'분양가상한제' 초읽기..국토부표 첫 규제 강남집값 잡을까

김수현 정책실장 퇴진 후 사실상 국토부 첫 독자규제
집중포화 대신 영리한 핀셋규제..성공여부는 엇갈려

김현미 국토부장관이 6일 오전 서울 종로구 정부서울청사에서 열린 서울-세종 영상 국무회의에 참석하고 있다. 2019.8.6/뉴스1 © News1 허경 기자

(서울=뉴스1) 김희준 기자 = 민간택지에 대한 분양가 상한제 도입이 초읽기에 들어가면서 시장의 관심이 집중되고 있다. 사실상 김수현 전 청와대 정책실장의 입김에서 벗어난 국토교통부만의 독자정책이 시험대에 올랐다는 평가다. 전문가들은 당장 집값상승세가 한풀 꺾일 것이라는 전망과 물량 변동성 확대라는 리스크를 확대할 것이라는 우려가 엇갈린다.

11일 정부와 부동산 업계 관계자 등에 따르면 국토부는 12일 비공개 당정협의를 거쳐 분양가 상한제 개선 방안을 발표한다. 강남 재건축 시장을 중심으로 그간 안정세를 보이던 서울집값의 상승세가 이어지고 있기 때문이다. 한국은행 금융통화위원회와 미국 연방준비제도의 기준금리 인하로 유동성 자금이 부동산 투기에 몰릴 가능성이 커진 것도 영향을 미쳤다.

정부 안팎에선 이번 대책이 김수현 전 청와대 정책실장의 영향에 벗어난 사실상 국토부만의 첫 규제정책으로 보고 있다. 김 전 실장은 문재인 정부 출범부터 보유세 강화 등 강력한 규제책으로 집값안정을 주도한 것으로 알려졌다. 그만큼 국토부의 부동산 정책에도 협의과정 등을 통해 강력한 영향을 미쳤다는 평가다. 다만 일각에선 규제일변도의 김수현표 집값정책이 강남 부동산 시장의 내성을 키웠다고 보고 있다. 일각에선 '칼은 칼집에 있을 때 효과가 있다'는 점을 간과했다는 평가도 받는다.

이에 따라 이번 규제에선 국토부만의 '경고' 효과를 극대화했다고 보고 있다. 김현미 국토부 장관이 3차례나 직접 나서 분양가 상한제 민간택지 확대를 검토에서 도입 시기까지 순차적으로 밝혔다. 금융규제의 포함 가능성을 언급하면서도 이번 대책에선 분양가 상한제 확대에 집중할 것으로 알려졌다. 규제 발표에 앞서 투기 수요에 대한 더 강력한 다음 카드를 시사한 셈이다.

다만 이번 대책의 실효성에 대해선 전문가들의 의견이 엇갈리고 있다. 대책엔 분양가 상한제의 민간택지 적용이 먼저 제시될 전망이다. 여기에 공급 축소와 로또 아파트 등 부작용을 막기 위해 최초 분양자에 대한 전매제한 기간을 늘리는 방안도 거론된다.

민간택지 분양가 상한제 적용 기준인 Δ최근 1년간 분양가 상승률이 물가상승률의 2배 초과 Δ직전 2개월 청약경쟁률이 각각 5대1 초과 Δ3개월간 주택 거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 등을 감안하면 적용 범위는 현 정부가 정한 조정대상지역을 비롯해 투기과열지구, 투기지역 등이 모두 포함될 것으로 보고 있다. 현재 서울 등 전국에 43곳이 지정돼 있다. 여기에 민간택지 적용 시점을 분양 전으로 설정할 경우 현재 분양을 앞둔 재건축 시장까지 규제할 수 있다는 전망도 나온다. 사실상 서울집값의 과열을 부추긴 강남 재건축시장이 집중 타깃이 될 가능성이 높다.

임병철 부동산 114 수석연구원은 이에 대해 "분양가 상한제 이외에 추가 규제가 나올 가능성도 배제할 수 없는 상황"이라며 "여기에 한일 무역갈등과 미중 무역전쟁 등으로 금융시장의 불확실성 또한 커지고 있어 분양가 상한제 확대 발표 이후 집값 상승세에는 일단 제동이 걸릴 것"이라고 내다봤다.

반면 허윤경 건설산업연구원 연구위원은 “분양가 상한제는 주택경기와 관계없이 주택 공급 물량이 집중되거나 감소하는 기형적 현상을 초래한다”면서 “장기적 관점에서도 공급 물량 변동성 확대라는 더욱 큰 리스크로 이어질 가능성이 높다”고 지적했다.

h9913@news1.kr