"분양가 상한제, 집값 못 잡아"..전문가 말 들어보니

"재개발·재건축 시장만 침체, 주택시장 안정화 무리" 분석..주변 시세 결국 따라가

집값 안정을 위해 정부가 내놓은 '분양가 상한제' 카드가 장기적으론 별 효과가 없을 것이란 전문가 분석이 나왔다. 재건축·재개발 시장은 일부 위축될 수 있지만, 전체 주택 시장 안정화엔 한계가 있을 거란 얘기다.

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분양가 상한제의 '원리'

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이를 이해하기 위해선 정부가 분양가 상한제를 시행하는 취지를 먼저 이해할 필요가 있다.

통상 주택을 분양할 땐 택지비와 건축비, 그리고 건설업체의 이윤을 보태 분양가를 산정한다. 이 분양가를 일정 이상 올리지 못하도록 정부가 규제하는 것이 '분양가 상한제'다. 지금까진 공공택지에만 적용됐으나, 이번 정책으로 민간택지까지 적용키로 했다. 시행은 내년 4월부터다. 강남·서초송파·강동 등 강남 4구 22개동, 마포구 1개동, 용산구 2개동, 성동구 1개동 등이 대상이다.

즉, 신축 아파트의 분양 가격을 정부가 일정 이상 못 올리도록 제한하겠다는 것. 분양가가 높은 게 집값을 올리는 주 원인이라 보고, 이를 규제해 주택시장을 안정화 시키겠다는 게 정부 정책의 핵심이다.

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부동산 전문가들 "집값 못 잡는다"

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'분양가 상한제'는 나는 집값을 과연 잡을 수 있을까. 부동산 전문가들에게 물어봤다.

이에 대해 송인호 KDI 경제전략연구부장은 "집값을 잡을 수 없다"고 했다.

중장기적으로 봤을 땐, 신축 아파트가 기존 아파트 가격을 따라갈 것이란 것. 송 부장은 "분양가가 높아서 다른 아파트들이 오른 게 아니라, 기존 아파트 가격이 올랐기 때문에 분양가가 오른 것"이라며 "아무리 낮춰도 일시적인 것이고, 결국 시간이 지나면 다시 올라가게 돼 있다"고 했다.

예컨대, 분양 가격이 현재 대비 30% 이하로 떨어진다고 해도, 분양 받은 뒤 2년 반에서 3년 후에 입주하면 기존 아파트 가격을 따라간단 얘기다. 또 송 부장은 "분양 프리미엄을 받고 팔 수 있기 때문에, 분양가를 조정하는 게 큰 의미가 없다"고도 했다.

권대중 명지대 부동산대학원 교수도 "장기적으로 보면 재개발·재건축 시장은 잡을 수 있어도 주택 시장을 안정화시키는 건 무리"라고 내다봤다. 한쪽만 규제하면, 기존 시장 가격이 상승할 수 있어 한쪽으로만 쏠린 정책이란 것. 권 교수는 "내년 4월 이후 부동산 시장은 재건축은 침체, 나머지는 강보합세를 보일 것"이라고 전망했다.

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"정부가 '투기지역' 공인해준 꼴"

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정부의 분양가 상한제 발표로 오히려 부작용만 커졌단 분석도 나왔다.

'핀셋 규제'를 한다며 동(洞) 단위로 분양가 상한제를 적용했지만, 이게 투기지역을 공공연히 밝힌 꼴이라는 것. 이에 온라인상에선 "여긴 집값이 떨어지지 않는 곳이라 봐도 되느냐", "국가가 정한 투기지역이나 다름 없다"는 부정적 반응이 나왔다. 또 '현금 부자'들에게만 좋은, '로또 아파트'가 될 거란 부정적 전망도 보였다.

송 부장은 "이번에 지정된 강동구 길동 지역만 봐도, 분양가 상한제 대상 지역이 되면서 '좋은 곳'이라 더 인식하게 된 것"이라며 "국가가 공인한 거나 다름 없다"고 비판했다.

이어 "OECD 국가 중에서 시장 가격에 정부가 이렇게 개입하는 건 이례적인 사례"라며 "공급 물량에 의해 저절로 시장 가격이 조정되게끔 해야 한다"고 조언했다.

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남형도 기자 human@mt.co.kr