국토교통부 "투기과열지구까지 지정할 상황 아니다"

11.3 부동산대책, "시장 하향 가능성까지 전제"

- 전국적, 일률적으로 규제 강화할 시장상황은 아니다
- 시장 하향 가능성도 커질 수 있어
- 상황 더 심각해지면 즉각적으로 투기과열지구 지정할 것
- 8.25 대책, 시장에서 오해한 부분 있어

[CBS 라디오 '시사자키 정관용입니다']

■ 방 송 : FM 98.1 (18:30~19:50)
■ 방송일 : 2016년 11월 03일 (목) 오후 6:30
■ 진 행 : 정관용 (한림국제대학원대학교 교수)
■ 출 연 : 박선호 주택토지실장 (국토교통부)

◇ 정관용> 정부가 부동산 대책을 내놨습니다. ‘실수요 중심의 시장 형성을 통한 주택시장의 안정적 관리방안’, 이런 제목인데요. 국토교통부의 박선호 주택토지실장 나와 계시죠?

◆ 박선호> 네, 안녕하세요. 박선호입니다.

◇ 정관용> 이번 대책의 핵심이 투기 조정 지역인 거죠? 투기 조정 지역은 어떤 겁니까?

◆ 박선호> 부동산 시장에 있어서 단기적인 전매차익을 기대하고 투자 목적의 수요들이 일부 새 아파트 청약 시장에 많이 유입이 됐고요. 그런 것들 때문에 분양 가격이 오르고 주변 지역의 집값까지 자극하는 문제들이 있었습니다. 그 과정에서 실수요자의 입지가 그만큼 위축이 되고요.

그래서 이번에 국지적으로 과열이 발생됐거나 앞으로 그런 청약시장에서의 과열의 우려가 크다고 판단되는 지역을 선정해서 전매제한 기간이라든지 청약 1순위 자격의 제한이라든지 재당첨 금지와 같은 규제 사항들을 좀 더 높은 수준으로 적용하도록 하고자 하는 겁니다.

◇ 정관용> 전매제한, 재당첨 금지 제한 등등이 포함되는 게 투기 조정이로군요. 어디어디를 지정하셨습니까?

◆ 박선호> 일단은 서울 전체 지역이 포함이 되고요. 경기도의 경우에는 서울에 인접해 있는 신도시 지역, 저희는 이제 공식적으로는 ‘공공택지’라고 그러는데 그런 지역들이 선별적으로 포함됐습니다. 그리고 세종특별자치시 행복도시 구역의 경우에는 포함을 시켰고요. 또 부산의 경우에도 해운대를 중심으로 해서 동부산 권역의 일부 지역들이 함께 포함이 됐습니다.

◇ 정관용> 그러니까 이번에 딱 포함된 지역만 투자가 심하다고 판단하신 건가요?

◆ 박선호> 전체적인 주택시장의 흐름을 저희가 볼 때는 금년도 1월부터 지금까지의 전국 평균 집값 상승률이 0.5% 수준에 불과합니다. 지방의 경우에는 오히려 하락하는 지역도 상당수 있고요. 수도권 지역인 경우에도 서울에서 조금 떨어진 지역 같은 경우에는 미분양이라든가 주택가격이 약세를 보이고 있어서 이런 지역에까지 일률적으로 규제를 강화할 시장상황은 아니라고 판단을 했습니다.

◇ 정관용> 그런데 일부 전문가들은 지금 투기가 자꾸 전국적으로 확산돼 간다 이런 우려를 해 왔었는데 실제 통계상으로는 그렇지 않다 이겁니까?

◆ 박선호> 그렇게 보셔야 될 것 같습니다. 단지 주택가격 상승률뿐만 아니라 거래량이라든가 미분양 물량이라든가 여러 가지 지표들을 종합해서 보고 저희가 이번 대책을 준비함에 있어서 실제 현장 탐문 활동도 많이 했습니다. 이런 것들을 봤을 때 전국적으로 주택시장이 과열됐다라고 판단하기는 이르고요.

또 문제는 작년에 52만호가 넘는 아파트 분양이 이루어졌고 금년에도 그에 필적하는 수준의 공급이 이루어질 겁니다. 그러면 내년이나 후년쯤 되면 주택 시장에서 상당수의 지역들에 있어서 과잉 공급에 따라서 주택의 수급 불균형이 생기고 또 이런 것들이 국내외적으로 경제 불확실성 또는 금리 인상 가능성들하고 결합이 되면 시장이 전체적으로는 상승이 아니라 아래로 향하는 하향 위험 같은 것들도 점차 가능성이 커질 거라는 전제 하에 이번 대책을 마련하게 됐습니다.

◇ 정관용> 원래는 투기과열지구로 지정해서 더 강한 규제를 하자 이런 얘기가 있었는데 투기과열지구까지는 안 간 겁니까, 그래서?

