강남3구 15억 초과 아파트 거래비중 급감

강남구 아파트 단지 모습. / 사진=김창현 기자 chmt@

강남3구와 용산 등 서울 아파트시장 가격 상승을 주도했던 선도지역의 고가주택 거래비중이 크게 감소한 것으로 나타났다.

고가주택에 대한 대출규제와 보유세 강화, 자금출처 조사 등이 주택 수요자를 압박하고 있는 것으로 풀이된다.

가격대별 서울 아파트 거래비중 /사진제공=직방

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서초구 16.3%p, 용산 9.4%p 감소... 가격의 상향 평준화

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20일 직방에 따르면 거래시장이 절정이었던 2019년과 12·16 대책 직후인 지난 1월부터 3월까지 서울 아파트 실거래 자료를 분석한 결과 15억원 초과 아파트 거래비중은 서초구가 53.8%에서 37.5%로 16.3%p(포인트) 감소했다. 용산이 32.9%에서 23.5%로 9.4%p 줄었으며 강남과 송파도 각각 8.0%p, 5.8%p 감소했다.

이에 반해 9억원 초과~ 15억원 이하 아파트 거래 비중은 강남(4.4%p 감소)을 제외하고는 서초(1.1%p) 송파(1.2%p) 용산(2.0%p) 모두 증가해 대조를 이뤘다.

2019년까지 9억원 초과~15억원 이하 가격구간에서 높은 비중을 차지한 곳은 마포·동작·성동·광진이었지만, 고가주택에 대한 매수세 감소로 강남3구 및 용산에서 그 비중을 높여가며 9억원 초과~15억원 이하 아파트 거래 비중이 증가한 것으로 보인다.

이처럼 고가주택의 집값 선도 지역에서 고가주택 거래비중이 감소한 주요 원인은 대출규제, 자금출처조사 등 직접적인 규제도 있지만, 증여와 같이 대체거래도 주요 원인으로 분석해 볼 수 있다.

실제 서울지역 아파트 거래량 중 거래원인이 증여인 거래량은 2017년 7408건에서 2018년 1만5397건으로 2배 이상 증가했고, 2019년에도 1만2514건을 기록했다. 비중으로 보면 전체거래 중 증여의 비율이 2018년 이전에는 2~4% 내외였지만, 2019년 9.7%까지 급등한 것이다.

특히 고가주택이 밀집한 강남3구 일대에서 변화가 확연하다. 2017년 2041건에서 2018년 5183건, 2019년 3130건을 기록했으며, 비중으로는 2018년 최고 17.4%까지 나타났다.

2020년에도 증여의 비율은 전체 거래 중 높은 비중을 차지하고 있으며, 미신고분인 증여성 매매(특수관계인간 거래 시 최근 3개월 거래가액 기준 최고가액의 30%, 3억 한도까지 거래신고가 가능하며, 전세를 함께 넘기는 경우 소액으로 취득가능)거래까지 감안하면 실제비중은 공개된 수치보다 높을 것으로 예상된다.

강남3구와 용산 등 주요지역에서의 고가주택 거래비중이 감소하긴 했지만, 여전히 고가주택은 이들 지역을 중심으로 발생하고 있다. 2020년 강남의 평균거래가격은 16.0억, 서초 13.8억, 용산 12.7억, 송파 11.2억 등 모두 10억을 넘어섰다. 2019년에 비해 평균거래가격이 다소 줄었지만 여전히 고가주택시장을 이끌고 있는 것이다.

거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 지역도 조정됐다. 2018년 거래가격 상위 10%에 해당하는 아파트들의 입지는 강남 29.3%, 서초 23.4%, 송파 17.2%, 용산 8.5% 등 이른바 부촌으로 상징되는 지역이 78.3%를 차지했다. 2019년에는 강남 37.0%, 서초 22.0%, 송파 21.4%, 용산 6.3%로 86.6%에 달했다.

2020년 들어서는 강남 17.8%, 송파 16.1%, 서초 12.7%, 용산 5.8%로 52.4%로 축소된 반면 성동 9.4%, 영동포 5.9%, 동작 5.2%, 마포 5.1% 등으로 재개발 사업 후 신축 아파트가 입주한 지역들이 대거 포함됐다.

'풍부한 유동성’과 ‘부족한 신축 공급’, 그리고 ‘저금리’와 같은 가격상승 요인들이 본격적으로 시장에 투영되면서 새로운 고가주택이 탄생하고 있는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “정부 규제 집중과 지지부진한 재건축 사업에 따른 비 강남지역이 부상으로 서울 전체 가격이 상승하며 가격의 상향 평준화 양상이 짙어지고 있다”며 “21대 총선이 종료되면서 정부의 부동산 정책방향에 대한 관심이 높아지고 있는데 가격 안정화로 진입장벽을 낮추는 정책 뿐 아니라 소셜믹스가 가능한 주거상품 제공 등의 다양한 정책개입이 필요해 보인다”고 말했다.

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송선옥 기자 oops@mt.co.kr

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