토허제 풀자 신고가 아파트, 재지정뒤 1억 넘게 급락

확대지정 한달간 매수심리 꽁꽁… “하루종일 문의전화 한 통 없어”
강남3구-용산 한달간 거래 69건… 재지정 이전 2936건의 2.3%
규제 제외된 경매 수요는 늘어

서울 송파구 잠실동 레이크팰리스 전용면적 59m²는 이달 17일 22억6000만 원에 거래됐다. 지난달 12일 역대 최고가인 24억2500만 원과 비교하면 1개월 새 1억6500만 원이 떨어진 것이다. 이 단지는 2월 서울시가 ‘잠삼대청’(잠실, 삼성, 대치, 청담동)을 토지거래허가구역에서 해제한 뒤 매수 수요가 몰리면서 가격이 급등했다. 지난달 24일 서울 ‘강남 3구’(강남, 서초, 송파구)와 용산구가 허가구역으로 확대 지정된 후 수요가 급감하면서 가격이 하락하고 있다. 인근 공인중개사 A 씨는 “신고가에 맞춰 24억5000만 원까지 올랐던 호가는 현재 23억 원대로 최대 1억 원가량 떨어졌다”고 설명했다.

● 허가구역 확대 후 가격-거래량 모두 감소

1개월 전 토지거래허가구역으로 묶인 강남 3구와 용산구에서 이전 가격보다 싸게 거래되는 하락 거래가 잇따르고 있다. 2월 허가구역 해제 이후 급등했던 가격이 해제 이전 수준으로 내리는 분위기다. 전세를 끼고 매수하는 갭투자가 원천 차단되면서 수요자들이 ‘시장 상황을 더 지켜보자’며 관망세로 돌아섰기 때문이다.

이날 취재팀이 만난 현장 공인중개사들은 허가구역 확대 후 “매수 문의가 실종됐다”고 입을 모았다. 송파구 잠실동 인근 공인중개사 B 씨는 “2월 허가구역 해제 후 하루에 매매 문의가 6건씩 왔는데, 지금은 사흘에 1건 올까 말까”라고 말했다. 강남구 삼성동 인근 공인중개사 C 씨도 “허가구역 확대 지정 전날 이후 지금까지 매매 계약을 중개한 사례가 한 건도 없다”며 “오늘은 문의 전화 한 통도 없었다”고 했다.

아파트 거래량도 절벽 수준으로 떨어졌다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 허가구역 확대 지정 후 1개월(지난달 24일∼이달 23일)간 강남 3구와 용산구 아파트 거래량은 69건이었다. 확대 지정 이전 1개월(2월 21일∼지난달 23일) 거래량 2936건의 2.3% 수준이다. 서초구 거래량은 493건에서 1건으로 급감했다. 같은 기간 용산구(321건→6건), 송파구(1101건→30건), 강남구(1021건→32건)도 거래가 줄었다.

허가구역 해제 이후와 비교하면 격세지감이라는 말이 나올 정도다. 당시엔 강남권을 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 수요가 몰리면서 거래량과 가격 모두 폭등했다. 이 때문에 KB부동산이 집계하는 ‘KB선도아파트 50지수’는 지난달 3.45% 오르면서 2019년 12월 이후 최대 상승폭을 기록했다. 이 지수는 가격이 높은 대단지 아파트 50곳의 변동률을 지수화한 것으로, 50곳 중 32곳이 강남 3구 소재 단지다.

● 경매 등 규제 사각지대로 수요 몰려

일각에선 허가구역 규제가 적용되지 않는 사각지대로 수요가 몰리는 ‘풍선효과’가 나타나고 있다. 경매 시장이 대표적이다. 경매로 아파트를 매수하면 2년 실거주 의무 등 허가구역 규제를 피할 수 있다.

지지옥션에 따르면 지난달 강남 3구와 용산구 아파트의 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가 비율)은 105.5%로 나타났다. 이는 지난해 말(95.1%) 대비 10%포인트 이상 오른 수치다. 낙찰가율이 100%를 넘기면 감정가보다 더 높은 가격으로도 사려는 투자자가 많다는 뜻이다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “허가구역 재지정은 과열된 시장을 환기시키는 역할을 했다”면서도 “거래량은 줄었지만 장기적인 가격 안정에는 한계가 있다”고 말했다.

오승준 기자 ohmygod@donga.com
임유나 기자 imyou@donga.com