[부동산 알쏭달쏭] 다주택자 규제 강화 등 2020년 시행될 부동산 세금·제도는

서울 서대문구 모습 [사진 = 강영국 기자]

정부의 고강도 규제가 담긴 '12·16대책' 기습 발표로 올해 부동산 시장은 진정세로 마무리되는 모습이다.

'12·16 대책'의 개정안이 본격 시행되는 2020년 부동산 시장은 세제, 대출 등 시장에 직접적인 영향을 주는 요소에 변화가 나타날 전망이다. 특히 다주택자에 대한 규제가 기존보다 강화되는 만큼 주택 보유자나 주택 취득을 계획 중인 사람들은 달라지는 제도를 미리 파악하고 자산관리 계획을 세울 필요가 있다.

경자년(庚子年) 쥐띠해 월별로 새로 시행되거나 바뀌는 부동산 제도는 어떤 것들이 있을까.

◆ 1월 양도세 장기보유특별공제 혜택 축소 등

2020년부터 9억원 초과 고가주택 양도시 장기보유특별공제 혜택이 줄어든다. 장기보유특별공제는 '소득세법'에 따라 토지나 건물의 양도소득세를 계산할 때 보유 기간을 고려해 일정 금액을 공제하는 제도다. 현행 9억원이 넘는 고가주택 소유자들도 1세대 1주택이라면 거주 여부나 기간에 관계없이 9억원 초과 양도차익에 대해 최대 80%까지 장기보유특별공제 혜택을 받았다. 하지만 내년 1월부터는 매도하는 주택에 '2년 이상 거주'라는 조건을 충족하지 못할 경우 일반 장기보유특별공제의 적용을 받아 15년 이상 보유 시 최대 30%(1년 2%씩)까지만 공제된다.

또한 전세자금대출을 받은 사람의 신규 주택 매입을 이유로 한 담보대출이 차단된다. 전세자금대출을 이용한 갭투자(집값과 전셋값 차이(gap)가 적은 집을 전세를 끼고 매입하는 투자 방식)를 막기 위한 조치다. 전세자금대출을 받은 뒤 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 기존 전세대출금은 회수된다. 9억원 초과 1주택자의 경우 공적 전세보증은 물론 서울보증보험 보증도 받을 수 없다.

주택 유상거래의 취득세율이 일부 변경된다.

내년부터 6억원 초과 9억원 이하 주택을 매입할 때 취득세율은 현행 2%에서 취득금액에 따라 1.01%~2.99%로 세분화된다. 또 주택 3채 이상 보유자가 주택을 추가로 매입할 경우 4%의 취득세율이 적용된다. 올해까지는 주택 유상거래 취득 시 기본세율(4%)에 비해 낮은 1~3%(6억원 이하 1%, 6억원~9억원 2%, 9억원 초과 3%) 세율이 적용된다.

◆ 2월 실거래가 신고 기간 60일→30일 단축 등

2020년 2월 1일부터 주택청약업무가 금융결제원에서 한국감정원으로 변경된다. 앞서 1월 중 청약 관련 데이터와 자료가 이관되며 2월 이후 입주자모집공고가 이뤄지는 사업장부터 한국감정원에서 청약업무를 수행하게 된다. 이에 설 연휴 전후(1월 24~27일) 일정기간(연휴 포함 3주 내외) 신규 모집공고 업무가 중단될 것으로 보인다.

21일부터는 부동산 실거래신고 기한이 60일에서 30일로 단축된다. 이번 조치는 보다 정확한 시세정보 전달과 부정거래를 막기 위한 조치다.

계약이 무효나 취소가 되는 경우도 해제 등이 확정된 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 이를 어기면 500만원 이하의 과태료가 부과될 수 있으며, 실제 계약을 체결하지 않았는데 거짓으로 신고할 경우 3000만원 이하의 과태료 규정도 신설됐다.

공인중개사가 계약 시 교부하는 중개대상물 확인·설명서에 거래당사자와 협의를 통한 중개보수를 명시하는 내용이 추가된다.

