[두 얼굴의 세종시 ①] 공공기관 이전 vs. 공급과잉..힘겨루기

아파트 매매가 2년새 17.34%↑
청약경쟁률 고공행진 미분양 ‘0’
전세값 작년말 정점 이후 하락
“실수요는 부족... 폭락 가능성”

[헤럴드경제=정찬수 기자] 새 정부의 행정수도 건설 의지와 공공기관 집단 이전 소식으로 세종시 부동산 시장이 팽창하는 가운데 매매가격과 전셋값의 탈동조화가 심화되고 있다. 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)이 추락하면서 ‘거품’ 논란이 고개를 들고 있다.

세종시에서 6ㆍ19 대책으로 인한 위축세는 찾아보기 힘들다. 10일 부동산114에 따르면 6월 기준 세종시의 아파트 매매가격은 3.3㎡당 평균 907만원으로 조사됐다. 2015년 같은 기간(773만원)보다 17.34% 상승한 것으로, 서울 평균(603만원)을 크게 웃돈다. 상승률은 이 기간 서울과 같은 0.16%였다. 규제의 영향으로 전국적으로 오름세가 약화된 것과는 대조적이다.

세종시 아파트값의 고공행진하는 가운데 전셋값은 하락세를 면치 못하고 있다. 투자수요대비 실수요자가 부족한 까닭이다. 전문가들은 비정상적인 부동산 시장을 경계하면서 반짝 호재 가능성에 무게를 두는 분위기다. [헤럴드경제DB]

업계 한 관계자는 “앞서 분양한 단지나 입주를 앞둔 단지들은 대부분 규제의 영향을 벗어나 예비입주자들의 자금조달에는 문제가 없었다”며 “세종시의 상업ㆍ업무시설 용지 비율이 동탄신도시의 절반인 2.1% 수준에 불과해 가치 상승에 대한 기대감은 쉽사리 사그라지지 않을 것”이라고 진단했다.

지난해까지 세종시에 분양된 물량은 총 9만3117가구로 연평균 1만3302가구가 공급됐다. ‘미분양 제로’는 여전하다. 2012년 7월 출범한 세종시는 국토부가 집계하는 미분양 주택 현황에 단 한 번도 포함되지 않았다. 꾸준한 공급물량에도 올해 4월까지 분양된 196가구 전부 1순위에서 마감됐다.

지역의 한 공인 관계자는 “행복도시가 제모습을 찾고 인프라가 강화되면서 청약시장에 수요가 몰리면서 2생활권에선 품귀현상까지 빚어졌다”며 “최근엔 공공기관 집적화단지 후보지로 지목된 행복도시 2-4생활권과 4-2생활권에 투자자들이 몰리고 있다”고 전했다.

반면 전셋값은 하락세를 면치 못하고 있다. 투자자보다 실수요자가 적었다는 의미다. KB국민은행이 조사한 6월 기준 전셋값은 면적(1㎡)당 160만원으로 전국 평균(283만원)보다 43.5% 낮았다. 같은 기간 세종시의 전세가율(매매가격 대비 전세가격 비율)은 46.0%에 그쳤다. 4월보다 11%포인트 감소한 수치로, 전국 평균(64.8%)보다 18.8%포인트 낮다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “전셋값이 매매가격의 상승을 견인하는 게 일반적인데 세종시는 거꾸로”라면서 “개발 호재로 인한 기대심리로 매매시장과 임대시장의 괴리가 발생하는 이른바 탈동조화가 심화하는 것”이라고 분석했다.

하반기 세종시에 분양될 물량은 5000가구를 웃돌 것으로 전망된다. 거품 붕괴로 인한 집값 폭락 우려도 나온다.

이남수 신한금융투자 부동산팀장은 “입주물량이 많으면 전셋값에 이어 매매가격이 내려가야 하는데 청약경쟁률이 계속 높다는 것 자체가 비정상적”이라며 “반짝 호재일 가능성이 높다는 것을 보여주는 대목”이라고 경계했다.