[총선 후 부동산 쟁점 '3'] ②잠잠한 거래.. '증여' 택한 집부자

사상 세번째 전염병 대유행(팬데믹) 사태를 맞은 코로나바이러스 감염증(코로나19) 정국에도 제21대 국회의원선거가 2000년대 들어 가장 높은 투표율을 기록하며 종료됐다. 총선이 마무리됨에 따라 각종 현안들도 다시 쟁점화될 것으로 보인다. 이 가운데 문재인정부가 최대 과제로 집중해온 부동산 규제정책은 가장 관심을 끄는 핵심 분야다. 최대 관건은 ‘종합부동산세’. 정부가 지난해 12월 이후 의원 입법으로 추진한 종부세 인상안은 야당의 반대와 함께 다주택자들을 중심으로 한 조세저항에 부딪치며 국회에 계류 중이다. 여당인 더불어민주당은 이번 선거에서 지역구와 비례대표를 합해 총 180석을 차지, 정부가 추진한 법안들이 20대 국회 문턱을 넘지 못해도 21대 국회에서 힘을 받을 수 있게 됐다. 이어 6월과 7월엔 잇따라 양도소득세와 민간택지 분양가상한제 이슈가 재점화될 예정이다. 정부는 6월까지 다주택자 양도세 중과를 유예해 출구를 마련해줬다. 분양가상한제는 코로나19 집단감염을 막기 위한 ‘사회적 거리두기’의 일환으로 당초 4월에서 3개월 연장됐다. 분양가상한제 시행은 집값의 큰 변수로 작용할 전망이다. <편집자주>

[MoneyS Report] 총선 후 부동산 쟁점 ‘3’ ②-양도세

양도소득세 중과 재시행이 두달 반 앞으로 다가온 가운데 21대 국회의원선거(총선)에서 여당인 더불어민주당이 180석을 차지하면서 정부의 부동산 규제강화 기조에 힘이 실릴지 관심이 모아진다. 정부는 지난해 12·16부동산대책을 통해 조정대상지역 내 다주택자가 10년 이상 보유주택을 올 6월 말까지 매각할 경우 양도세를 중과하지 않기로 했다. 세금 부담을 줄이기 위해 집을 파는 다주택자에게 ‘마지막 길’을 열어준 셈이다.

양도세 중과 재시행 일자가 임박하자 서울 집값에도 신호가 나타났다. 2년 반 동안 지속된 정부의 부동산규제에도 오르던 서울 집값이 꺾이기 시작한 것. 물론 이번 집값 하락은 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 사태 이후 경제위기 우려가 커지면서 매수심리를 위축시킨 영향이 컸다는 분석이다.

부동산 플랫폼 '직방'이 설문한 주택 매도 희망 시기. /그래픽=김영찬 디자인기자

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양도세 중과 임박… 잠잠한 매물

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다주택자의 양도세 중과 유예를 포함한 12·16대책 발표 이후 서울 주택시장의 매물 잠김 현상이 심화됐다. 그동안 집값이 급등한 서울 강남을 중심으로 약세가 뚜렷하게 나타나는 상황에서 코로나19 사태가 이 같은 현상을 더욱 가중시켰다는 분석이다.

국토교통부 실거래가 자료에 따르면 서울 강남구 압구정동 현대1차 196.21㎡(11층·이하 전용면적)는 지난 4월2일 44억7850만원 거래돼 올 1월 최고가(47억원) 대비 2억원 이상 하락했다. 강남구 개포동 개포주공1단지 49.56㎡(4층)는 지난 4월4일 19억5000만원에 팔려 종전 최고가(28억원)인 지난해 9월보다 9억원 가까이 떨어졌다.

실거주보다는 투기 성격이 짙은 강남 재건축단지를 중심으로 하락세가 시작됐지만 다주택자들은 집을 팔기보단 증여를 택하는 분위기다. 오는 6월 이전까지 집을 처분하려는 다주택자가 매매 잔금을 치르고 소유권을 이전하려면 통상 3개월 안팎이 소요되는 점을 감안, 당초 올해 3~4월에 매물이 쏟아져나올 것으로 예상됐지만 여전히 매물은 쌓이지 않는다.

