2013년 부동산 투자법칙 "하반기 노려라!"

［헤럴드경제=최남주 기자］2013년 수도권 부동산 시장은 상반기에는 미국 재정절벽, 유럽 재정위기 등 불안한 세계 경제와 취득세 연말 종료 등이 불안요인으로 약세를 보인다. 반면, 하반기에는 상반기 부동산 가격 바닥과 맞물러 새정권 부동산 부양대책 등으로 회복세로 진입해 상승세로 돌아설 것으로 전망된다.

수도권은 전세금이 매매가 턱밑까지 추격하는 등 전세금 부담에 따른 매매 수요 증가와 추가적인 금리 인하 기대, 경매 낙찰가율 증가, 새 정권에 따른 새 부동산 정책의 기대감 등 긍정요인이 더 많아 내년 하반기 수도권 부동산 시장은 회복될 가능성이 더 크다.

2013년 상반기에는 불안한 세계 경제와 취득세 감면 연장 전 공백기간까지 겹치면서 약세를 벗어나기는 어려울 것으로 보인다. 정권 초기에는 대체적으로 대개 전셋값 안정과 서민주거안정정책 위주로 발표가 되기 때문에 상반기에는 부동산 정책에 대한 기대감도 반영되지 못할 것이다.

하지만 하반기에는 입주 물량 등 지속적인 공급물량 감소에 따른 수급 불균형과 새 정권의 부동산 부양대책이 수면 위로 올라올 가능성이 크다. 따라서 수도권 부동산 시장은 내년 하반기에는 회복세라는 밝은 전망을 내다볼 수 있다.

특히 가장 주목해야 할 것은 올해에 이어 내년 입주물량 급감에 따른 수급 불균형이 주는 수도권 부동산 시장의 영향이다. 올해 수도권 입주물량은 10만7262가구로 조사가 된 2001년 이후 최저치다. 그리고 내년에는 8만7127가구로 올해보다 더 줄어들어 전세대란도 예견되고 있다.

반면 우리투자증권에 따르면 내년 만기가 도래하는 전세 재계약 물량은 수도권에서만 132만건에 달하는 것으로 추산돼 전세가 폭등이 재연될 전망이다. 도정법 개정 등에 따른 재건축 아파트 기대감과 경매 낙찰가율이 높아지고 있는 것도 긍정적인 요인으로 내다볼 수 있다.

지방 부동산 시장의 경우 공급물량과 그동안 매매가격이 크게 오른 부작용으로 상반기에는 보합세, 하반기에는 하락세를 보일 것으로 전망된다.

2011년 주택건설 인허가 실적 집계결과, 전국에서 55만호가 인허가돼 2010년 38만7000호보다 42.2% 증가했다. 최근 3년대비 44.7% 늘어난 셈이다. 특히 지방에서는 아파트 신규 분양이 호조를 보이는 등 부동산시장 활성화에 힘입어 아파트를 중심으로 인허가가 크게 증가했다.

국민은행 시계열 자료에 따르면 2010년부터 본격적으로 큰 상승률을 보인 아파트 매매값은 개 광역5개 광역시는 2010년 8.7%, 2011년에는 무려 20% 이상의 상승률을 보였지만 올해(1~10월)에는 3% 오르는데 그쳤다. 기타 지방 역시 2010년 7.9% 2011년에는 18.6%의 오름세를 보이던 것이 올해(1~10월)는 3.4% 오르는데 그치고 있다.

따라서 세종시를 비롯한 기업, 공공기관 이전 등으로 이주 수요가 증가하는 지역 이외에는 내년 지방 부동산시장은 약세를 이어갈 것으로 전망된다.

내년에 상가와 오피스텔 등 수익형 부동산 역시 경기 불황의 직격탄을 맞을 전망이다. 올해 전국적으로 분양한 오피스텔은 4만4000여실. 2년 전보다 3배 이상 늘었고 3년 전보다 무려 10배 이상이 늘었다. 그런데 임대수익률은 6% 아래로 떨어져 최근 4년 동안 최저치를 보일 것으로 전망된다. 내년은 기존 오피스텔 입주와 맞물려 초과공급의 후유증에 시달릴 것으로 보인다.

반면 수요는 줄어들 전망이다. 내년 공급물량도 늘어날 것으로 예상되지만 오피스텔 주 수요층인 2~30대의 취업률 감소, 실질 소득률 감소로 수요가 줄어들기 때문에 수익률도 감소할 것으로 전망된다. 올해까지 인기를 끌었던 오피스텔, 도시형생활주택 등 수익형 부동산도 내년에는 공급과다로 인기가 식을 전망이다. 수익형 부동산 시장도 불황이 예견되면서 유동자금이 어디로 흘러갈지에 주목되고 있다.

내년 상반기에는 취득세 감면 연장 공백기간 등으로 거래시장이 더 위축될 전망인 반면 하반기에는 집값 바닥과 새정권에 대한 부동산 부양대책 등에 대한 기대감에 회복될 가능성이 높다. 따라서 강남권 재건축 아파트 등을 중심으로 경매시장에 눈여겨 볼 만 하다.

재건축 아파트는 최근 몇 년간 집값이 크게 떨어진데다가 초과이익환수제 2년 유예 그리고 내년 9월에는 재건축 연한이 20년이 되지 않아도 구조장 큰 하자가 발생한 단지의 경우 재건축이 가능해지는 등 호재가 남아 있다. 그리고 신규 분양시장에서도 동탄2신도시와 세종시, 그리고 위례신도시 등 입지와 분양가 경쟁력을 갖춘 지역 중심으로 청약을 해볼 만 하다.

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