"옆동 살 걸" 엇갈린 운명…한남더힐·타워팰리스 '토허제' 피한 집이 있다?

용산구 한남동 한남더힐 단지 내부 전경. /사진=유엄식

서울 용산구 한남동 '한남더힐' 32개 동 중 3층 이하 '연립주택'인 11개동, 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스' 중 오피스텔 202실, 최근 매물로 나온 서울 서초구 잠원동 '메이플자이' 보류지 29가구. 이 '집'들의 공통점은 토지거래허가구역에서 빠진다는 것이다. 즉, 토지거래허가를 따로 받지 않고 자유롭게 거래가 가능하다.

서울시가 강남·서초·송파·용산구 모든 아파트를 토지거래허가제도 적용 대상으로 정한 가운데, '기준'을 명확히 하기 위해 국토교통부가 '토허제 지정 관련 가이드라인'을 지난 21일 내놨다. 가이드라인은 토허제 아파트 거래 관련 △실거주 의무 기간 2년 △기존 주택 보유자 신규취득 가능 △재개발·재건축 지역 입주권과 분양권 포함 등 토허제가 적용되는 세부기준을 설명했다.

다만 연립주택과 오피스텔 등 비아파트에 대한 내용은 가이드라인에 언급되지 않았다. 토허제 규제 대상이 아니라는 점이 확실해진 셈이다. 국토부와 서울시는 이번에 마련한 가이드 라인을 바탕으로 실태 조사 등 사후 단속을 강화할 예정인데 비아파트는 단속대상에서 빠진다.

토허구역 내에서도 건축법상 다세대, 연립주택, 다가구주택, 오피스텔 등은 토허제 적용 대상이 아니다. 이에따라 같은 이름을 쓰는 같은 단지임에도 용도에 따라 토허제가 적용되는 곳과 그렇지 않은 곳이 나뉘게 됐다.

한남동 고급 아파트 단지로 꼽히는 '한남더힐'은 32개동 중 11개동의 건축물대장상 용도가 아파트가 아닌 연립주택이다. 고도제한 적용으로 최고층이 3층이기 때문이다.

도곡동 타워팰리스 1차 아파트는 주상복합으로, 한 단지 내에서 아파트와 오피스텔로 용도가 나뉜다. 이 단지의 아파트는 1294가구, 오피스텔은 202실인데 오피스텔은 토허제에서 자유롭다. 오피스텔과 아파트가 한 건물에 혼재하는 경우도 있지만 '용도'를 기준으로 규제적용 여부가 갈린다.

보류지도 토허제 규제를 받지 않는다. 재건축·재개발 조합이 분양하지 않고 남겨둔 물량이 보류지인데, 보류지는 부동산 거래신고 등에 관한 법률(부동산거래신고법)상 규제대상이 아니다. 입주를 앞둔 잠원동 '메이플자이' 보류지 29가구가 매물로 나와있는데, 이 주택들은 토허제가 적용되지 않는다.

'토허제 반사효과'로 비아파트와 보류지를 찾는 시장 수요가 늘어날 것으로 보인다. 질적으로 큰 차이가 없음에도 규제에선 비교적 자유롭기 때문이다.

서울시와 국토부는 이번 가이드라인 발표 전 해당 '집'들을 규제 대상에 포함시킬지 여부를 검토한 것으로 전해진다. 토허제 재지정이 급하게 이뤄진 탓에 세부적인 기준을 정할 시간이 부족했고, 재지정 이후에 세부안을 다듬었다.

일각에선 고급 빌라와 보류지 등을 토허제 대상에 포함시켜야 한다는 의견도 나왔지만, 정책 '일관성'을 위해 제외시킨 것으로 파악된다. 강남3구와 용산구, 아파트라는 명확한 '기준'을 정해 시장과 행정의 혼선을 최소화하기로 한 것이다.

예외를 두기 시작하면, 유사한 형태(연립, 다세대, 오피스텔 등)를 가진 주택들 사이에서 형평성 논란이 생길 수 있다. 일부러 규제를 피해가는 풍선효과도 생길 수 있다.

업계 관계자는 "서울시나 국토부 입장에서는 강남3구·용산 전체의 아파트를 묶어 일괄 지정하면 정책 홍보나 행정 집행이 간편해지고 일관성을 유지하기 쉽다"며 "반면 '이 단지는 되고, 저 단지는 안 되고' 식의 선별은 행정 리스크가 크다"고 설명했다.

김평화 기자 peace@mt.co.kr