노도강→오피스텔→강남, 다음 테마?

[편집자주] 테마의 달콤한 유혹이 투자자의 마음을 흔들고 있다. 주식시장의 '뜨거운 감자' 테마주의 허와 실을 살펴보고 효과적인 공략법과 유망 테마주 정보, 테마펀드에 대한 구체적인 정보를 들어봤다. 그리고 하반기 들어 본격적인 회복조짐을 보이고 있는 부동산시장과 창업시장에는 어떤 유망 테마가 있는지 함께 살펴봤다.

[[머니위크 커버스토리]테마의 유혹/ ③부동산시장]부동산 투자시장에도 유행이 있다. 매 시기마다 그 테마는 수시로 바뀐다. 특히 정부의 규제 정책이 바뀔 때마다 테마도 변한다.

지난해 상반기에는 오피스텔 분양시장이 뜨겁게 달아올랐다. 서울 및 수도권 주요지역의 오피스텔에 대해 전매제한조치가 시행되는 지난해 9월 이전에 오피스텔을 구입하려는 수요자들이 크게 늘었기 때문이었다.

올 초에는 강남권을 필두로 상승 움직임이 나타났다. 역시 정부의 규제완화 조치와 경기회복에 대한 기대감이 작용했다. 정부가 침체경기를 살리기 위해 각종 부동산규제를 지속적으로 풀고 세제 감면 혜택을 주면서 투자심리를 자극한 것으로 풀이된다.

최근에는 인천 청라지구가 투자자들의 관심을 크게 끌어 모았다. 그동안 한파를 겪었던 분양시장에서는 모처럼 반가운 소식이었다.

그렇다면 올 하반기에는 어떤 테마가 부동산시장을 자극할까.

◆보금자리주택 관심 커질 듯

보금자리주택은 올 하반기 가장 큰 테마다. 보금자리주택은 오는 9월 사전예약제를 통해 청약신청을 받는다.

특히 내집 마련을 준비하고 있는 수요자들이라면 보금자리주택에 대해 관심을 가져볼 만하다.무엇보다 저렴한 가격과 탁월한 입지가 매력 포인트다. 주변 분양가보다 15% 이상 저렴한 가격에 공급된다. 또 서울 도심에서 12~18㎞ 거리에 입지해 대중교통 접근성이 양호하다.

보존가치가 낮은 개발제한구역을 활용한 서울 강남 세곡지구, 서울 서초 우면지구, 하남 미사지구, 고양 원흥지구 등 네곳의 시범지구에서만 4만4000가구의 보금자리주택을 선보이게 된다.

부동산업계에서는 세곡지구, 우면지구, 미사지구가 강남권에 인접해 지난 2005년 판교청약에 버금가는 열풍을 일으킬 수 있다고 보고 있다.

도심에서 가까운 전원주택 생활을 하려는 수요 역시 많을 것으로 예상되고 있다. 그린벨트에 짓는 보금자리 주택은 도심의 접근성과 전원의 쾌적성을 갖춘 곳이라는 장점이 있기 때문이다.

이는 그동안 도심과 교외라는 이원화된 주택시장 구조를 탈피, 중간지대의 주택시장을 연다는 의미로도 받아들여지고 있다.

◆뉴타운, 투자테마로 재부상 '기대'

뉴타운 등 재개발은 그동안 강남권 재건축과 달리 급격한 상승세가 없었고 정부도 지원책을 내놓고 있기 때문에 회복세를 보일 것으로 예상되고 있다. 따라서 과거 투자 열풍의 중심이었던 뉴타운지역들이 다시 투자자들의 관심을 모을지 주목된다.

상반기 재개발시장은 전반적인 경기 불황으로 매수세가 끊기면서 침체를 벗어나지 못했다.그러나 '도시재정비 촉진을 위한 특별법'이 개정되면서 지난 3월 25일부터 토지거래 규제가 대폭 완화된 것이 재개발시장에 활기를 불어넣을 것으로 예상되고 있다. 뉴타운 지분 투자가 훨씬 수월해졌기 때문.

