“아버지, 증여 말고 양도 안될까요”...자산 이전 공식 바뀐다

주택증여건 3년새 ‘반토막’
가족간 직거래는 크게 늘어
자녀 등 아파트 양도할 때
시세대비 30% 팔수 있어
집값오르는 시기 증여대비
절세폭 커져 강남부자 선호

최근 시세보다 30% 낮은 가격에 직거래돼 화제를 모은 서울 송파구 가락동 헬리오시티.

최근 송파구 헬리오시티 전용면적 59㎡가 14억6000만원에 직거래돼 화제가 됐다. 지난달 28일 매매된 같은 면적 20억900만원보다 30%나 낮은 가격이기 때문이다. 주변 부동산중개업소와 당국에선 이 거래를 ‘증여성’ 가족 간 거래로 보고 있다. 잠실 A공인중개업소 관계자는 “집값이 뛰면서 가족끼리 아파트를 사고파는 경우가 늘고 있다”며 “환경에 따라 증여보다 유리한 것으로 안다”고 밝혔다.

주택 증여 건수가 3년 새 반 토막 났다. 아파트 가격이 급등하면서 증여세 부담이 커지자 부모와 자식 사이 자산 이전 수단으로 ‘증여’ 대신 ‘양도’를 택하는 사례가 늘어나고 있는 것으로 풀이된다. 이에 따라 정부의 증여세 수입도 최근 수년 새 큰 폭의 감소세를 보이고 있다.

1일 국세청에 따르면 지난해 증여세 수입은 총 5조6500억원으로 전년 대비 7.2% 감소했다. 기간을 넓혀 살펴보면 증여세 수입은 △2021년 8조600억원 △2022년 6조9800억원 △2023년 6조900억원 △2024년 5조6500억원으로 지속적으로 감소하는 추세다. 최근 3년 사이 약 30% 줄었다.

증여세 수입이 줄어드는 건 증여 건수가 줄고 있기 때문이다. 지난해 전국 아파트 증여 건수는 4만1098건으로 3년 새 47.6% 줄었다. 이런 추세는 아파트 가격이 상승하면서 증여세 부담이 커지자 가족 간 증여를 회피하는 흐름이 반영된 결과로 풀이된다.

대신 앞서 헬리오시티 거래처럼 가족 간 직거래가 늘고 있는 추세다. 상속세 및 증여세법에서 가족 간 부동산 거래는 실거래가 대비 30%(최대 3억원 한도) 낮은 가격에 팔아도 정상 거래로 인정되는 점을 활용하고 있다.

예컨대 시가 20억원짜리 아파트를 자식에게 증여할 경우 증여세는 약 6억원, 취득세는 약 8000만원이 부과된다. 세 부담이 7억원에 육박하는 것이다. 하지만 가족 간 직거래로 시세보다 3억원 낮은 17억원에 전세 12억원(전세가율 60%)을 끼고 자녀에게 양도할 경우 자녀 입장에선 5억원만 지불하면 돼 부담을 크게 덜게 된다.

게다가 국가에 귀속되는 증여세와 달리 부모에게 넘어간 매매대금은 향후 상속받을 수 있고, 5억원은 상속 시 전액 공제 가능하다. 여기에 부모가 1가구·1주택, 장기보유 등 요건을 갖출 경우 각종 공제 혜택까지 받을 수 있어 양도세 부담도 덜게 된다.

집값이 오를수록 증여세 부담은 커지는 반면, 양도 시엔 상대적으로 절세폭이 커지게 되는 구조다.

부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이에 따르면 지난해 서울 아파트 평균 매매 가격은 3.3㎡당 3861만3000원으로 전년 대비 6.9% 올랐다. 직전 최고점인 2021년(3885만5000원)의 99.4% 수준으로 집값이 연일 신고가를 경신하던 문재인 정부 시절 수준을 회복했다.

실제 아파트 가격 상승세가 가팔랐던 지난해 하반기 전국 아파트 매매 거래 중 직거래 건수는 2만796건으로 전년 같은 기간 대비 1898건 늘었다. 아파트 직거래는 최근 유행하는 당근마켓 등 앱을 통한 거래도 일부 있지만 상당수는 가족 등 특수관계인 간 거래인 것으로 정부는 보고 있다.

집값이 급등했던 문재인 정부 당시에도 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지면서 한때 부동산 증여가 급증했다. 하지만 이번 아파트값 상승 국면에선 증여가 감소하는 것이 차이점이다. 부동산 대출규제와 아파트 거래 상황, 부동산 과세정책 등 여러 측면에서 당시와 큰 차이가 있기 때문이다.

이번 정부 들어와서는 거래와 관련한 규제가 완화되자 부모들이 시간을 두고 증여와 양도 사이에서 어떤 쪽이 유리한지 저울질을 하고 있다는 것이다.

우병탁 신한흔행 프리미어 패스파인더 전문위원은 “가족 간 직거래를 하면 시세보다 낮은 가격에 매매할 수 있어 세금 등을 아끼기 위해 선택하는 경우가 늘고 있다”며 “하지만 상황에 따라 증여가 유리할 수도 있으니 주의해야 한다”고 밝혔다.