[11·3 부동산 대책 - 대상지역·세부내용은] "강남 4구 외 서울·성남 민간택지, 전매제한 6개월 → 1년 6개월로"

서울·과천·성남·하남·고양·화성·남양주·세종, 공공택지 아파트는 사실상 분양권 전매금지, 국민주택 과밀억제권역 당첨자 5년 재당첨 제한, 부산 전매제한 없고 제주는 아예 빠져 우려도

‘11·3 부동산 대책’의 핵심은 과열 양상을 보이고 있는 서울 등 수도권과 지방 등 총 37곳을 ‘조정 대상 지역’으로 정해 △전매제한 기간 강화(부산 제외) △1순위 제한 △재당첨 제한 등 청약 규제를 대폭 강화한 것이다. 주택시장이 지역별·상품별로 ‘디커플링(탈동조화)’를 보이고 있다는 점을 고려해 과열 지역에 대해서만 선별 규제에 나선 것. 무엇보다 전매제한 기간 연장에 대해서는 예상보다 강한 조치라는 평가도 나온다. 전매제한 기간 연장은 소급적용 되지 않고 3일 입주자 모집공고 신청분부터 적용된다. 아울러 재개발·재건축 조합원 입주권 역시 전매제한 강화에서 제외돼 자유롭게 거래가 가능하다.

한편 부산이 전매제한 기간 강화 대상에서 제외되고 제주도가 아예 규제 대상에서 빠진 것에 대해서는 우려의 목소리도 적지 않다.

◇부산 제외한 공공택지 아파트, 입주 시까지 제한=정부가 조정 대상 지역으로 지정한 곳은 서울 전체 25개 구, 경기도 6개 시(과천·성남·하남·고양·남양주·화성동탄2신도시), 부산 5개 구(해운대·연제·동래·수영·남구), 세종특별자치시 등 37개 지방자치단체다.

먼저 전매제한 기간 강화를 보면 서초구·강남구·송파구·강동구 등 강남 4구와 과천시의 경우 민간택지에 조성되는 아파트의 경우 분양권 전매제한 기간이 기존에 6개월이었으나 앞으로 아파트 준공 후 소유권이전등기(입주) 때까지 금지된다. 분양권 전매가 사실상 불가능해지는 셈이다. 또 강남 4구를 제외한 나머지 서울 지역과 성남시의 경우 민간택지에서 건립되는 아파트 전매제한 기간이 기존 6개월에서 1년 6개월로 길어진다.

공공택지에서 조성되는 아파트의 경우 사실상 전 지역에서 분양권 전매가 대폭 강화된다. 서울과 경기 과천·성남·하남·고양·남양주·화성동탄2신도시, 세종시 공공택지에서 분양하는 아파트의 전매제한 기간은 기존 1년에서 소유권이전등기 시까지로 늘어났다.

이번에 정부가 조정 대상 지역으로 지정한 지역 중 부산의 경우 유일하게 전매제한 강화 규제가 적용되지 않는다. 주택법상 지방 민간택지는 전매제한 대상이 아니기 때문이다. 이 때문에 전문가들 사이에서는 부산 지역의 투기 열풍이 더 심화될 것이라는 우려가 나오고 있는 상황이다.

◇1순위 제한과 재당첨 제한은 37곳 모두 적용=1순위 제한과 재당첨 제한은 이번에 조정 대상 지역에 포함된 전 지자체에 적용된다. 앞으로 조정 대상 지역에 청약 시 △세대주가 아닌 자 △과거 5년 이내 다른 주택에 당첨된 자의 세대에 속한 자 △2주택 이상을 소유한 세대에 속한 자는 1순위에서 제외된다.

또 앞으로는 조정 대상 지역의 민영주택에 당첨된 세대에 속한 자도 재당첨 제한 대상자에 포함된다. 국민주택 규모인 85㎡ 이하 청약 시에는 과밀억제권역 당첨자는 5년, 그 외 지역 당첨자는 3년간 재당첨이 안 된다. 85㎡ 초과 청약 시에는 과밀억제권역 당첨자는 3년, 그 외 지역 당첨자는 1년간 재당첨이 제한된다.

전문가들은 이번 정부의 대책이 청약시장의 투기 열풍을 어느 정도 잠재울 수 있을 것으로 내다봤다. 함영진 부동산114 리서치센터장은 “통상 분양에서 입주까지 2년 6개월(30개월)의 기간이 소요됨을 고려할 때 분양권 기간의 60% 정도는 전매 행위가 봉쇄되는 셈”이라며 “계약금만 들고 시세차익 목적에서 웃돈을 노리던 청약가수요의 활동이 제한됨과 동시에 강남권 전매 규제로 틈새상품을 찾아 이동하는 강북 지역 풍선효과 유발도 쉽지 않을 것”이라고 말했다.

이런 가운데 최근 청약시장이 뜨겁게 달아오른 부산 지역의 전매제한 규제가 빠진 점, 제주도가 규제 대상에서 아예 빠진 점은 문제가 될 수 있다고 지적했다. /고병기기자 staytomorrow@sedaily.com