해외서도 인기끄는 지분형 주택…김병환이 언급한 영국 '헬프투바이'

[MT리포트]지분형 모기지가 온다③

[편집자주] 정부가 '내집 마련'의 새로운 방법을 제시하려고 한다. 대출을 받는 대신 공공이 지분투자를 해 주택구입을 지원하는 정책이다. 1800조원에 달하는 가계빚을 이대로 놔둘 수 없어서다. 지분투자만큼 주택 구입비용이 대폭 줄어 무주택자의 주거안정에도 도움이 된다. 하지만 과거에 유사한 정책은 대부분 실패했다. 이번엔 성공할수 있을까. 의미와 과제를 짚어본다.

영국 Help to buy 제도 주택 구매 예시/그래픽=윤선정

해외에서도 지분형 모기지와 유사한 정책들이 집값 부담을 덜 수 있는 제도로 활용되고 있다. 특히 영국의 '헬프 투 바이' 제도는 집값의 5%만 갖고서 새 주택을 살 수 있게 하면서 시장의 호응을 이끌었다. 한때 주택가격을 상승시켰다는 비판을 받으며 중단됐으나, 금리와 주택가격의 급격한 상승으로 헬프 투 바이를 재개하자는 목소리가 힘을 얻고 있다.

20일 금융권에 따르면 2023년까지 영국에서 헬프 투 바이(Help to buy)를 이용해 구매된 부동산은 약 38만7000개로 집계됐다.

헬프 투 바이 제도는 2013년 보수당 출신 조지 오스본 재무장관이 기존 주택담보대출을 감당하기 어려운 주택 구매 희망자를 지원하기 위해 도입했다. 일정 가구 소득 이하의 구매자가 60만 파운드(약 11억3000만원) 미만의 신축 주택을 구입할 때 정부가 지분 투자를 진행하는 방식이다.

구매자는 주택 가격의 최소 5%의 계약금을 납부하면 정부는 주택 가격의 40%(런던 외 지역은 20%)에 해당하는 지분을 투자한다. 정부 투자금에 대한 '임대료'는 5년간 무이자로 지원된다. 나머지 55%는 일반 주택담보대출로 충당할 수 있도록 설계했다.

예를 들어 런던에서 50만 파운드(약 9억4400만원) 가량의 주택을 구매하는 데 자기자본이 2만5000파운드(약 4700만원)만 있으면 된다는 의미다. 이 경우 정부의 지분 투자금은 20만 파운드(약 3억7800만원)이며, 은행 대출은 27만5000파운드(약 5억1900만원)인 셈이다.

5%의 자본만으로 주택을 구매할 수 있게 되면서 주로 생애 첫 주택 구매자가 헬프 투 바이를 적극 활용했다. 헬프 투 바이를 통해 구매된 약 38만7000개 부동산 가운데 약 32만8000개(85%)가 생애 첫 주택 구매자의 구매로 나타났다.

구매자들은 무이자 기간인 5년 내 정부의 지분을 적극적으로 매입했다. 다만 주택 가격이 상승했다면 상승한 가격으로 계산된 지분을 매입해야 했기에 부담이 있었다.

지분형 모기지를 도입하는 국내 금융당국도 이 지점을 고민한 것으로 보인다. 현금 여력이 적은 구매자들이 지분을 매입할 때 부담을 덜어줘야 제도가 안착할 수 있기 때문이다.

김병환 금융위원장도 "영국이 시행했던 헬프 투 바이는 무이자지만 주택가격이 오르면 지분을 가져가는 구조라 매입자 입장에서 뺏어가는 것처럼 보인다"며 "그런 부분이 수요를 끌어내는 데 제약이 있을 것 같아 구조를 바꾸려 생각 중이다"고 밝혔다.

헬프 투 바이의 정부 투자금이 5년까지는 무이자이나 이후 급격하게 금리가 올라가는 점도 구매자들에게 부담이 됐다. 6년째에는 1.75% 금리에 이후 매년 소비자물가상승률에 1%를 더한 만큼 인상분을 적용해 복리로 금리가 올라간다. 실제 2020년 영국 은행들의 주택담보대출 금리는 2% 안팎을 기록하면서 헬프 투 바이의 금리가 매력적이지 않게 되면서 2023년 들어 제도가 중단됐다.

하지만 이후 금리와 주택가격이 급격히 상승하면서 헬프 투 바이를 재개하라는 목소리가 이어졌다. 이에 지난해 리시 수낙 전 영국 총리는 헬프 투 바이를 재개하겠다고 약속한 바 있다.

이처럼 집값 상승이 가파른 국가에서 지분형 모기지 방식은 현금 여력이 작은 수요자들의 대안이 되고 있다. 과도한 집값 상승을 겪은 미국 캘리포니아 주정부도 2023년부터 '드림 포 올(Dream For All)' 제도를 통해 집값의 최대 20%를 투자하고, 투자한 지분에 대한 임대료를 받지 않는 대신 미래에 집을 팔 때 거둔 수익을 주정부와 나누는 방식을 활용하고 있다.

지난해 11월에는 집권 호주 노동당 또한 호주판 '헬프 투 바이' 정책을 추진하기 위한 법안을 통과시켰다. 영국과 동일하게 5%의 계약금만 내면 정부가 최대 40%의 지분을 투자하는 방식이다.

김도엽 기자 usone@mt.co.kr 권화순 기자 firesoon@mt.co.kr