이에 따라 주거지역의 경우 20~180㎡ 크기의 땅을 거래할 때에도 토지거래허가를 받을 필요가 없다.

이 법 개정 전에는 재정비촉진구역 내 20㎡ 이상의 토지거래에 대해서는 허가를 받아야 했으며 전 세대원이 직접 들어가 살아야 했다.

구역 내 주택 지분 면적이 대개 33~99㎡ 안팎이므로 사실상 대부분 주택이 허가 대상이었지만 앞으로는 허가가 필요 없어진 셈이다.

또 흑석뉴타운 및 가재울뉴타운 등 6곳에서 1만9000여가구가 분양할 예정이다. 이 가운데 일반분양 물량이 5000여가구 정도여서 청약경쟁이 어느 정도 벌어질지 주목되고 있다.

특히 서울 도심지의 뉴타운지역들은 교통이 편리하고 직장과의 거리가 가까운데다 주거환경까지 크게 개선될 전망이어서 수요자들의 관심이 높아질 것으로 예상된다.

◆강남권 재건축, '투자의 핵' 고수할까

강남권 아파트시장은 전통적으로 투자재 성격이 강하다. 그만큼 정부 규제에 가장 민감하게 반응한다. 투자자들 역시 가장 먼저 찾는 곳이기도 하다.

강남권 아파트, 특히 재건축 아파트들은 부동산 투자시장에서 항상 중심에 있었고 가장 강력한 투자의 테마로 꼽혀왔다.

따라서 부동산시장이 살아나면 강남 등 버블세븐 지역부터 달아오를 가능성이 높다.올 상반기에는 강남 재건축이 상대적으로 강세를 보였다. 주로 재건축 규제완화의 영향이었다.

하반기에도 강남권 재건축 아파트들이 여전히 투자자들의 가장 큰 주목을 받을 가능성이 크다.

이와 달리 실수요의 성격이 강한 수도권 외곽 등 다른 지역의 경우 환경 변화의 민감도가 상대적으로 낮다.

하반기에는 일반 아파트가 재건축 아파트의 상승세를 어느 정도 따라 붙는다 하더라도 '상승'보다는 '회복'정도로 봐야 한다는 것이 전문가들의 의견이다.

비강남권 아파트들은 최근 강화한 주택담보대출에도 영향을 받을 것으로 보인다.반면 강남지역은 최근 강화한 주택담보대출 규제에도 큰 영향을 받지 않는 상황이다.금융감독당국에서는 최근 주택담보대출 담보인정비율(LTV)을 60%에서 50%로 낮췄다. 그렇지만 이미 LTV가 40%로 적용되고 있는 강남권은 이번 조치로 달라진 게 없어 꾸준히 거래가 이어지고 있다는 것이 일대 중개업자들의 설명이다.

이에 비해 비강남지역의 부동산시장에서는 아파트값 상승세가 다소 주춤해지고 거래가 줄어들기도 했다.

특히 서울 강동구 재건축 단지를 비롯해 동북권 르네상스로 지난 한달여간 고공행진을 했던 강북지역은 대책 발표 후 가격을 묻는 문의전화만 잇따를 뿐 거래는 눈에 띄게 줄었다. 매수자들은 그동안 집값이 꾸준히 오른데다 대출 규제까지 겹치면서 일단 한발 짝 물러나 매수시기를 다시 잡고 있는 양상이다.

그럼에도 이미 많이 올라버려서 급격한 상승세는 어렵다는 전망도 제기되고 있다.한 부동산업계 관계자는 "강남 등 특정 재건축시장의 경우 실물경기에 선행해서 가격이 올랐기 때문에 상반기처럼 급격한 상승은 힘들 수도 있다"며 "당분간 횡보장세가 불가피해보이며 다만 집값과 반비례 관계인 금리가 워낙 낮아 급락가능성은 낮다"고 진단했다.[관련기사]☞ 테마주는 작전세력의 밥?☞ 테마주의 달콤한 유혹

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이재경기자 lee@< 저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지 >