총선 앞 '집값 상승' 위기감..투기수요 '원천 차단' 강수
"자신 있다" 문 대통령 호언에도
24주 상승세 꺾일 기미 없어
노무현 정부 트라우마도 겹쳐
"수요자들 공급부족 불안감에
과잉 유동성 저금리 그대로
정책 효과내기 쉽지 않아"
16일 정부가 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’(12·16 대책)은 대출 규제와 세제 강화, 분양가 통제 등 ‘전방위 대책’을 통해 이상과열이 지속되고 있는 주택시장을 진화하겠다는 목표를 담고 있다. 이는 투기 수요를 억제하고 실수요 중심으로 시장을 유도한다는 문재인 정부 정책 기조를 유지·강화하는 셈이다. 하지만 서울 집값이 24주 연속 상승하는 상황에서 대책이 늦었다는 비판이 있는데다, 유동성 과잉에 저금리가 유지되는 환경에서 이번 방안의 효과에 대한 전망도 엇갈리는 상황이다.
부동산 정책 비수기인 연말에 전격적으로 발표된 이번 12·16 대책에는 집값 상승에 대한 정부의 위기의식이 녹아들어 있다. 대출 규제와 보유세 강화 등이 담긴 지난해 9·13 대책 이후 서울 집값은 올해 상반기까지 안정세가 유지되고 있었다. 그러나 7월부터 상승세로 전환된 서울 집값은 하반기 내내 안정될 조짐이 보이지 않는 상황이다. 정부는 이상과열의 진앙을 ‘강남발 재건축’으로 보고 민간택지 분양가상한제 시행을 발표했지만 신축 아파트뿐 아니라 오래된 아파트까지 가격이 오르는 풍선효과로 집값은 좀처럼 잡히지 않았다. 집주인의 추가 상승 기대가 겹쳐 매물잠김 현상까지 나타나면서, 거래가 없어도 호가는 계속 오르고 있다. 지난달 19일 문재인 대통령이 국민과의 대화에서 “부동산 문제에 자신 있다” “부동산을 경기부양 수단으로 활용하지 않을 것이다” 등의 정책 의지를 피력했지만, 서울 집값은 계속 상승세다. 내년 4월 총선을 앞둔 문재인 정부에 부동산 문제는 ‘아킬레스건’으로 작용할 수도 있다. 집값 상승을 막지 못해 지지율에 타격을 받았던 노무현 정부 시절 경험 때문에 문재인 정부는 집값 안정에 더 총력전을 펼쳐야 한다고 판단한 것으로 보인다.
이번 ‘주택시장 안정화 방안’은 효과가 떨어진 기존 대책들을 한 단계 더 강화한 것으로 볼 수 있다. 2017년 6·19 대책, 2018년 8·2와 9·13 대책에 이어 종합대책으로는 이번이 네번째다. 또 분양가상한제와 주거복지·가계부채 대책 등을 포함하면 이번 12·16 대책은 문재인 정부 들어 발표된 주택시장 관련 18번째 대책이다.
하지만 정부의 의지가 담긴 이런 대책들의 의도와 달리 서울 주택시장의 과열은 수치로도 확인된다. 정부는 지난해 9·13 대책 뒤 전세보증금을 안고 주택 구매에 나서는 갭투자 비율의 감소를 ‘실수요자 중심의 시장 확립’ 지표로 제시했으나 서울지역 갭투자 비율은 올해 7월 49.8%에서 11월 56.1%로 올랐다. 분양가상한제 지정을 피한 서울 양천구와 동작구, 경기 과천·광명·하남시의 집값 상승세도 가팔라 상한제 ‘핀셋 지정’에 따른 풍선효과가 현실화한 것으로 지적됐다. 기존에 빠졌던 지역을 상한제 지역으로 추가 지정한 배경이다.
정부는 또 시가 9억원 초과 주택에 대한 담보인정비율(LTV)을 부분적으로 40%에서 20%로 하향 조정하고, 시가 15억원 초과 아파트의 주택담보대출을 아예 금지하는 등 집값 선도 지역을 중심으로 강력한 수요 통제에 나섰다.
그러나 이번 대책이 집값이 크게 오른 뒤 나온 탓에 시장에서 제대로 효과를 발휘할지를 두고선 장담할 수 없는 상황이다. 박원갑 케이비(KB)국민은행 부동산수석전문위원은 “정부의 강도 높은 대책 발표로 서울과 수도권 주택시장은 일단 숨고르기에 들어갈 것으로 예상된다”며 “(이미) 서울과 일부 수도권 주택시장은 비이성적 과열 양상을 보이고 있어 (주택을 매수하려는 사람들은) 냉철한 대응이 필요하다”고 말했다. 하지만 김규정 엔에이치(NH)투자증권 부동산연구위원은 “정부가 일관되게 규제를 하고 있는데도 시장은 다른 방향으로 움직이고 있다”며 “수요자들의 공급 부족 불안감, 부동산 투자 수익에 대한 기대심리, 저금리 상황 등이 바뀌지 않고 있어 정책이 효과를 내기 쉽지 않아 보인다”고 전망했다. 임재만 세종대 교수는 “주담대 금지나 보유세 강화는 긍정적이긴 하지만 다주택자의 주택 구입 봉쇄가 아니라 규제 대상을 한정했으며 종부세 최고 세율이 0.8%인데 그걸로 실효세율이 얼마나 오를지는 의문”이라고 말했다.
김태규 기자 dokbul@hani.co.kr
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