분양가상한제, 재건축에 '직격탄'..조합분담금 '억대 인상' 불가피

분양가상한제 적용되면 재건축 수익성 줄어 조합 분담금↑
분담금 인상 소식에 조합 반발 커져..집단행동 예고하기도

서울 강남권의 재건축 단지의 모습. © News1 구윤성 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = "갑자기 날벼락을 맞은 거죠. 오래된 아파트에 살면서 재건축만 기다리고 있었는데… 분양가상한제로 분담금이 억대로 늘어나면 감당 못할 사람들도 있을 겁니다."(강동구 A 재건축 조합 관계자)

13일 정비업계에 따르면 정부가 민간택지 분양가상한제 도입을 전격적으로 발표하면서 서울 주요 재건축·재개발 사업장을 중심으로 반발이 커지고 있다. 분양가상한제로 수익성이 낮아져 사업이 대거 지연되거나 중단될 위기에 놓였기 때문이다.

국토교통부는 전날 '민간택지 분양가상한제 개선방안'을 발표했다. 이르면 10월부터 서울·과천 등 전국 31곳에 달하는 투기과열지구의 민간택지에 짓는 아파트에 분양가상한제를 적용한다는 것이다.

특히 지금까지는 이미 관리처분계획 인가를 받아 이주와 철거를 진행 중인 단지는 분양가상한제 대상이 아니었지만, 이번 개정안으로 관리처분계획 인가를 받았어도 아직 입주자 모집공고 신청 전인 단지는 분양가상한제 적용대상이 된다.

당장 강동구 둔촌주공, 강남구 상아2차, 서초구 신반포3차·경남 등 강남권 주요 재건축 단지를 포함해 서울에서 관리처분 인가를 마치고 분양을 준비 중이던 아파트 76개 단지, 7만2000여 가구가 직격탄을 맞을 것으로 보인다.

조합 측이 가장 우려하는 것은 사업 수익성 악화다. 재건축은 조합원 물량을 제외한 일반 분양분을 팔아 벌어들인 돈으로 사업비를 충당하게 되는데, 분양가상한제로 분양 수입이 줄어들면 조합원들이 그만큼 분담금을 지출해 메꿔야 하기 때문이다. 투자자 입장에서도 시세차익 가능성이 작아져 수요가 위축될 수 있다. 국토부는 민간택지 분양가상한제로 분양가가 시세보다 20~30% 정도 낮아질 것으로 예상했다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 "분양가 상한제 시행은 일반분양 수입감소에 따른 사업 수익 하락을 의미한다"며 "서울·과천 등 투기과열지구의 재건축과 재개발에 대한 투자 수요가 줄어들고, 가격 약세도 불가피할 것"이라고 말했다.

예로 둔촌주공(일반분양 4787가구)의 경우 분양가상한제가 적용되면, 조합원 1인당 분담금이 1억원가량 늘어날 것으로 예상된다.

둔촌주공은 당초 3.3㎡당 평균분양가 3000만원대를 목표로 사업을 추진해왔다. 하지만 올 상반기 분양보증을 발급하는 주택도시보증공사(HUG)가 2600만원 이하로 낮출 것을 요구하자, 이에 반대하며 후분양을 검토해왔다.

건설업계는 둔촌주공의 상한제 적용 분양가는 HUG 기준보다 더 낮은 3.3㎡당 2200만원 선으로 떨어질 것으로 보고 있다. 이렇게 되면 전체 분양수익이 1조원 이상 줄어들면서, 조합원 1인당 분담금이 1억원가량 늘게 된다.

혼란에 빠진 재건축 단지들은 분양가상한제 시행 전 하루빨리 분양을 마치거나, 아니면 재건축 사업 자체를 무기한 연기하는 두 가지 갈림길에 서게 됐다. 상아2차 재건축 조합은 애초 계획했던 후분양 대신에 선분양으로 돌아설 예정이다. HUG와 조율을 통해 조만간 일반분양을 결정할 것으로 전해졌다.

집단행동을 예고한 조합들도 있다. 현재 이주율 96%로 본격적인 철거를 앞둔 서초구 방배5구역 재건축조합 측은 위헌심판, 행정소송, 국토부 규탄 집회 등 가능한 수단을 동원해 정부에 항의할 계획으로 알려졌다.

jhkuk@news1.kr