수도권·지방 억누른 전매제한.. 서울로 '풍선효과' 낳을라

사실상 21번째 부동산 규제
인천·시흥 등 청약과열 진정 예상
공급 가뭄 우려 새 아파트에 관심
규제 피해 14만 가구 분양 대기

정부가 수도권과 지방의 분양권 전매 금지를 강화하고 법인의 주택 편법거래를 막기 위한 대책을 내놓으면서 투기적 가수요가 큰 폭으로 줄어들 것으로 전망된다. 하지만 전문가들은 비규제지역의 전매행위 제한기간이 늘어나면서 또 다른 지역으로의 풍선효과가 나타나거나 제대로 된 공급대책이 없어 역효과만 날 것이란 지적이다.

국토교통부는 '주택법 시행령' 개정안을 오는 8월까지 완료하겠다고 11일 밝혔다. 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역과 지방광역시 도시지역의 민간택지에서 건설·공급되는 주택의 전매제한기간을 기존 6개월에서 소유권이전 등기 때까지로 강화한다는 내용이다.

■분양권 시장, 크게 위축될 듯

규제 속에서도 전국 분양권 전매 거래는 오히려 활발해지고 있다. 직방에 따르면 올해 3월까지 전국 분양권 전매 거래량은 3만3147건으로 월평균 1만1049건 거래돼 지난해 월평균 거래량 8403건과 비교하면 31.4% 증가했다.

전문가들은 실수요자 중심의 주택공급을 위해 주택의 전매제한기간을 강화하는 데 대해 공감하면서 가수요가 줄어들 것으로 기대했다. 특히 정부 규제로 인한 풍선효과로 인천·시흥 등 비규제지역에서 나타났던 청약과열 분위기도 진정될 것이라는 분석이다. 이에 단기 전매차익 수요가 급감하면서 실수요 위주의 청약시장으로 재편할 것으로 예상된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "8월 이후부터는 분양권 전매시장의 틈새가 사라지고 입주 때까지 전매가 금지됨에 따라 관련 거래시장이 위축될 것"이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원도 "경기와 인천 등의 수도권과 지방 광역시 분양시장은 수요가 크게 위축될 것"이라며 "수도권, 지방 광역시까지 분양권이 전매금지돼 제3의 분양권 시장이 거의 사라질 것으로 예상한다"고 전했다.

다만 사실상 21번째에 해당하는 이번 정부 규제로 인해 또 다른 부작용에 대해 염려하는 모습도 나오고 있다.

특히 공급부족이라는 근본적인 문제가 해결되지 않는 상황에서 새 아파트의 인기를 막기는 쉽지 않을 것이라는 전망이다. 오히려 비규제 지역의 새 아파트나 서울 중심으로 자금이 몰릴 가능성도 제기됐다.

양지영 R&C 연구소장은 "근본적인 집값 상승의 문제인 메리트 있는 공급대책이 나옴으로써 시장의 기대심리를 꺾지 않는 이상, 또 다른 풍선효과를 낳을 수 있다"며 "앞으로 공급이 더 줄 수 있다는 불안심리가 커지고 있는 가운데 기존 재고시장의 비규제지역의 새 아파트로의 투자수요는 몰릴 수 있다"고 강조했다.

송승현 도시와경제 대표는 "원정 투자 거래량이 줄어들고 세금 측면에서 유리한 '똘똘한 한 채'가 다시 부각돼 양극화가 다시 심화할 것"이라고 우려했다.

■8월 이전 ‘밀어내기 분양’ 쏟아낼 듯

반면 건설사들은 전매제한 강화 시점인 8월 이전에 밀어내기 분양에 나설 것으로 예상된다. 현재 정부의 전매 규제가 강화하기 이전인 5∼8월 분양을 앞둔 예정단지 규모는 13만7698가구에 달한다.

함 랩장은 "올해 연말까지 공급 예정물량 23만7730가구 중 약 58%는 제도 시행 전 규제를 피해 쏟아질 것"이라며 "건설사가 규제를 피해 8월 이전 밀어내기 공급을 할 가능성이 큰 만큼 제도 시행 시기를 앞당겨 투기적 가수요를 줄일 필요가 있다"고 제언했다.

한편 이번 규제로 주택구입 목적의 법인 설립이 쉽지 않을 전망이다. 우후죽순 늘었던 개인 법인 설립이 줄어들고, 법인 거래도 줄어들 것이라는 예측이다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "이번 정책은 한마디로 투기적 가수요를 근절하고 시장을 실수요자 위주로 재편하겠다는 기존 정책기조를 강화한 것"이라며 "다만 침체한 경제상황 속에서 주택시장마저 어려워지는 부작용이 나타날 수 있다"고 말했다.

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