민간 분양가상한제 시행 전 분양이 최선?..밀어내기 분양 쏟아질까

오는 10월 분양가 상한제 확대를 앞두고 쏟아질 것으로 보이는 ‘밀어내기 분양’에 주택 수요자들의 관심이 쏠리고 있다.

분양가 상한제가 민간 택지에도 적용되면, 서울의 사실상 얼마 안 되는 신규 공급 축인 재건축을 통해서는 분양에 나설 만큼 사업성을 맞출 단지가 없어 보이기 때문이다.

서울 지역의 주요 정비사업지들은 속속 분양일정을 앞당기려고 하고 있다. 서울 사당3 주택재건축정비사업인 ‘이수 푸르지오 더 프레티움’은 지난 12일 분양 공고를 띄웠다. 당초 올해 4월 분양 예정이었지만 분양가 조율 문제로 일정이 밀리다가 타협이 이뤄졌다. 홍제1구역을 재개발하는 ‘서대문 푸르지오 센트럴파크’는 조만간 주택도시보증공사(HUG)에 분양가 심사를 요청하고, 이달 말까지 입주자를 모집할 계획이다.

정부 발표에 따르면 민간택지에 분양가 상한제를 적용하는 필수요건은 투기과열지구, 선택요건은 ▲직전 12개월 평균분양가격이 물가상승률의 2배 초과 ▲직전 2개월 청약경쟁률이 5대 1을 초과하거나 전용면적 84㎡ 기준 10대 1 초과 ▲직전 3개월 주택 거래량이 전해 같은 기간보다 20% 이상인 경우다.

현재 투기과열지구는 서울 25개구와 경기 과천, 광명, 하남, 성남 분당구, 세종, 대구 수성구 등이다. 이중 청약경쟁률 기준으로 서울 광진·동대문·서초·은평구 등과 과천, 세종, 대구 수성구 등이 분양가 상한제 적용 사정권에 속한다. 지난해 9·13 대책 이후 대출 등 규제가 대폭 강화되고 주택 매매가 급감하면 매매량 요건을 충족하는 지역은 없는 상태다.

여경희 부동산114 수석연구원은 "서울 강남권은 (주택) 시세가 높은 편이라, 분양가 상한제를 적용한 경우와 HUG의 분양가 심사를 받는 경우 중 어느 쪽이 유리한지 따져보고, 그 결과에 따라 분양을 서두를 수 있다"며 "반면 서울 강북 지역은 분양가 상한제가 확대되더라도 적정한 속도를 유지하면서 분양을 진행할 가능성이 크다"고 말했다.

분양가 자체가 낮아지면 청약시장이 과열돼 당첨자의 청약가점이 평균 60점대로 치솟을 것이란 예측과 건설사들이 건설비용을 충당하기 위해 일반분양자들에게 ‘옵션(선택사항) 장사’를 할 것이란 우려도 나온다. 예컨대 조합원 분양분에는 고급 자재를 기본으로 사용하되 일반분양자는 추가금액을 내고 자재를 선택하는 식이거나 발코니 확장 비용 등을 차등 적용하는 식이다.

이 때문에 HUG, 관할 지자체와 몇 달 동안 줄다리기를 한 끝에 조합원들의 기대치에 맞는 가격대로 분양을 진행한 사업장들이 승자로 꼽히는 분위기다. 올 들어 분양한 아파트 중 과천주공1단지를 재건축하는 ‘과천 푸르지오 써밋’을 비롯해 ‘방배그랑자이’와 ‘서초그랑자이’, ‘디에이치 포레센트’ 등 강남 일대에 지어지는 고급 아파트 단지들이 시기를 잘 맞췄다는 평가다.

재건축 아파트 분양을 앞둔 한 대형 건설사 관계자는 "아직 철거 단계에 들어가지 않은 사업장들은 상황이 서로 다르긴 하지만, 10월 전에 서둘러 분양하려고 서두를 것"이라며 "다만 (재건축) 조합 입장에서는 분양가를 최대한 높여야 조합원 분담금은 줄이면서 고급화할 수 있는데, 조합원들이 돈을 아끼려고 한다면 이전만큼 고급단지로 시공하기 어려울 수 있다"고 말했다.

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