공시가 4.5% 올랐지만 보유세 40% 뛸수도

단독주택 세금 시뮬레이션
올해 2.6배 급등한 연남동 주택
내년 2% 올라도 세금 50%늘어
다주택자는 보유세 올 3배까지
급격하게 늘게 돼 충격 클 듯

올해 초 의견 청취 과정에서 1년 만에 공시가격이 무려 2.6배 급등해 세상을 놀라게 했던 서울 마포구 연남동의 단독주택은 내년 공시가가 2% 올랐다. 하지만 이 집 1채를 보유하고 있는 은퇴자 A씨는 내년도, 후년도 수년간 150%씩 보유세가 늘어날 전망이다. 지난해 충격적으로 공시가격을 올렸기 때문에 매년 동결되더라도 원래 내야 할 보유세가 법적 세금 증가 상한선인 150%를 훌쩍 넘어 있기 때문이다.

대지면적이 345.8㎡인 연남동의 단독주택은 2018년 공시가격이 15억6000만원에서 지난해 의견 청취 때 40억6000만원까지 올랐다. 매일경제 보도 이후 한국감정원의 과다계상이 인정돼 결국 지난해 공시가격은 30억3000만원으로 확정됐다. 18일 이 주택의 2020년 공시가격은 30억9300만원으로 지난해에 비해 6300만원 올랐다.

소유주 A씨는 "공시가격이 올해 거의 오르지 않아 그나마 다행이지만 공시가격이 그대로 있어도 3년간은 세금이 매년 50%씩 눈덩이처럼 불어난다"며 "올해 1000만원 가까운 보유세를 냈는데 내년에는 1500만원, 그다음 해에는 2200만원, 이런 식으로 3000만원까지 오르는 구조"라고 말했다. A씨는 "작년 말 청천벽력 같은 세금폭탄 소식을 듣고 집을 내놨는데 법인 몇 군데서 집을 봤지만 법인 주택대출이 막히면서 최근에는 더 매수세가 뜸해졌는데 세금 걱정에 잠이 안 온다"고 밝혔다.실제 연남동 표본단독주택 91채를 전수 조사한 결과 총 38채가 10% 이상 상승률을 기록했다. 가장 많이 오른 표본단독주택은 3억5700만원에서 4억1900만원으로 17.36% 상승했다. 연남동도 5억원대 이하 표본단독주택이 유독 많이 올랐다. 1년 만에 15% 이상 오른 단독주택 6채 가운데 5채가 5억원대 이하였다.

내년 표준단독주택 공시가격 상승률은 올해에 비해 낮지만 소유자 입장에서 세부담은 만만찮을 전망이다.

매일경제신문이 18일 우병탁 신한은행 부동산투자자문센터 세무팀장의 도움으로 내년 서울 주요 단독주택 종부세와 보유세가 얼마나 늘어나는지 계산(1주택자, 만 59세, 만5년 이상 보유자로 가정)을 했다.

그 결과 공시가격이 10억9000만원인 연남동 2층 단독주택은 내년 공시가가 15%가량 증가한 12억6200만원으로 오르고, 이에 따라 내년에는 종부세 34만원을 포함해 보유세 273만원을 부담해야 한다. 이는 올해 대비 55%가량 증가한 금액이다.

올해 공시가 7억4600만원인 남영동 1층 단독주택은 올해 공시가가 9억3000만원으로 24% 증가해 내년도 종부세 대상이 된다. 종부세 10만원을 비롯해 보유세 137만원을 부담해야 한다. 공시가가 20억원인 삼성동 다가구주택은 올해 공시가는 약 4%밖에 오르지 않았지만, 내년 종부세 678만원을 비롯해 42% 증가한 보유세 1512만원을 부담하게 된다. 우 팀장은 "고가 주택의 보유세는 금액 자체가 커서 공시가가 조금만 올라도 증가 금액이 크다"고 했다. 올해 대비 공시가가 5%가량 올라 내년 공시가가 15억원인 삼성동 단독 주택은 내년 종부세 121만원을 비롯해 보유세 611만원을 부담해야 한다. 올해는 427만원만 부담했지만, 내년에는 보유세가 42% 증가한다.

공시가 5억~10억원 안팎 주택들이 높은 공시가 상승률을 보였다. 올해 공시가 5억2800만원이었던 삼성동 주택은 내년도 공시가는 25% 오른 6억6300만원이다. 올해는 보유세 107만원가량을 납부했지만 내년에는 31% 증가한 141만원을 내야 한다.

다주택자들의 보유세 충격파는 더욱 클 전망이다. 보유세 인상 상한이 전년 대비 150%를 넘지 않는 1주택자와 달리 다주택자는 전년 대비 300%까지 오를 수 있고 세율 자체도 높아지기 때문이다. 삼성동 주택과 광장극동 아파트까지 2채 보유한 경우 내년도 보유세를 가상 계산해봤다. 삼성동 주택 공시가가 내년도에 6억6300만원으로 25%가량 오르고, 광장극동 아파트도 공시가가 올라 2019년에는 종부세 1911만원 등 보유세 3017만원을 납부했지만 내년에는 종부세 2782만원 등 보유세 4129만원을 부담해야 한다. 세금을 1000만원가량 더 내는 셈이다.

공시가를 확인하고 싶은 주택 소유자는 부동산공시가격알리미 홈페이지나 각 지방자치단체 재산세과에 연락하면 된다.

[전범주 기자 / 이선희 기자]