용산 공공주택 어떻게 생각하시나요.. 개발계획 변경에 커지는 논란

정부가 서울 용산구 철도정비창 부지에 8000가구의 주택을 건설하고, 이중 절반 안팎을 공공주택으로 분양할 계획이라고 밝히면서 부동산 시장에서 기대와 우려가 동시에 나오고 있다. 주택 공급을 늘리는 것이 부동산 시장 안정에 도움이 되는 측면이 있지만, 부작용에 대한 반론도 만만치 않은 상황이다.

7일 부동산 업계에 따르면 국토교통부가 지난 6일 서울에 주택 7만가구를 공급하겠다는 내용의 ‘수도권 주택공급 기반 강화 방안'을 발표한 이후 용산 주택 건설 방안이 ‘뜨거운 감자’로 떠오르고 있다. 8000가구의 주택은 대부분 아파트로 구성될 전망이며 5000가구는 분양주택으로 공급하는 방안이 논의되고 있다.

논란이 되는 것은 우선 서울의 중심에 위치한 노른자 땅에 애초 논의됐던 업무지구의 규모를 축소하고 공공주택을 포함한 주거지를 늘리겠다는 대목이다. 땅의 용도를 바꾸겠다는 것이 장기적인 도시계획상 문제가 있다는 의견이 있는 것.

서진형 대한부동산학회 회장은 "서울의 중심인 용산은 종합 플랜을 세워 주거뿐만 아니라 상업과 레저 시설이 포함된 복합시설을 유치해 랜드마크로 조성해야 한다"면서 "아직 주거타운이 형성되지 않은 철도정비창 부지에 임대주택이 다수 들어설 경우 슬럼화할 가능성도 있다"고 했다.

최황수 건국대 부동산대학원 교수는 "이번 대책에서 발표한 지역 중 주거용으로 적합하지 않은 지역이 많은데, 블록딜 형태로 좋은 지역도 같이 보여주자는 의도에서 용산을 선정하지 않았을까 하는 생각이 든다"면서 "위치를 봐도 상업용으로 개발하는 게 더 적절한데 기존에 특정돼있던 용도를 주거용으로 갑자기 바꿔 개발하는 것은 문제가 있다"고 했다.

반면 박원갑 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "여의도 등에 오피스 공급 물량이 넘치는데 또 업무지구를 개발하는 것이 현실성이 있는 것인지에 대한 의문이 그동안 많았다"면서 "지하철역이 그다지 가깝지 않다는 점 등 교통 인프라를 고려했을 때 오피스 타운으로 쓰기보다는 주거 용도로 쓰는게 더 적절해 보인다"고 했다.

정부가 용산 공급 주택의 3000가구를 임대주택으로 공급할 계획이라고 밝힌 것에 대해서도 갑론을박이 이어졌다. 조주현 건국대 부동산학과 교수는 "주택 공급은 좋지만, 이곳에 저렴한 주택이나 임대주택을 공급하는 방식은 좋지 않은 발상"이라면서 "몰리는 고급주택 신규개발 수요를 용산에서 어느정도 흡수할 필요가 있다"고 했다.

반면 정세은 충남대 경제학과 교수는 "좋은 땅에 꼭 비싼 주택이나 상업지구가 들어설 필요가 있느냐는 생각이 든다"면서 "수요자에게 외면받는 외곽 지역에 임대주택을 만드니 다들 자기 집을 가지려고 하고 집을 통해 돈을 벌려는 생각을 하게 되는 것"이라고 했다. 그는 이어 "그동안 다양한 임대주택이 공급돼야 한다는 주장이 있었던 것을 감안하면 용산에 들어서는 임대주택이 한국의 집과 거주문화에 대한 인식을 바꿀 상징적 정책이 될 수 있을 것"이라고 했다.

핵심지에 공공 위주의 공급이 진행될 경우 분양가 때문에 문제가 생길 수 있다는 점도 논란거리다. 최황수 교수는 "입지가 좋은 곳인 만큼 ‘로또 분양'은 발표할 때부터 예견된 일이나 마찬가지"라면서 "투자수요가 몰릴 수밖에 없다"고 했다. 투자수요가 몰려 청약 광풍이 불면 주변 부동산 시장까지 자극할 우려가 있다.

이 때문에 주택 분양에서 임대주택과 공공·민간 분양의 비율을 조정해야할 필요가 있다는 의견도 나온다. 박원갑 위원은 "임대와 분양 물량의 비율 조정은 논의할 필요가 있다"면서 "‘로또 분양'으로 특정인에게만 엄청난 이익을 만들어주는 것은 형평성에도 맞지 않기 때문에 사회적 의견을 수렴해봐야 할 문제"라고 했다.

일각에서는 이번 정책으로 땅 주인인 코레일이 빚을 갚을 여지가 줄어들었다는 점도 문제로 제기된다. 경쟁입찰을 통해 민간에게 매각하지 않고 공공이 개발에 나서면 코레일이 받을 땅값은 낮아질 가능성이 크다. 이렇게 되면 코레일의 부채를 생각만큼 줄이질 못하고, 국민 주머니에서 돈이 나오는 결과로 이어진다.

서진형 회장은 "정부가 용산에 공공주택 공급을 추진하면 코레일은 ‘울며 겨자먹기' 식으로 따라가기야 하겠지만, 결국 세금으로 개발 이익을 메우게 되는 부작용이 생긴다"면서 "코레일도 돈을 못 벌고 이익은 ‘로또 분양' 수혜자 등 엉뚱한 사람에게 가는 형태가 될 것이라는 점이 우려가 된다"고 했다.

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