"공급 증가" 집값 잡기 쐐기 박는 정부.. 시장은 "현실성 떨어져 엇박자"

서울 7만가구 야심찬 공공재개발
사업성 없는 소규모 정비에 그쳐
인센티브 있지만 임대 확대 발목
"대규모 효과 보다 정책 시그널"
3기 신도시 사전청약 속도가 문제

박선호 국토교통부 1차관이 지난 6일 오후 정부세종청사에서 오는 2022년까지 서울 도심에 7만호 부지를 추가 확보하고 2023년 이후 수도권에 연평균 25만호+α 수준의 주택 공급이 담긴 '수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표하고 있다. 뉴시스

[파이낸셜뉴스] 정부가 2020년까지 서울 도심에 7만여 가구를 공급하는 내용의 ‘수도권 주택공급 대책’을 내놓았지만 시장이 원하는 제대로 된 공급정책과는 거리가 멀다는 지적이 잇따르고 있다.

주무 부처인 국토교통부는 지난 6일 발표에서 “12·16 대책 이후 서울 등에서 투기수요가 사라지고 점차 안정화되고 있어, 공급 측면에서 시장 안정세를 더욱 공고화하고자 대책을 발표한다”고 밝혔다. 또한 2023년 이후 수도권에 연평균 25만가구의 주택을 공급하기로 해 정부가 일관되게 견지했던 ‘부동산 안정화’에 ‘공급확대’라는 마지막 쐐기를 박은 셈이다.

하지만 전문가들은 서울 내 ‘짜투리 재개발’, 가로주택 등 소규모 위주의 사업이나 임대주택 확대로는 시장의 잠재된 내 집 마련 수요를 온전히 대체하기에는 힘들어 보인다는 의견을 내놓는다.

더구나 현재 서울을 포함한 주택시장이 하락은 정부의 정책 효과 보다 코로나19 확산세가 불러온 전반적인 외부충격에 의한 것이라고 보는 시각에 무게가 실린다.

■정비사업 공공주도 인센티브 vs 사업성
7일 국토교통부에 따르면 이번 공급 기반 강화방안의 골자는 △정비사업 활성화 4만호 △유휴공간 정비 및 재활용 1만5000호 △서울 도심 내 유휴부지 추가 확보 1만5000호 등이다.

지난해 12·16 대책 발표 당시 예고했던 주택공급에 관한 추가 대책으로 공공주도로 공급을 늘려 집값 안정을 도모하겠다는 것인데, 총선에서 압승한 여당이나 정부 입장에서는 이번 집값 안정화를 확실히 뿌리내리려는 의도로 풀이된다. 하지만 일각에선 사업성이 낮은 데다 현실성도 떨어진다는 평가가 나오고 있다.

전문가들이 가장 지적하는 부분은 정비사업 공공성 강화로 인센티브를 늘리는 대신 임대주택을 확대하는 부분이다.

정부는 사업 추진에 난항을 겪고 있는 재개발 사업 등이 앞으로 신설되는 ‘주택공급활성화지구’로 지정될 경우 조합원 물량을 제외한 50% 이상(전체 물량의 최소 20%)을 공적임대로 공급해야 한다.

대신 국토부와 서울시는 분담금 보장, 분담금 부족 시 대납, 저리 융자 등을 지원한다. 또 용도지역 상향, 기부채납 완화, 분양가 상한제 적용 예외 등을 통해 사업 불확실성을 제거하는 데도 도움을 주기로 했다. 각종 인허가 관련 심의도 종전 평균 10년에서 '5년 이내'로 단축하겠다는 계획이다.

하지만 주택공급활성화지구의 임대주택의 경우 임대보증금이 시세의 80% 수준으로 결정되기 때문에 그만큼 조합원 부담이 늘어난다. 이 부분이 인센티브로 충족되기 힘들 경우나 규모가 큰 사업장, 또는 입지가 좋아서 임대물량을 선호하지 않는 지역의 경우는 현실성이 크게 떨어진다.

시장에서도 이러한 이유로 이번 서울 공급 대책은 소규모 정비사업 위주에 그칠 것이란 전망을 내놓는다.

아울러 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH공사)가 조합과 공동 시행자로 참여하는 공공 재개발은 조합이 분담금을 대납 받을 경우 10년간 공공부분과 주택을 공유해야 하기 때문에 사업성이 크게 떨어진다. 결국 사업이 지지부진해 공공지원을 통해 5년 이내에 빠른 재개발을 원하는 일부 조합만 받아들일 가능성이 있다.

■전문가 “시그널은 확실, 현실성은 글쎄”
전문가들은 이번 공급 방안은 일종의 ‘공급 확대=집값 안정’ 이라는 정부의 정책 시그널로 심리적인 효과는 있지만 시장에 전반적인 영향을 주기에는 부족해 보인다는 평가다.

두성규 한국건설산업연구원 선임연구원은 “코로나19의 영향 등으로 부동산이 침체 되고 약세전환 되고 있는데 정부는 이에 대한 대안보다 공급 부분 강조한다”며 “서울 공급부족을 해소하기 위해 정비사업의 기존 규제는 유지하고 공공주도형으로 가는 것은 사업성 담보라는 측면에서 현실성 떨어진다”고 지적했다.

송승현 도시와경제 대표는 “이번 방안으로 서울 도심 내 정비사업의 수익성 상승이 가능하다면 공급실적이 오를 수 있다”고 전제하며 “하지만 주변 인프라 개선, 재원조달, 임대주택 비율을 놓고 민간과의 갈등의 폭이 증가될 가능성이 있다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “서울 등 도심 내 직접적인 소규모 공급확대를 목적으로 한 정책”이라고 선을 그었다. 함 랩장은 “도심 내 대량의 매스공급이 쉽지 않은 상황에서 소규모 정비사업지의 공공성 부여를 통한 사업이 시장에 확실한 시그널 주고 심리적 안정감을 전하기엔 제한적”이라고 말했다.

■3기 신도시 사전청약 ‘속도’가 문제
한편 3기 신도시에 대한 긍정적 평가도 있다.

박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 “3기신도시 사전청약제 등으로 공급확대가 가시화 될 것으로 보인다” 서울 정비사업도 분양가상한제 배제, 용적률 상향으로 공공재개발의 사업 메리트가 높아졌지만 관건은 역시 조합들의 참여 부분이다“라고 말했다.

한편 정부는 서울 내 공공재개발 이외에 3시 신도시의 경우 ‘사전청약제’를 통해 실수요자 주택공급에 속도를 낸다는 방침이다. 사전청약제는 본 청약 전 일부 물량을 사전 청약 받아 당첨자가 본 청약 때까지 요건을 갖출 경우 100% 당첨시키는 방식이다.

사전청약제로 실수요자의 자금이 묶일 경우 서울이나 수도권으로 유동성이 몰리는 것을 막는다는 점에서는 일부 집값 상승을 억제하는 효과를 기대할 수 있다.

하지만 지난 이명박 정부 때도 보금자리 주택에 사전청약제를 도입했지만 본청약까지 7~8년의 시간이 걸렸다는 점에서 분양가 메리트가 크지 않을 경우에는 정부의 기대만큼 실수요를 유입할 지는 의문이다.

kimhw@fnnews.com 김현우 기자

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