부동산 시장 침체라지만..정책을 읽으면 돈이 보인다

"내년 경매·급급매물 쏟아질때 선취매 검토해볼만"

'정책을 읽으면 돈이 보인다?'

정부의 잇따른 대책 발표에도 경기 침체와 고금리로 인해 부동산 시장의 하락세가 깊어지고 있다. 현재 시장은 바닥을 점치기 힘든 형국이다. 버블세븐 지역 중대형 아파트가 최고가 대비 10~20% 이상 빠졌지만 매수세는 찾아보기 힘들고, 미분양 급증에 허덕이는 지방의 상황은 더욱 심각하다. 추가적인 가격하락을 점치게 하는 대목이다.

그러나 부동산 정책이 시장에서 본격적인 위력을 발휘하려면 어느 정도의 시간과 시장 상황이 맞물려야 되는 법, 정책을 꾸준히 체크하면서 시기를 기다리는 지혜가 필요하다.

일부 전문가는 경기침체, 고금리, 출산율 저하, 공급확대를 들어 부동산 시장의 대폭락을 점치며 시장불안을 부추기기도 한다. 물론 앞으로 1~2년간은 국지적으로 개발호재가 있는 곳을 제외하고는 전반적으로 하락세가 예상되지만 그 이후에는 서울을 중심으로 회복 또는 반등국면이 나타날 가능성이 있다. 서울로의 출퇴근이 쉽지 않은 2기 신도시도 낙관적인 전망을 내놓기 쉽지 않은 상황이다. 미분양 급증에 허덕이는 지방은 수년간 침체가 이어질 가능성이 높다. 이처럼 당분간 부동산시장은 지역별로, 상품별로 양극화될 가능성이 높다.

서울의 경우 주택이 여전히 부족한 상태에서 분가나 이혼 등으로 1인가구가 늘어나고 있어 아직까지는 공급이 부족한 실정이다. 재개발ㆍ재건축이 이뤄져도 대규모의 공급 증가 효과는 없다. 따라서 2~3년 뒤 경기 회복 국면과 맞물린다면 시장 흐름은 바뀔 가능성도 높다는 게 전문가들의 한결 같은 의견이다.

때문에 기회는 찾는 자에게만 온다는 말을 되새기며 우선은 정부의 부동산 규제완화와 수요진작 대책, 금리변화 등 정책변화를 눈여겨봐야 한다. 1997년 말 환란 이후에도 정부의 지속적인 규제완화책이 저금리 국면 전환과 맞아 떨어지며 2001~2002년부터 장기간 U자형 반등이 나타난 바 있다. 물론 금리인하, 경기회복 국면이 뒷받침되지 않고서는 'IMF 학습효과'가 재현되기 어렵다는 점에서 일단 금융위기ㆍ실물경기 침체라는 소나기를 피해 관망하면서 기회를 엿보는 것이 현명하다.

이영호 닥터아파트 리서치센터장은 "신문과 정보제공업체 사이트, 부동산책을 가까이 하면서 버블세븐 지역이나 뉴타운이나 역세권, 해제가 예상되는 그린벨트 주변 중개업소에 그물망을 쳐놓아야 한다"고 말했다.

정부는 지난주 투기지역과 투기과열지구 해제를 주요 내용으로 '10.21 부동산대책'을 내놓았다. 그러나 침체된 경기 상황으로 시장은 좀처럼 깨어날 기미를 보이지 않고 점점 깊은 수렁으로 빠지는 형국이다.

상황이 이렇자 정부는 또다시 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 완화와 대출금리 인하 등 추가대책을 검토하고 있다는 언론보도가 나온다. 이명박 정부 들어 8개월새 4번이나 굵직한 대책이 쏟아졌고 다시 대책이 나온다면 5번째가 된다. 참여정부시절 꽁꽁 묶어놓았던 부동산 시장의 모든 규제가 해제 대상에 오르고 있는 셈이다.

부동산값 하락세는 당분간 지속될 것으로 보이지만 과거의 사례로 볼 때 잇따른 정부의 시장활성화대책이 2~3년 뒤 경기회복기와 맞물린다면 다시 수도권을 중심으로 집값이 크게 오를 수 있다는 분석이다.