증여를 선택하는 가장 큰 이유는 세금 때문으로 추정된다. 10억원 미만 증여 시 증여세율은 10~30%로 양도세보다 세부담을 낮출 수 있다. 현재 양도세 기본세율은 6~42%이지만 다주택자가 조정대상지역에 보유한 주택에 대해선 10~20%포인트 가산돼 최대 62%까지 세금이 매겨진다.

한국감정원에 따르면 올 1월 서울의 아파트 증여건수는 1632건이다. 지난해 12월 1327건에서 305건 늘었고 관련 통계를 작성한 이래 월 기준으로 3번째로 높다. 2월 서울 아파트 증여 건수는 전달대비 다소 줄었지만 지난해 같은 기간(562건) 대비 139.7% 증가한 1347건으로 나타났다.

강남3구(강남·서초·송파) 소재 주택일 경우 하락장에서 매도하는 것보다 가족 간 증여가 이득이란 판단도 작용하고 있다는 의견이다.

법원 등기정보광장에 따르면 올 3월 서울 집합건물(소유주가 다른 여러 가구가 사는 아파트나 오피스텔) 소유권이전등기(증여) 신청은 수증인(증여를 받는 사람) 기준 1138건으로 전월대비 6.8% 감소했고 전년동기대비 9.4% 줄었다. 반면 강남3구는 증여건수가 ▲1월 287건 ▲2월 273건 ▲3월 302건 등으로 증가 추세다.

올 6월1일 재산세 및 종합부동산세 과세 기준일을 앞두고 세금을 줄이기 위한 강남3구 다주택자의 가족 간 증여가 더욱 활발해질 가능성이 높다는 예측이다.

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전세시장 안정화 해법은?

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매매거래가 꽁꽁 얼어붙으면서 상대적으로 전세수요는 급증할 것이란 전망이 우세하다. 이에 따라 전셋값 불안이 주택시장의 새로운 뇌관으로 떠올랐다. 부동산플랫폼 직방이 앱 사용자 1470명을 대상으로 3월19~31일 진행한 설문 결과 공동주택 보유자 823명 중 ‘매도하지 않고 보유하겠다’고 응답한 비율은 65.2%로 나타났다.

매물을 팔겠다는 응답자 286명(34.8%) 가운데 매도시점을 묻는 질문엔 ‘내년 이후’라고 답한 응답자가 49.0%로 가장 많았다. 이어 ▲2분기(28.7%) ▲3분기(13.3%) ▲4분기(9.1%) 등의 순으로 조사됐다.

매도를 꺼리는 이유는 당장 세금부담 때문에 급히 매물을 팔기보다 시장 상황을 지켜보며 타이밍을 조정하겠다는 게 가장 큰 이유다. 아파트값이 하락세인 상황에 굳이 손해를 보며 팔지 않겠다는 의도로도 풀이된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “기준금리가 사상 첫 0%대로 진입했고 집값이 하락세인 만큼 무조건 매물을 처분하기보다 시장을 관망하려는 움직임이 당분간 이어질 것”이라고 내다봤다.

매매가는 하락세지만 전세가격은 반대로 오름세다. 물건 부족으로 전세난이 우려된다는 지적이 이어진다. 감정원 통계에 따르면 서울 평균 전셋값은 지난해 7월 이후 계속 올라 올 3월 4억6070만원을 찍었다. 서울 아파트값이 지난달 말 기준 9개월 만에 하락한 것과 대조적이다.

다만 전셋값 불안에 대한 부동산 전문가들의 의견은 그리 심각하지 않다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 부동산 수석전문위원은 “최근 전셋값이 올랐지만 폭등 수준은 아니다”라며 “일부 매매수요가 전세수요로 왔고 재계약을 통해 눌러앉는 수요가 있어서 나타난 현상일 뿐”이라고 분석했다.

☞ 본 기사는 ‘머니S’ 제641호(2020년 4월21~27일)에 실린 기사입니다.

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