이다. 분양가 상한제가 실시되는 8월 이후에는 재건축·재개발의 사업성 하락으로 공급 물량이 줄 수밖에 없고 나오더라도 청약 가점 고수들의 몫이 될 공산이 크다. 따라서 7월까지 주택분양시장은 코로나발 불황을 녹이면서 ‘청약 대잔치’가 펼쳐질 것으로 보인다.

▶‘규제 D-데이’ 8월 이전 밀어내기 물결…서울 5~7월 물량 전년比 2.5배

부동산정보업체 부동산인포에 따르면 서울에서 5~7월 중 공급을 예정하고 있는 물량은 총 2만918가구다. 이 중 조합원 물량 등을 제외하고 일반에 분양되는 물량은 8303가구다. 지난해 같은 기간에 공급됐던 일반분양 3358가구보다 2.5배가량 늘어난 수준이다. HUG(주택도시보증공사)의 분양가 규제로 후분양을 저울질하고 있는 서울 강동구 둔촌주공 재건축(1만2032가구)이 포함될 경우 서울 분양물량은 더 늘어날 수 있다.

또 직방은 5~7월 수도권 및 지방 광역시의 분양 예정 물량이 12만5000여가구로, 올해 예정 물량(23만7730가구)의 절반에 달할 것으로 추산한다. 코로나 사태에도 최근 분양시장의 호조세가 이어지고 있어 7월 28일까지로 예정된 민간 분양가 상한제 유예 기간 내에 맞춰 분양 일정을 서두르려는 단지들이 늘어난 영향으로 풀이된다.

업계에서는 단기간에 집중된 물량이 나오지만 초저금리로 시중 유동성이 풍부한 데다 수억원의 시세차익을 안겨주는 ‘로또’를 잡으려는 대기 수요가 탄탄해 순조로운 분양이 이뤄질 것으로 예상하고 있다. 지난 3월 서초구 르엘신반포(124 대 1)와 양천구 호반써밋목동(128 대 1) 등이 세 자릿수 평균 경쟁률로 청약을 마친 것이 말해주듯 ‘청약시장 불패’는 이어지고 있다. 한국감정원 자료에 따르면 서울 재개발·재건축 단지의 1순위 청약 경쟁률은 2017년 11.09 대 1, 2018년 31.87 대 1, 2019년 41.93 대 1, 2020년(4월 기준) 65 대 1 등으로 해마다 높아지는 추세다.

권일 부동산인포 리서치팀장은 “분양가 상한제 이후에는 아파트 공급이 급감할 가능성이 커 당첨을 자신할 수 있는 고가점자가 아니라면 분양 물량이 많은 7월까지 청약에 도전하는 것이 그나마 당첨 가능성을 높이는 방법”이라며 “강남권 외에도 강북권 등 지역별 물량이 다양한 데다 1000가구 이상의 대단지도 많아 예비 청약자들의 선택폭이 넓은 편”이라고 설명했다.

▶강남은 막대한 시세차익 안길 재건축, 강북은 1000가구 이상 재개발 ‘주목’

서울에서 7월까지 공급을 앞둔 단지 가운데 청약경쟁이 치열할 것으로 주목되는 곳은 9곳이 꼽힌다. 우선 강남권에서는 서울 강남구 대치1지구 재건축으로 지어지는 대치써밋(대우건설)이 6월 중 일반분양에 나설 예정이다. 총 489가구 규모로 조합원 물량을 제외한 일반분양 몫은 116가구다. 휘문중·고 등 명문 학군을 갖춘 곳이어서 향후 가격 상승 기대감이 큰 곳이라는 평가다.

롯데건설이 신반포13차를 재건축하는 ‘신반포13차 롯데캐슬’(가칭)도 ‘로또 단지’로 주목받고 있다. 3호선 잠원역 역세권 입지다. 지난달 인근에서 공급된 ‘르엘 신반포’와 비슷한 수준인 4800만원대에 분양가가 책정될 것으로 예상되는데 인근 신축 시세와 비교하면 10억원가량의 차익이 예상된다.

동작구 흑석3구역 재개발로 지어지는 ‘흑석리버파크자이’(1772가구)는 준강남급 입지로 관심이 쏠린다. 강남 접근성이 우수한 데다 은로초·중대사대부중 등 도보권에 학군이 갖춰져 있어 예비 청약자들의 관심이 높은 곳이다.

삼성물산은 다음달 서울 동대문구 용두동에서 용두6구역 재개발로 ‘래미안 엘리니티’를 분양할 예정이다. 16개동, 1048가구 규모로 조성되는데 이 중 475가구가 일반에 분양된다. 신설동역(1·2호선, 우이신설선)과 제기동역(1호선)을 모두 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권이다.

