넘쳐나는 새집에 역전세난 우려..후분양제 또다시 수면위로

지역상황따라 부분도입등 제시

새 집이 넘쳐나는 내년 이후부터 주택시장에 공급과잉 부작용이 나타날 수 있다는 목소리가 나오고 있다. 역전세난이 확산되고 일부 지역에선 사람이 살지 않는 빈 집도 늘어날 수 있다는 우려다. 정부의 적극적인 공급관리 대책을 주문하는 목소리와 함께 ‘선시공ㆍ후분양제’도 수면 위로 떠오른다.

후분양제는 해묵은 논쟁거리다. 정부는 지난 2003년 전면 도입을 검토했다. 당시 대한주택공사(주공)와 지자체가 공급하는 공공아파트를 필두로, 공공택지 내 민간아파트까지 적용 대상을 확대한다는 로드맵도 나왔다. 정부는 후분양제가 부동산 과열을 식히고 아파트 분양원가 투명화를 이끌어낼 수 있을 것으로 기대했다. 하지만 “주공을 비롯한 주택공사들의 부채가 막대해질 수 있다”는 주장을 비롯한 ‘반(反) 후분양’ 목소리가 커졌고 2008년 국제금융위기까지 터지면서 후분양제 논의는 유야무야됐다. 이게 다시 힘을 받는 건 최근 2~3년 사이 공급이 부쩍 늘어났기 때문이다. 국토교통부에 따르면 주택 인허가 실적은 2013년 44만여가구에서 ▷2014년 51만5000가구 ▷2015년 76만5000여가구로 증가일로다. 주택 착공 실적도 2013년 42만9000여가구에서 ▷이듬해 50만7000여가구 ▷지난해 71만6000여가구로 늘어났다. 조명래 단국대 도시지역계획학과 교수는 “최근 수년간 초과공급은 2017년 이후 공급과잉으로 발전할 가능성 높다. 급격한 시장변동을 막는다는 관점에서 적극적인 공급관리가 필요한 시점”이라고 지적했다.

후분양제를 주장하는 쪽에선 부분적 도입이라도 검토해야 한다고 말한다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “강남같이 수요가 늘 몰리는 지역에선 앞으로도 선분양에 대한 열망이 높을 것이지만, 반대인 지역에선 후분양제로 집을 공급하는 게 합리적”이라며 “지역별 주택시장 상황에 따라 부분적 확산은 필요하다”고 말했다.

하지만 전통적인 반대 논리는 여전히 단단하다. 후분양을 하면 주택사업자가 초기 사업비를 조달하는 부담이 늘어나고, 그에 따라 후분양 주택의 분양가가 뛸 수 있다는 게 대표적이다. 미래 주택경기를 예측하기 어려워 주택 공급이 위축되고, 분양자들이 목돈을 일시에 마련해야 하는 것도 부담이라는 주장도 있다.

천현숙 국토연구원 주택연구본부장은 “주택공급의 속도를 조절한다는 목적에선 후분양의 역할을 기대해볼 수 있다”면서도 “하지만 여전히 전통적인 대단지 아파트라는 ‘소품종’에 수요가 몰리는 상황이라 ‘다품종 소량생산’에 어울리는 후분양제를 적용하기엔 환경이 성숙되지 않았다”고 말했다.

국토부는 원칙적으로 주택업체들의 선시공ㆍ후분양제를 유도하지만 강제할 순 없다는 입장이다. 현재 후분양을 선택한 사업자들은 건설자금을 주택기금을 통해 저리로 조달할 수 있고 주택도시보증공사(HUG)의 후분양 대출보증제도 활용 가능하다. 하지만 실적은 저조하다.

박준규 기자/nyang@heraldcorp.com
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