재건축·그린벨트 추가 규제완화에 시장 촉각

정부의 11·3 부동산 종합대책이 발표된 지 보름이 지났지만 부동산 거래는 여전히 살아날 기미를 보이지 않고 있다. 투기지역과 투기과열지구를 해제하고, 재건축 규제를 완화한 데 이어 지난 13일엔 헌법재판소가 종합부동산세 세대별 합산과세를 위헌으로 판결, 고가 아파트 보유에 대한 부담이 많이 줄어들기도 했지만 여전히 시장은 꿈쩍도 않고 있다. 글로벌 경기 침체로 인한 디플레이션 공포가 부동산 시장에도 엄습하고 있기 때문이다.

이번 주에도 시장이 살아날 만한 메가톤급 재료는 없다. 다만 정부가 11·3 후속 조치로 내놓을 예정인 재건축 아파트 추가 규제완화 대책이나 개발제한구역 규제완화 대책 등에 시장의 촉각이 곤두세워질 전망이다. 규제완화의 강도에 따라 국지적으로 들썩이는 곳도 나타날 수 있다. 여당과 야당의 종부세 개정안 협상도 관심거리다.

특히 장기보유 1가구 1주택자들에 대한 종부세 부담을 어떤 형태로 얼마나 줄여 줄지에 관심이 집중되고 있다. 상황에 따라 강남 고가 주택 하락폭은 다소 누그러질 가능성도 있다.

■종부세 개정안 여·야 협상 결과 관심24일과 25일 예정된 경기 광교신도시 '울트라 참누리' 아파트 미계약분에 대한 선착순 접수 결과도 관심거리다. 자금 조달 문제 등으로 당첨자 중 24% 정도가 계약을 포기해 이들 물량이 이번에 선착순으로 공급된다. 청약 통장이 없이 광교신도시에 입성할 수 있는 기회이기 때문에 큰 인기를 끌 전망이다.

25일에는 쌍용건설의 인수합병(M & A)을 위해 우선협상 대상자인 동국제강이 한국자산관리공사(캠코)에 최종 인수가격을 제시한다. 동국제강은 우선협상 대상자로 선정되면서 주당 3만2000원에 협상가를 제시했으나 이번에 얼마나 낮춰 제시할지가 관건이다.

최근 주식시장 폭락으로 주당 6000원대인 쌍용건설 주식을 당초 규정대로 우선협상가보다 단지 5% 낮추는 선에서 최종인수가가 결정되기는 무리라는 지적이 많다. 동국제강이 끝까지 M & A를 밀어붙일지에 관심이 모아진다.

분양시장에선 26일 예정된 인천 서구 청라지구 M3블록 '엑슬루타워'(616가구·126∼203㎡) 의 청약접수 결과를 주목해야 한다. 지금까지 청라지구에서 분양한 물량이 대부분 1∼2순위 안에 청약이 마감됐다. 이번 물량은 중대형 주택 위주로 구성돼 있는 것이 부담이다.

지난 7일부터 거래가 허용된 수도권 분양권 시장 동향도 주목된다. 분양권 거래가 시작된 지 보름이 됐지만 거의 거래가 일어나지 않고 있다. 몇몇 정보업체에서는 분양권 시세 조사를 시작하고 있으나 어려움이 많은 것으로 알려졌다. 마이너스 프리미엄 단지가 공개적으로 드러날 경우 해당 단지와 건설사들의 이미지 타격이 우려돼 조심스러워하는 분위기다.

■재건축 규제완화 등 정책변화 주목재건축 관련 규제완화 내용이 눈길을 끈다. 정부는 11·3 대책 발표를 통해 재건축단지 소형 아파트 건설의무비율을 대폭 낮추기로 했다. 60㎡ 이하와 60㎡ 초과∼85㎡ 이하로 나눠 각각 20%, 40%씩 짓도록 했던 기준을 85㎡ 이하 60% 건설로 바꾸기로 한 것이다.

이렇게 되면 조합원들이 동의하면 60㎡ 이하를 한 가구도 짓지 않아도 된다. 수익성 높은 중대형으로만 재건축을 할 수 있게 되는 셈이다. 사업성이 떨어져 재건축에 난항을 겪고 있는 재건축 조합원들로서는 솔깃한 내용이다.

하지만 완화된 규정의 적용 범위가 명확지 않아 혼선을 빚어 왔다. 정부는 고심 끝에 규제 완화의 효과를 넓히기 위해 이 기준을 적용하는 범위에 제한을 두지 않기로 했다.

따라서 조합원들의 동·호수 추첨과 추가분담금을 정하는 관리처분인가뿐 아니라 일반분양을 한 후 착공한 재건축 단지들까지 새로운 기준에 따라 설계를 바꾸면 소형 아파트를 짓지 않아도 된다.

다만 정부는 개인의 재산권 침해를 차단하기 위해 조합원과 일반분양 계약자 등 이해 관계인 전원 합의를 전제로 새로운 기준의 적용대상 단지에 제한을 두지 않기로 했다. 재건축 사업성을 높일 수 있는 길이 열린 셈이다.

그러나 전원 합의라는 조항 때문에 이미 사업이 많이 진척된 단지의 경우 새 기준에 따라 재건축하기는 쉽지 않을 전망이다. 정부는 이 기준을 법 개정 절차를 거치면 오는 12월부터 적용할 수 있을 것으로 내다봤다.

건설사들의 대주단(채권단) 가입 여부도 관심을 끈다. 대형 건설사들 중 상당수가 대주단 가입을 원치 않은 상황이어서 그동안 눈치보기로 일관해 온 중견 건설사들의 가입여부도 불투명한 상황이다.

/victoria@fnnews.com이경호 박일한기자※ 저작권자 ⓒ 파이낸셜뉴스. 무단 전재-재배포 금지 [☞ First-Class경제신문 파이낸셜뉴스 구독신청하기]