공인중개사는 부동산 계약서 작성 단계에서 중개보수를 명확히 설명하고 협의해야 하며, 거래 양당사자로부터 이를 확인했다는 서명을 받아야 한다. 이는 최대 요율을 마치 고정 요율인 것처럼 속이는 행위를 막기 위한 조치다. 그동안 중개보수는 최대 요율만 정해져 있고 구체적인 요율은 거래당사자와 공인중개사간 협의로 정하도록 명시돼 있어 중개보수 관련 분쟁이 끊이지 않았다.

◆ 3월 불법 전매 적발 시 청약·재당첨 제한 강화 등

2020년 3월부터 공급질서 교란행위 및 불법 전매 적발 시 주택 유형에 관계없이 10년간 청약이 금지된다. 또 현재 지역 및 주택 면적에 따라 1~5년까지 적용되는 재당첨 제한 기간도 늘어난다. 분양가상한제 주택 및 투기과열지구 당첨 시 10년, 조정대상지역 당첨 시 7년간 재당첨 제한이 적용된다.

또한 정상적인 투기 수요 근절을 위해 투기과열지구 및 조정대상지역 내 3억원 이상 주택과 비(非)규제지역 내 6억원 이상 주택을 취득할 땐 자금조달계획서를 제출해야 한다. 아울러 투기과열지구 내 9억원 초과 주택 실거래 신고 시에는 자금조달계획서와 함께 소득금액증명원, 예금 잔고, 전세계약서 등 객관적 증빙자료도 함께 제출해야 한다.

◆ 내년 1분기 中 주택연금 가입대상 개편

주택연금에 가입할 수 있는 나이와 주택이 이르면 2020년 1분기에 개편 시행될 예정이다. 주택연금은 보유하고 있는 주택을 활용해 국민들의 노후생활 안정을 위한 자금을 지원하는 제도다.

현행 60세 이상이 가입 가능한 나이 조건은 55세 이상으로 완화되며, 가입 가능한 주택의 기준도 시가 9억원 이하에서 공시가격 9억원 이하로 변경된다. 공시가격이 시세의 70% 안팎에 형성돼 있다는 점을 고려할 때 시가 13억원 안팎의 주택 보유자까지 주택연금 가입이 가능해질 전망이다.

◆ 4월 민간택지 분양가상한제 유예기간 종료 등

2019년 주택시장의 뜨거운 감자로 부상한 민간택지 분양가상한제가 유예기간이 종료되고 2020년 4월 29일 이후 입주자 모집공고 신청 단지부터 적용된다. 5~10년 전매제한과 2~3년 실거주도 의무화된다. 분양가상한제 적용지역에는 서울 13개 구(강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중·광진) 전 지역과 5개 구(강서·노원·동대문·성북·은평) 37개 동이 포함됐다. 경기는 집값 상승을 주도한 과천, 하남, 과천의 13개 동이 상한제의 적용을 받는다.

24일부터는 100세대 이상 공동주택의 겨우 관리비 내역을 의무적으로 공개해야 한다.

지금까지는 300세대 이상 아파트 또는 150세대 이상 주상복합 등의 공동주택만 의무관리대상이었지만, 100세대 이상으로 확대됐다. 이에 따라 관리비 및 사용료, 장기수선충당금 등 21개 항목도 관계자 누구나 볼 수 있도록 공개될 예정이다.

◆ 5월 연 2000만원 이하 주택임대소득 소득세 신고

2020년 5월부터 연 2000만원 이하의 주택임대소득도 세무당국에 신고해야 한다.

지금까지 월세 혹은 전세로 연 2000만원 이하의 수익을 올렸다면 과세되지 않았지만, 2020년부터는 연 2000만원 이하 임대소득도 2019년 귀속분부터 소득세가 과세되기 때문이다. 다만 연 2000만원 이하 소득자는 분리과세 혹은 종합과세 중 선택할 수 있다. 부부 합산 기준 주택이 2채라면 연간 월세소득에 대해, 3채 이상이라면 월세와 보증금 3억원 초과분에 대해 간주임대료를 계산해 6월 1일까지 신고해야 한다.

