2014년 청약 전략 이렇게 세워보세요

올해도 대세는 '중소형'..중대형 하락세 계속

[연재] 조은상의 내 집 마련 노하우

다주택자 양도세 중과 폐지, 취득세 인하 등 부동산시장의 해묵은 규제가 하나둘씩 완화되고 부동산 거래량이 늘면서 국내 부동산시장 분위기가 점차 살아나고 있다. 이 같은 상황을 반영하듯 한국개발연구원은 지난 16일 '부동산시장 모니터링 보고서'를 통해 올해는 집값이 바닥을 치고 상승할 것이라는 전망을 내놓기도 했다.

신규 분양시장 역시 작년보다 좋은 분위기가 이어질 것이라는 전망이 우세하다. 지난 13일부터 17일까지 5일간 부동산써브가 공인중개사 425명을 대상으로 설문한 결과 42.6%(181명)이 '수도권, 지방 모두 작년보다 분양시장 분위기가 좋을 것'이라고 응답했다. 이와 함께 수도권 인기 지역인 위례신도시, 동탄2신도시의 경우 분양권 프리미엄이 수천만 원에 달한다는 기사가 다수 보도되면서 올해 분양시장 전망을 밝게 하고 있다.

그렇다면 올해 청약 전략은 어떻게 세워야 할까. 이에 대한 정답은 될 수 없겠지만 '2013년 청약 결과'를 토대로 참고할 만한 청약 전략 팁 몇 가지를 제시하고자 한다.

첫째, 올해도 대세는 중소형이다. 누구나 넓은 집에 살고자 하는 마음은 있지만 본격적인 경기 회복이 이뤄지지 못하고 있고 기존 아파트 중대형 가격이 하락하고 있기 때문에 중소형 인기 현상은 계속될 것으로 예상된다. 실제로 작년 청약결과를 살펴보면 판교·위례신도시와 중소형과 중대형이 섞여 있던 지방 일부 단지를 제외하면 1순위 마감 단지는 대부분 중소형으로 이뤄져 있었다. 극단적인 예로, 대거 미분양이 발생했던 서울 뉴타운·재개발 분양 단지에서도 전용면적 59㎡는 100% 순위 내 마감에 성공한 바 있다.

둘째, 공공분양(국가나 지방자치단체 또는 공사 등 공적 사업주체가 분양하는 단지)에 적극 청약하라. 누가 봐도 입지가 별로인 곳이 아니라면 공공분양에 청약하는 것이 여러모로 유리하다. 일단 분양가가 민간아파트에 비해 저렴하기 때문에 비용을 줄일 수 있고 공공 물량이므로 미분양 우려가 상대적으로 적다.

혹시 미분양이 된다더라도 건설사가 부도 나서 입주를 못 할 위험은 없으며, 최근에는 민간 건설사 못지않게 품질이 좋아져 흔히 서민 아파트의 대명사로 불리던 '주공아파트' 때의 걱정은 하지 않아도 된다.

셋째, 수도권 청약 대박은 강남 재건축·위례신도시에서 나왔다. 작년 청약결과 강남·서초구에서 분양한 재건축 단지는 모두 1순위 마감됐다. 해당 단지는 래미안 잠원(잠원 대림 재건축), 래미안 대치청실(청실 재건축), 아크로리버파크(신반포1차 재건축) 등이다.

위례신도시도 눈에 띄는 청약결과를 얻었다. 위례신도시에는 총 12곳이 분양됐는데 1순위 마감 7곳, 3순위 마감 3곳, 미달 2곳이었다. 하지만 결과에서 나타나는 것처럼 단지에 따라 청약자가 외면한 경우도 있었으므로 입지, 브랜드, 분양가를 종합해서 판단할 필요가 있다.

넷째, 지방은 입지 좋은 재건축 아파트를 노려라. 놀랍게도 작년에 1순위 청약자 수가 가장 많았던 단지는 수도권이 아닌 부산(사직 롯데캐슬 더 클래식)에서 나왔다. 2위와 4위는 대구에서 분양한 단지(월배2차 아이파크, 만촌3차 화성파크드림)였다. 그밖에 청약자들이 몰렸던 단지들 중 많은 곳은 입지가 양호한 재건축 아파트였음을 감안하면 올해도 지방 재건축 단지의 경우 양호한 청약 성적을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

마지막으로 분양 단지를 선택할 때 고려해야 할 우선순위는 입지>분양가>교통>교육>브랜드>평면 순이라는 것이다. 이는 앞서 인용한 공인중개사 대상 설문 결과를 참고한 것으로 '분양 단지 선택 시 우선으로 고려하는 것'(2개 선택)에 대한 답으로 '입지'가 30.9%(263명), '분양가'가 28.4%(241명), '교통'이 24.5%(208명), '교육'이 8.4%(71명), '브랜드'가 7.1%(60명), '평면'이 0.8%(7명) 순으로 나타났다.

작년에 수요자가 몰렸던 1순위 마감단지에 공통적으로 해당하는 내용이기도 한데 흔히 일반인들은 모델하우스를 방문하면서 '브랜드'와 '평면'에 현혹돼 청약에 나서는 경우가 많다는 점을 감안하면 청약에 앞서 꼭 한 번 다시 점검해야 할 내용이라고 하겠다.

*칼럼니스트 조은상은 부동산써브 리서치팀장으로 재직 중이다. 저평가된 지역을 발굴하는데 관심이 많아 여러 현장을 직접 누비고 다닌다. 경제적으로 여유가 있는 사람들보다는 내 집 마련이 꿈인 서민들에게 꼭 필요한 부동산지식을 전달하는데 작은 힘을 보태고 싶다.