하지만 현재는 집을 팔아야 할지 사야 할지 아직도 혼란한 상황이다. '10ㆍ21대책'후 변화된 상황에 어떻게 대처해야 할지 김은경 스피드뱅크 리서치팀장과 이진영 닥터아파트 리서치팀장의 해설을 통해 궁금점을 풀어본다.

Q: 연체 무는 처분조건부 대출자 인데…2년까지 상환기간 연장 됐지만 시장 안좋아 조기처분 노력해야

#상황1

Q:"경기도 분당에 85㎡형 아파트를 소유하고 있다가 자녀들이 크면서 2007년 여름 같은 지역 109㎡형을 추가로 구입해 이사했다. 당시 부족한 자금 2억원은 중개업자가 소개한대로 처분조건부 대출을 받았으나 시장침체로 인해 원래 살던 집이 안팔려 올 여름부터 20% 가까운 고율의 연체이자를 물고 있다. 연말께 대출받은 은행에서 집을 경매로 넘기겠다고 했었는데 어떻게 해야 하나?(분당 K씨)"

"2007년 12월 서울 성동구 금호동의 한 아파트를 처분조건부 대출로 매입해 1가구 2주택이 됐다. 그동안 기존 주택이 안팔려 고민이 많았다. 조언좀 해달라.(금호동 S씨)"

A:지금까지는 투기지역 내에서 2건이상의 아파트에 대해 담보대출을 받을 경우 그 중 한 가구를 1년 내에 처분해야 했다. 하지만 정부가 11월 이후 소득세법 시행령 개정을 공언하고 있어 개정이후에는 처분 기간이 1년에서 2년으로 연장된다. 다시 말해 그 동안에는 분당의 K씨처럼 처분조건부 대출을 받은지 1년 이상이 지나면 비싼 연체이자를 물다가 일정 기간 이후 집을 경매로 넘겨야 했으나 이제는 1년간 추가로 여유를 가질 수 있게 됐다. 물론 K씨는 당장 경매처분을 면할 수 있게 됐다. 금호？S씨도 내년 11월까지는 연체이자를 물지 않아도 된다.

이들처럼 처분조건부로 대출을 받은 사람들은 3만여명에 달하는 것으로 추산된다. 1년이라는 시간을 벌어 덤핑처리해야 될 매물이 그만큼 줄어들었다고 볼 수도 있다. 하지만 대출이자 부담이 크고 부동산시장의 약세국면이 2009년 상반기에는 심화될 가능성이 있어 가급적 매도 타이밍을 빨리 잡는 것이 좋다. K씨가 처분하려고 하는 분당 아파트의 경우 신분당선 추진 등 호재도 있지만 올 12월 판교입주가 시작돼 내년 중에는 추가적인 하락세가 이어질 가능성이 높다는 점도 염두에 둬야 한다. 반면 S씨는 금호동이 약보합세이긴 하지만 수요 잠재력은 괜찮은 편이라는 점에서 조급해할 필요는 없다. 두 사람 모두 부동산에 매물을 내놓은 상태에서 좀더 여유를 갖고 매수희망자와 가격협상을 하는 것이 좋다.

매수자 입장에서는 앞으로 1~2년 뒤부터 서울의 집값이 회복 또는 반등 가능성이 있어 내년 상반기 이후 급매물 위주로 접근하는 것도 괜찮다. 물론 대출이자를 계산해서 그 이상 집값이 오를 수 있는지 주변 여건을 잘 살펴야 한다.

Q: 일시적 1가구 2주택자는 어떻게…급매물 계속 나올 가능성 여전…중개소에 웃돈 줘서라도 매도를

#상황2

Q: "지난해 말 용인에서 인천으로 이사하며 일시적 1가구2주택자가 됐다. 1가구2주택자 양도세 비과세 기한인 연말이 다가와도 용인 집을 매수하겠다는 문의조차 없어 고민이 컸는데 이제는 어떻게 해야 하나?(용인 L씨)"

"오는 12월 서초구 반포동 주공3단지(GS자이)에 입주하는데 잔금을 마련해야 하는데 기존에 살던 과천 아파트를 팔려고 내놨으나 안팔려 고민 중이다.(목동 C씨)."