신축 수요층이 두터운 노원구에서는 상계6구역 재개발(상계롯데캐슬)이 1163가구 대단지로 눈길을 끈다. 일반분양 몫도 721가구로 많은 편이다. 이 밖에 은평구에서는 증산2구역(1386가구)·수색6구역(1223가구)·수색7구역(672가구) 등이 분양을 앞두고 있다.

▶‘5·11 조치’로 막차 탄 수도권과 지방, 분양권 전매 가능 아파트에 ‘청약 열기’

오는 8월부터 수도권과 지방 광역시의 대부분 지역에서 새 아파트의 분양권 전매가 금지된다. 현재는 투기과열지구나 조정 대상 지역이 아닌 곳에선 새 아파트를 분양받은 뒤 6개월이 지나면 분양권을 팔 수 있다. 하지만 정부가 전매 제한을 강화하면 아파트 분양 당첨자는 소유권 이전 등기를 할 때까지 아파트를 팔 수 없게 된다. 경기도에서는 자연보전권역에 포함된 이천·여주·광주·가평·양평과 남양주(화도읍 등)·용인(김량장동 등)·안성(일죽면 등) 일부 지역만 빠진다.

현대건설이 지난 11일 실시한 인천 연수구 ‘힐스테이트송도더스카이’의 무순위 청약(당첨 부적격자 계약 취소 물량) 50가구 모집에 6만명 가까이 몰린 것은 분양권 전매 막차에 올라타려는 ‘단타족’이 대거 움직인 결과다.

이 때문에 7월까지 분양하는 인천 수원 성남 고양 하남 용인 파주 등 수도권 공급 물량에도 청약경쟁이 뜨거울 것으로 보인다. 6개월 전매 비규제지역 가운데 인천 송도 ‘힐스테이트 레이크 3차’(1100가구), 인천 서구 백석동 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오’(4805가구) 등에 청약통장이 몰릴 것으로 점쳐진다. 규제지역은 미래 가치가 돋보이는 곳이 관심을 끈다. 수원 화서역 ‘푸르지오 브리니시엘’(아파트 665가구+오피스텔 460실), 성남시 신흥2구역 ‘산성역 자이푸르지오’(4774가구), 광명뉴타운15구역 ‘광명 푸르지오센트베르’(1335가구) 등이 그에 해당하는 단지다.

지방에서는 광주 북구 문흥동 ‘더샵 광주포레스트’(아파트 907가구+오피스텔 84실), 부산 ‘부암1구역 롯데캐슬’(2195가구), 부산 연제구 거제2구역 재개발아파트 ‘레이카운티’(4470가구), 대구 달서구 용산동 ‘대구용산자이’(429가구) 등이 분양권 전매가 가능한 아파트로 주목받고 있다.

▶청약시장 실수요 위주 재편…투자 가치 높은 지역 ‘쏠림 현상’ 나타날 듯

시장 전문가들은 8월 이후 분양권 전매 규제 영향으로 단기 차익을 노리는 수요가 빠지면서 청약시장이 실수요 위주로 재편될 것으로 내다보고 있다. 계약금만 낸 후 전매 제한 기간이 풀린 뒤에 프리미엄을 받고 파는 투자 형식의 청약이 사실상 금지되기 때문이다. 기존에는 총 거래대금의 20% 수준인 계약금으로도 부동산 거래가 가능했지만 이제는 거래대금 100% 지급을 의미하는 소유권 이전 등기 때까지 비용을 지불해야 한다.

국토교통부가 2017~2019년 수도권 및 광역시 민간택지에서 20 대 1이 넘는 경쟁률을 기록한 단지의 분양권 거래 현황을 분석한 결과, 당첨자 4명 중 1명이 전매 제한 기간이 종료된 뒤 6개월 안에 분양권을 매도한 것으로 나타났다. 국토부 측은 “이번 조치로 실수요자들의 당첨 확률이 더 높아질 것”이라고 예측하고 있다.

권일 팀장은 “서울을 비롯한 규제지역은 이미 전매가 금지됐던 상황이기 때문에 이번 5·11 대책의 영향이 덜 할 것으로 보인다”며 “하지만 인천과 경기 외곽, 지방 광역시의 경우 분양권 전매 금지로 분양시장이 다소 위축될 것으로 예상된다”고 말했다.

함영진 직방 데이터랩장도 ““8월 이후엔 규제지역과 기존 비규제지역이 동일한 전매 조건으로 분양되므로 투자 가치가 높은 규제지역으로의 ‘쏠림 현상’이 나타날 수 있다”고 분석했다.

mhj@heraldcorp.com

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