3·22 부동산 대책..두개 카드 꺼내든 정부, 효과도 2배 볼까

■부동산 프라임-김주철 닥터아파트 리서치센터 팀장

지난 22일 정부가 800조원에 달하는 가계부채를 통제하기 위해 DTI규제 부활을 결정했다. 대신 DTI규제 부활이 주택거래 활성화에 찬물을 끼얹을 것을 우려해 취득세 감면이라는 카드를 꺼내들었다.

DTI규제, 단기 가계부채 '효과'…향후 주택값 상승시 가계부채 '확대'

지금까지 정부정책에 대한 시장변화를 보면 DTI규제는 그 어떤 규제보다 부동산 시장에 주는 영향력이 매우 큰 규제다. 따라서 이번 DTI규제를 다시 시행함에 따라 단기적으로는 증가하는 가계부채를 잡는데 효과가 있을 것으로 보여진다. 하지만 DTI규제 완화시에 가격이 많이 오른 지역이 규제 완화가 안된 강남권이라는 점을 감안할 때, DTI규제가 수요자 자금줄을 차단해 주택시장이 안정화 됐다라기 보다는 심리적인 요인이 크게 작용했다고 볼 수 있다. 향후 주택가격 상승에 대한 호재가 있을 경우 가계부채는 또 늘어날 가능성은 충분히 있어 보인다.

한나라당 '찬성' 입장선회…가계부채 800조 우려·각종 완화책 동시 시행 때문

DTI규제 부활에 반대했던 한나라당이 입장을 바꾸면서 이번 합의를 이끌어 냈다. 한나라당의 경우 현재 부동산경기가 좋지 않은 가운데 DTI규제가 추가로 시행되면 주택경기가 더 침체될 수 있다는 우려를 표명하면서 DTI규제 부활에 반대입장을 보였다. 하지만 800조원이 넘는 가계 부채에 대한 우려가 커지면서 조금씩 입장이 변화되기 시작했으며, 취등록세 감면혜택 및 분양가 상한제 폐지를 통해 완화책을 동시에 시행함에 따라 보수정당인 한나라당이 규제 강화 정책에 동의했다는 비판을 희석시킬 수 있었기 때문이다.

최대 수혜지역 '강남'…취등록세 감면헤택 가능 '호재'

DTI규제를 부활하는 대신 취득세를 인하하는 방침을 세우면서 가장 수혜를 입을 지역이 강남이다. 이번 3.22대책으로 강남 부동산 시장은 집값이 오를 것이라는 기대심리와 함께 2010년까지 취등록세 감면혜택을 받을 수 있다. 실제로 2011년부터 9억원 이상 주택에 대한 취등록세 감면혜택이 사라지자 고가 아파트가 즐비한 강남권의 경우 거래는 물론 시세까지 하락하는 모습을 보였다. 따라서 다시 한번 취등록세 감면혜택이 있다고 한다면 강남지역에 호재가 될 수 있다.

하지만 강남지역이 최근 가격하락을 보인 또 하나의 이유가 재건축사업이 예상보다 진행이 늦어지고 있다는 것이었다. 이 부분이 해결되지 않은 상황에서 단순히 취등록세 감면혜택 만으로는 강남 집값이 다시 오르기는 힘들 것으로 보인다.

분양가상한제 폐지,분양가 상승기대감 '적어'

아울러 분양가 상한제를 폐지하기로 했다. 부동산 시장이 좋았을 경우 분양가 상한제 폐지는 분양시장을 활성화 시킬 수 있는 방안이다. 왜냐하면 분양가 상한제 폐지로 인해 분양가가 앞으로 상승할 것이라는 불안감으로 청약자들은 현재 미분양은 물론 분양가 상한제로 나오는 물량에 대거 몰릴 수 있기 때문이다. 하지만 지금의 침체된 부동산 시장을 감안하면 건설사 입장에서도 부동산 상한제가 폐지됐다고 하더라도 쉽게 분양가를 올릴 수 없는 분위기다. 따라서 지금의 분양가 상한제 폐지는 현재 부동산 시장 뿐만 아니라 분양시장에 미치는 영향력은 그리 크지 않아

보인다.

투기 수요유발 가능성 '매우 낮아'

하지만 정부가 거래 활성화에 집착한 나머지 투기수요를 유발해 집값 불안을 조장할 것이란 비판이 나오고 있다. 침체된 부동산시장에서 단순히 취등록세 감면 및 분양가 상한제 폐지만으로 투기 수요가 유발될 가능성은 매우 적어 보인다. 하지만 주택가격이 급등하지 않은 가운데 DTI규제가 다시 시행됐다. 향후 어떠한 요인으로 부동산 가격이 오를 경우 이를 막을 만한 정책이 많지 않다라는 것이 문제일 것 같다.

지금까지 주택가격 폭등기에 DTI규제가 주택 시장을 안정화 시키는데 큰 역할을 했다. 지금 DTI규제가 시행되고 있는 상황에서 주택 가격이 오르기 시작하면 다른 대책이 많지 않다는 것이다. 따라서 가계 부채에 대한 부담감은 있었지만 DTI규제 부활은 향후 집값 폭등시 집값 안정을 위한 카드로 남겨둬야 하는 것도 좋은 방법이라 생각한다.

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