◆ 6월 신용카드 월세 납부 서비스 출시 등

이르면 내년 6월부터 신용카드로 월세를 낼 수 있을 예정임. 신한카드는 월 한도 200만원 내에서 부동산 월세를 신용카드로 납부할 수 있는 서비스를 중비 중이다. 서비스가 본격 시행되면 현급이 부족한 임차인과 월세 연체나 미납 없는 임대인의 고민이 크게 줄어들 것으로 예상된다.

조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 시작된다. 정부는 소득세법 시행령 개정(2020년 상반기 중)을 통해 2019년 12월 17일부터 2020년 6월 말까지 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 다주택자는 양도소득세가 중과되지 않고 장기보유특별공제도 적용 받는다. 양도소득세 부담에 주택을 팔지 못하는 다주택자에게 한시적 퇴로를 열어준 셈이다.

◆ 7월 도시공원 일몰제 시행

지난 2000년 도입된 도시공원 일몰제가 내년 7월부터 본격 시행된다.

도시공원 일몰제는 도시계획시설상 도시공원으로 지정한 뒤 20년이 넘도록 조성되지 않은 공원 부지를 도시공원에서 해제하는 제도다. 다만 공원 일몰제가 시행되면 약 340㎢의 거대한 면적을 공원으로 쓸 수 없게 돼 결국 1인당 공원 면적이 4㎡ 수준으로 급감시키는 결과를 초래할 수 있다.

이에 정부와 지자체는 공원 부지 확보를 위해 다양한 방안을 모색하고 있다.

◆ 허위매물 게시 공인중개사 처벌 규정 신설

내년 8월부터 허위매물을 게시한 공인중개사를 처벌하는 내용을 담은 '공인중개사법' 개정안이 시행된다. 개정안은 민간에서만 진행하던 인터넷, 모바일 허위매물 모니터링을 국토교통부에서도 진행하고 허위, 과장광고를 올리는 공인중개사에게 최대 500만원의 과태료를 부과하는 내용을 골자로 한다. 하지만 허위매물의 개념이 모호하다는 지적도 나오는 만큼 이에 대한 보완이 필요해 보인다.

◆ 달리지는 세제, 어떤 것이 있나

이르면 내년부터 공모형 리츠와 부동산펀드를 통한 배당소득에 더 낮은 세율이 적용될 예정이다. 연 5000만원 한도로 부동산 간접투자 배당소득에 9%의 세율로 분리 과세되기 때문이다. 이는 저금리 기조가 지속되면서 시중에 풀린 유동성이 분양시장으로 유입돼 집값 상승의 원인으로 작용하는 것을 막기 위한 조치다.

단독주택이나 소형 빌딩을 상속하거나 증여할 경우 세금이 크게 늘어날 전망이다. 그동안 단독주택과 꼬마빌딩은 시세 파악이 어렵다는 이유로 대부분 시가의 60% 정도 수준의 기준시가로 계산해 상속세와 증여세가 과세돼 왔다. 하지만 내년부터는 기준시가 대신 감정평가를 통해 시세와 비슷한 수준의 과세표준을 적용해 세금이 부과될 예정이다.

공시가격 9억원 이상 고가주택 보유자에게 부과되는 종합부동산 세율도 0.1~0.8%p 인상된다. 주택 보유에 대한 세 부담을 무겁게 하려는 취지다. 특히 주택가격에 따라 상향조정할 예정이어서 공시가격 상승과 맞물려 종합부동산세 오름폭은 더욱 커질 전망이다.

부동산 가격 현실화율(시세 대비 공시가 반영률, 현재 60~70%)이 상향 조정되는 대상은 시세 9억원 이상 주택이다. 정부는 9억~30억원 이상의 주택을 가격대별로 각가 70%, 75%, 80%로 상향할 계획인 것으로 알려졌다.

반면 1세대 1주택을 보유한 60세 이상 고령자의 세액공제율을 현행 70%에서 80%로 높여 실수요 1주택자의 부담은 경감될 예정이다.

[디지털뉴스국]

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