6.19대책 반사익?.. 오피스텔 투자 신중해야 하는 3가지 이유

대신증권 보고서.. 오피스텔 매맷값-임대수익률 엇갈려
①하락하는 임대수익률 ②줄어드는 거래량 ③공급 과잉

[이데일리 이진철 기자] 6·19 부동산 대책 이후 분양권 전매 제한 등 규제 대상에서 제외된 오피스텔이 반사이익 기대감으로 투자자들의 관심을 받고 있다. 하지만 최근 오피스텔 시장이 가격(시세 차익)과 월세(임대수익률)가 엇갈리는 모습을 보이고 있어 투자에 신중을 기할 필요가 있다는 분석이 나왔다.

김세찬 대신증권 연구원은 26일 보고서를 통해 “부동산시장 상승과 함께 오피스텔 가격도 오르고 있지만 풍부한 월세 매물로 임대수익률은 하락하고 있다”면서 오피스텔 투자에 신중을 기해야 하는 이유로 △하락하는 임대수익률 △줄어드는 거래량 △과잉 상태의 공급 등 3가지를 지적했다.

김 연구원은 먼저 오피스텔의 부진한 임대수익률을 꼽았다. 서울지역 오피스텔의 평균 임대수익률이 올해 들어 처음으로 5%를 밑돌았다. 또 연초 대비 임대수익률이 상승한 지역구는 서울 전체 25개구 중 단 2개구(중랑구, 성북구) 뿐이다. 그는 재개발·재건축 이슈로 투자수요가 집중된 강남4구(강남·서초·송파·강동) 모두 연초대비 오피스텔 임대수 익률이 하락하며 임대인이 기대하는 고정적 수익 확보가 어려워졌다고 분석했다.

줄어드는 오피스텔 거래량도 투자 위험 요인이다. 올 들어 서울의 오피스텔 거래량은 꾸준히 줄고 있다. 특히 오피스텔 전세거래와 월세거래는 올 2월 이후 역성장을 지속하며 연초 대비 절반에도 못 미치는 수준에 이르렀다. 매매 거래는 소폭 늘었으나 이마저도 보합 수준에 그치며 오피스텔 시장의 전반적인 거래 둔화가 나타나고 있다.

김 연구원은 오피스텔이 과잉 공급 우려가 크다고 지적했다. 2013년 이후 오피스텔 재고 및 입주 물량은 꾸준히 평균 6000실을 웃돌고 있다. 이는 과잉 공급 상태로 2019년 이후에나 해소될 것으로 전망된다. 올 하반기에도 여전히 오피스텔 재고 및 입주 물량이 6000실을 넘을 것으로 보여 과잉 공급 상태는 한동안 지속될 전망이다.

이진철 (cheol@edaily.co.kr)