[부동산읽기] 재건축 연한, 합리적 개선 필요하다

지난 10·26 서울시장 보궐선거에서 나경원 한나라당 후보는 강남 3구(강남·서초·송파구)를 제외하고 현재 최장 40년인 재건축 허용 연한을 단축하겠다고 공약했다. 이에 당시 박원순 야권 단일 후보는 획일적인 재건축 연한 완화는 최악의 전세난을 초래할 것이라며 처음에는 대립각을 세웠다가 선거 직전에 재건축 사업 기간이 8~10년으로 긴데 기간을 줄여주면 주민에게 도움이 될 것이라며 입장을 일부 수정했다.

재건축 허용 연한이 정치적 쟁점이 되는 것은 재건축으로 인한 부동산 시장의 동요를 생각할 때 당연한 일이다. 그러나 현재 준공연도를 기준으로 한 획일적인 재건축 규제는 건설 당시 건축기준과 현 생활여건과의 부적합에서 오는 주거생활의 불편, 주민들의 재산권에 대한 일방적 규제 등을 초래하는 제도이기 때문에 반드시 개선이 필요한 사안이다.

서울 지역에서는 1980년대 이후 아파트가 본격적으로 건설돼 준공 후 20년이 지난 노후 아파트는 2008년 기준으로 28만2000여 가구에 달한다. 이는 서울 전체 아파트의 21.4% 수준이다. 준공 후 20년이 지난 전국의 아파트는 73만9000가구로 전체 아파트 665만4000여 가구의 11.1%여서 서울의 노후 아파트 비율이 전국의 2배에 육박한다.

필자가 추정한 바로는 서울시내 아파트의 노후화 추세는 가속화될 것으로 전망돼 2013년에는 준공 후 20년이 넘은 아파트가 서울시내에만 44만2000여 가구에 달할 전망이다.

서울시내 자치구별로 준공 후 20년이 지난 아파트의 분포 비율을 살펴보면 25개 구(區) 가운데 7개 구가 노후 아파트의 비율이 20%를 넘고 서초·강남·영등포·노원구는 이 수치가 30% 이상이다. 2008년 들어 노원·중랑·은평·양천·광진구 등은 준공 후 20년이 지난 아파트가 급격히 증가하면서 자치구별로 큰 편차를 보이게 된다.

노후 아파트가 많은 자치구는 노후 아파트의 관리와 재건축을 둘러싼 부담을 지는데, 노후 아파트의 분포와 증가 추이 등에서 차이가 생기면서 재건축 연한 단축을 놓고 자치구 간 이견이 발생하게 된다.

노후 아파트는 최근에 공급되는 아파트와 품질이 현격하게 차이 난다. 1989년 이전에 지어진 주택은 분양가 상한제를 적용받아 서비스 면적이 불충분하고 내구성이 10년 안팎에 불과한 철제관을 사용해 철관 부식에 따른 누수 및 에너지 효율이 떨어지는 문제점이 있다.

이밖에 내진설계 미적용, 지하주차장 미비 및 주차장 면적 협소 등의 문제점이 있고 이들 아파트는 주택건설공사 감리제도 도입 이전에 건설돼 시공품질 수준이 불안정하다. 이런 건설여건과 건축기준을 고려할 때 노후 아파트와 최근에 공급되는 아파트 사이의 품질은 엄청난 차이를 보인다.

아파트의 재건축 연한을 단축한다면 주택의 기능과 품질, 그리고 안전성이라는 측면에서 입주민의 의견을 충분히 반영해야 한다. 재건축 연한을 설정할 때 지금은 준공 연도를 기준으로 획일적으로 규제하고 있지만, 건설시점의 건설기준과 현 건설기준과의 차이에서 비롯된 입주민들의 불편사항을 고려해 재건축 연한 설정의 새로운 기준을 마련해야 한다.

이와 함께 재건축 연한을 둘러싼 자치구 간의 마찰을 방지하기 위해 자치구별로 아파트 단지의 용적률 실태와 아파트의 기능·품질을 조사해 자치구별로 재건축 물량을 할당하는 방식도 도입할 필요가 있다. 아파트 재건축을 둘러싼 갈등을 줄이기 위해 정책 당국의 합리적인 제도개선이 요구되는 시점이다.

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