분양가상한제 불 붙인 과천은 '제외'..정부 입맛대로 '고무줄 기준'

법정 요건 法 개정 후 '정량요건' 만들었지만

고분양가 책정 움직임 등 자의적 기준 적용

주택가격 가장 많이 뛴 과천은 제외…"헌법 소원 가능성"

[아시아경제 지연진 기자, 이춘희 기자]민간택지 분양가상한제 적용 지역의 윤곽이 드러났다. 전체 27개 동 중 22개 동이 강남에 집중됐고, 특히 '강남 3구'는 절반이 넘는 지역이 대상으로 지정됐다. 집값이 과열된 강남만 정밀타격한 결과다.

6일 국토교통부 주거정책심의위원회(주정심)에서 결정된 민간택지 분양가상한제 대상은 서울 시내 27개동 중 81.5%인 22개동이 '강남 4구'에 속해있다. 특히 강동구를 제외한 강남 3구는 소속 37개 법정동 중 절반이 넘는 20개 동이 적용 지역으로 지정됐다. 당초 정부가 예고한 '동별 핀셋 지정'이 현실화된 셈이다.

사실상 강남은 대부분이 분양가상한제 사정권에 들어선 셈이다. 국토부 관계자는 "정비 사업이나 일반사업이 있고, 최근 집값 상승률이 높은 지역을 지정하되 사업 물량이 적어 시장 영향력이 상대적으로 적은 지역 등은 제외했다"고 설명했다.

분양가상한제 대상지역 중 가장 눈에 띄는 곳은 서초구 반포동이다. 분양가상한제 확대 시행 예고 이후 점점 치솟던 '아크로리버파크' 거래가는 지난달 결국 전용면적 84㎡가 34억원에 거래되며 3.3㎡당 1억원을 기록했다. 김 장관이 "강남 시세가 3.3㎡당 1억원이 되는 것을 막기 위해 분양가상한제를 확대했다"고 당초 취지를 밝혔다가 "당시 언급한 1억원은 아파트 시세가 아니라 분양가였다"고 자신의 발언을 바로잡는 계기를 마련한 곳이다.

또 최근 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 규제를 회피하기 위해 '일반분양 통매각' 카드를 들고 나온 신반포3차·경남 아파트(래미안 원베일리)도 반포동에 위치해있다. 김 장관은 이날 주정심 모두발언에서 "특히 분양가 관리를 회피하고자 하는 단지가 있는 지역은 반드시 지정하도록 하겠다"고 경고하기도 했다. 이문기 국토부 주택토지실장은 "통매각의 전제는 민간임대법에 근거하는데 분양가상한제 대상으로 지정되면 매각이 안 된다"며 "통매각이 법상 불가능해졌다"고 설명했다.

지난달 정부가 부동산 합동점검에 나서면서 강남4구와 함께 집중 점검 대상 지역으로 밝혔던 '마용성(마포·용산·성동구)'과 영등포구 여의도동도 분양가상한제가 적용된다. 용산구 한남·보광동은 최근 한남3구역 재개발 수주가 시공사간 과열 양상을 보이면서 '일반분양가 3.3㎡당 7200만원'을 약속하며 논란이 됐던 곳이며 '영마용성(영등포·마포·용산·성동)'의 7개동은 높은 분양가 책정이 우려돼 분양가상한제 대상으로 지정됐다.

하지만 후분양을 통해 분양가를 끌어올린 경기 과천시는 이번 1차 분양가상한제 대상에서 제외됐다. 이 실장은 "과천은 상승률은 높지만 정비사업이 초기단계인 만큼 정비물량이 없는 것으로 파악됐다"고 설명했다.

국토부는 지난 29일부터 개정된 주택법 시행령이 발효되면서 분양가상한제의 법적 요건을 갖춘 투기과열지구 중 최근 1년간 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배가 넘거나 2017년 8·2대책 이후 누적 집값 상승률이 서울 평균을 초과하는 경우, 일반분양 물량이 1000가구 이상, 고분양가 책정 움직임이 있는 단지가 포함된 구 가운데 분양물량이 있는 동으로 좁혔다. 동 지정시 사업물량이 적어 시장에 영향이 낮은 지역은 제외한다는 단서도 만들었다.

하지만 이같은 기준 역시 정부 입맛대로 만들었다는 지적이다. 통매각이나 후분양을 막기 위해 '고분양가 책정 움직임이 있는 단지'라는 정량요건을 만든데다, 과천처럼 주택가격 상승률이 높아도 분양물량이 적으면 분양가상한제에서 제외된 탓이다. 권대중 명지대 부동산학과 교수는 "정부는 강남4구와 마용성을 잡겠다고 했지만 강북이 더 많이 오른 곳도 있다. 부동산 시장 안정화보다는 오히려 공급 부족을 야기해 가격을 끌어올릴 가능성이 높다"면서 "정비사업 단지는 개발 이익을 국가도 아닌 제3자에게 강제로 주는 꼴이기 때문에 헌법 소원 등을 낼 가능성도 높다"고 지적했다.

분양가상한제 적용대상으로 지정되더라도 지난달 29일 이전에 관리처분인가 신청을 마친 정비사업 단지는 적용이 내년 4월까지 유예된다. 단지별로 희비가 엇갈리는 이유다. 강동구 둔촌동 둔촌주공과 강남구 개포동 개포주공4단지(개포 프레지던스 자이) 등은 유예기간 안에 분양에 나설 것으로 보인다.

지연진 기자 gyj@asiae.co.kr

이춘희 기자 spring@asiae.co.kr