A: 그 동안에는 일시적 1가구 2주택자가 옛집을 1년 내에 팔지 못하면 양도세를 50%나 풀어야 했지만 앞으로는 2년 내에 팔면 비과세를 받게 됐다. 물론 비과세 혜택을 받으려면 서울, 과천, 분당, 중동, 산본, 일산, 평촌은 3년 거주ㆍ보유요건을 채웠어야 하고 실거래가격이 9억원 이하여야 한다. 특히 이미 2주자가 된지 1년이 넘은 사람도 혜택을 받을 수 있다. 다시 말해 2주택 기간이 소득세법 시행령 개정일 기준으로 1년5개월 정도 됐다면 나머지 7개월 내에 기존 집을 팔면 된다. 하지만 시행령 개정일 이전에 잔금을 치뤘다면 혜택을 보지 못한다. 따라서 지금 집을 팔려면 잔금 날짜를 시행령 개정일 이후로 잡아야 한다.

그렇다고 L씨와 C씨의 경우 비과세 기간이 연장됐다고 해서 마냥 여유를 부릴 처지는 아니다. 대출금리가 높고 경기가 불확실한 상황에서 그들이 살던 용인과 목동의 집값이 내년 중 반등세로 돌아설 확률이 낮기 때문이다. 따라서 부동산에 수수료를 법정요율보다 2배 이상 높게 주고서라도 매수자를 찾아 달라고 해서 처분하는 것이 낫다. 물론 시간을 1년간 번 만큼 좀더 여유를 가질 필요는 있다.

역으로 소형에서 중대형으로 갈아타거나 비인기지역에서 인기지역 입성을 노리는 수요자들의 경우에는 내년 중 2주택자 급매물을 공략하는 것도 한 방법이다.

Q: 투기지역·투기과열지구 해제지역은…알짜 분양물량은 수요 넓어지나 기존 분양권은 매물 쏟아질수도

#상황3

Q: "자녀 교육여건을 고려해 성남 구시가지에서 분당으로 이사를 검토하고 있다. 자금이 좀 빠듯한데 분당이 투기지역에서 해제돼 대출을 좀더 받을 수 있게 될까(성남 H씨)"

"강남에서 전세를 사는 30대 직장인인데, 용인의 한 아파트를 지난해 분양받아 중도금을 내고 있다. 하지만 마이너스 프리미엄 상태이고 이자부담도 커 처분하고 싶다. 용인이 투기과열지구에서 해제되면 가능한가?(강남 H씨)"

A: 투기지역에서 해제되면 40%로 묶여 있던 주택담보대출비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고, 매년 갚아야 하는 원리금 총액이 연소득의 40%를 넘지 않아야 되는 DTI규정도 크게 완화된다. 그만큼 대출규제 완화효과가 생기는 셈이다. 투기과열지구가 해제되면 분양가 상한제가 적용되지 않는 주택은 전매제한 기간이 없어져 입주 전에도 주택을 되팔수 있게 된다. 청약1순위 자격제한(1가구 2주택자, 5년내 당첨사실이 있는자 등)도 없어지게 돼 그만큼 수요기반도 늘어난다.

문제는 분당과 용인이 이번에 투기지역과 투기과열지구에서 해제될 수 있을지는 미지수다. 서울, 인천은 해제대상에서 제외됐지만, 일부에서는 용인, 평촌, 분당 등 경기도내 버블세븐 지역의 경우는 최근 집값이 급락했다는 점에서 해제가능성을 점치고 있다. 도태호 국토해양부 주택정책관은 "11월 초부터 시장실태를 조사한 뒤 해제여부를 결정할 것"이라며 "분당이나 용인 등은 상당히 가격이 많이 떨어졌고 투기 재현 가능성이 거의 없어 (수정되는) 해제 요건만 맞으면 해제할 수 있다"고 말했다. 또한 투기과열지구에서 해제될 경우 분양권 상태에서 매도하려는 움직임이 강하게 나올 가능성이 있어 추가적인 집값 하락 가능성도 있다는 점을 염두에 둬야 한다.

고광본기자 kbgo@sed.co.kr

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