◆ 박선호> 그렇습니다. 이번에 그 앞서 말씀드렸던 세 가지의 사항. 전매제한을 비롯해서 세 가지 사항을 말씀드렸는데요. 사실 이런 것들이 투기 과열 지구 제도의 핵심적인 효과에 해당하는 것들입니다. 그밖에 투기과열지구로 지정이 되면 10여 가지 정도의 규제가 함께 부과가 되게 되는데..

◇ 정관용> 추가 규제는 예를 들어 어떤 것들입니까?

◆ 박선호> 재건축과 관련해서 재건축 조합원의 지위를 양수, 양도하는 것이 금지된다든지 LTV, DTI와 같은 기존 주택 거래에 있어서 주택 담보 대출의 금액이 줄어든다든지 이런 것들이 부과가 되게 돼 있습니다.

저희가 볼 때는 투기과열지구 제도라는 것이 2000년대 중반 그러니까 지금으로부터 약 10여 년 전에 많이 지정하고 운영을 했었던 제도인데 지금에 앞서 말씀드렸던 것처럼 주택시장의 여건이라든지 앞으로의 전망이라든지 이런 것들을 종합해 봤을 때 그 당시 상황에 견주어서 투기과열지구를 당장 지정할 정도의 상황은 아니라 판단했습니다.

다만 국지적인 과열 상황이라든지 이런 것들이 더 심각하게 심화된다든가 또 주변 지역으로 확산이 돼서 주택시장 전반의 안정을 해칠 우려가 있다 이렇게 만약에 판단이 되면 즉각적으로 투기과열지구를 지정할 겁니다. 이런 것들을 위해 우리가 정기적으로 여러 가지 시장 지표들을 분석을 하고 단계적으로 그런 결과들을 결정해서 알려드리도록 하겠습니다.

◇ 정관용> 지난 2달여 전에 8월 25일날 내놓은 대책은 공급을 줄이는 그런 내용이 위주였었고 그래서 결과적으로는 강남재건축 아파트값을 역대 최고로 띄워 놨다, 그래서 실패한 정책이다, 이런 평가는 확실히 인정하시나요?

◆ 박선호> 그런 부분에 대해서 확실히 의견을 달리하는데요. 사실은 8. 25 가계부채대책이라고 저희가 이름을 붙였는데 가계부채대책은 주택의 공급이 시장 수요에 비해서 과잉되게 이루어지게 또 그런 과정에서 공급 과정에 수반해서 가계부채가 늘어나는 문제들을 적절한 수준으로 통제하기 위한 거였습니다.

그래서 미분양이 많거나 또 앞으로 크게 늘어날 것이 염려가 되는 지역에 국한을 해서 주택 공급을 적절한 수준으로 줄임으로써 앞으로 시장의 어떤 수급 불균형 문제를 사전에 좀 선제적으로 예방하기 위한 거였는데 전반적으로 주택공급이 줄어들 것 아니냐라는 걸로 시장에서 조금 오해를 하신 부분이 있을 것 같습니다.

사실은 이 대책의 추진은 주택시장의 안정성이라든가 더 나아가서 가계, 거시 가계 안정성을 위해서 꼭 필요한 부분이기 때문에 앞으로도 지속적으로 추진을 해 나갈 겁니다.

◇ 정관용> 시장의 일부 오해라고 표현하셨는데 그게 오해일지 아니면 이런 정책을 역이용하는 건지, 투기꾼들만 돈 버는 거 아닌가요, 그 결과로?

◆ 박선호> 가계부채대책에 의한 공급 조절은 사실은 뭐 투기꾼들에게 어떠한 이익을 줄는지에 대해서는 저희가 앞으로도 분석을 하고 그에 대처해야 되겠지만 선의의 주택 수요자 또 주택시장의 안정을 통해서 우리 거시경제의 안정까지 도모하려고 하는 정부의 그런 목표라든가 취지가 담겨 있는 걸로 이해를 해 주셨으면 좋겠습니다.

◇ 정관용> 이번 대책 발표가 너무 늦었다라는 평가에 대해서는 동의하시나요?

◆ 박선호> 그렇게 보실 수도 있겠습니다마는 저는 개인적으로는 늦었다고 생각하지는 않습니다. 사실 정부가 주택시장 상황을 지속적으로 분석을 해 왔는데요. 지난 4월에 저금리 기조가 좀 추세적으로 뚜렷해지면서 사실은 일부 지역에 과열이 발생하기는 했지만 이런 것들이 추세적으로 지속 상승하는 건지 또 과열하는 건지 면밀히 진단할 필요가 있었습니다.

그 이유는 앞서 설명드렸던 대로 주택시장을 둘러싼 어떤 대내외 경제 여건이라든가 주택시장의 공급 과잉 우려 이런 것들을 봤을 때 주택시장이 기본적으로는 좋다고 볼 수는 없습니다. 그래서 좀 더 신중하고 정밀하게 분석을 하고 판단할 필요가 있었다고 봤고요.

◇ 정관용> 알겠습니다. 여기까지 말씀 들을게요. 고맙습니다.

◆ 박선호> 감사합니다.

◇ 정관용> 국토교통부의 박선호 주택토지실장이었습니다.

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[CBS 시사자키 제작팀] woong@cbs.co.kr