'임대차 2법' 개편 군불 때는 정부... 국책기관 "요율 조정, 대상 제한 논의"

국토연구원, 26일 임대차 2법 개편 토론회
"임대료 변동성·분쟁 가능성 키워 개선해야"
폐지·특정 지역에만·당사자 간 자율 적용 등
조기 대선 실시 땐 주요 의제 될 가능성 커

26일 세종 국토연구원에서 열린 '임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회'에서 패널들이 발표하고 있다. 세종=신지후 기자

정부가 '임대차 2법(계약갱신청구권∙전월세상한제)' 개편을 위한 공론화에 본격 착수했다. 국책연구기관 주도로 전문가 토론회를 열고 제도 폐지를 포함한 제도 변경 방향성 논의에 나선 것이다. 조기 대선이 실현될 경우 주요 의제가 될 전망이다.

국토연구원은 26일 세종 본원에서 국토교통부 후원으로 ‘임대차 제도개선을 위한 전문가 토론회’를 열었다. 2020년 도입된 임대차 2법은 전월세 계약을 2+2년으로 4년 보장하고 임대료 상승률을 5% 이내로 제한하는 게 골자다. 임차인이 더 길게, 더 저렴하게 거주할 수 있도록 보호하는 장치지만, 윤석열 정부는 이 법이 되레 전월세 가격을 급등시켰다며 폐지를 거듭 언급해왔다.

임대차 2법의 개편 필요성은 부동산 시장 안팎에서 꾸준히 제기돼 왔다. 법 시행으로 임차인의 거주기간은 소폭 증가(2020년 3.2년→2023년 3.4년)한 반면, 전월세 가격은 짧은 기간에 많이 상승했기 때문이다. 이날 토론에 참여한 송경호 한국조세재정연구원 박사는 “정책 취지상 임대가격이 상승하는 경우 계약갱신청구권 사용률이 높아져야 하지만 분석 결과는 반대였다”며 “오히려 임대가격 변동성과 분쟁 가능성을 높이는 부작용이 있었다”고 지적했다.

국토연구원 역시 폐지를 포함해 현행법을 수정·보완하는 몇 가지 방향을 제시했다. △제도 도입 전으로 복귀(폐지) △주거 안정화가 필요한 특정 지역에만 도입 △계약 시 당사자들 협의로 자율 적용 △상한요율과 정책대상을 바꾸는 방안 등 크게 네 가지다. 박진백 국토연구원 부연구위원은 “기본 개선 방향은 제도의 유연성을 확보하고 임대차 계약 사고 방지를 위해 시장 투명성을 확대해야 한다는 것”이라며 “각 대안마다 장단점이 분명하기 때문에 복합하는 방안도 논의 가능할 것”이라고 말했다.

전문가들은 현행 제도의 경직적 적용이 문제인 만큼 정책 유연성을 높일 필요가 있다고 입을 모았다. 상한요율을 현행 5%에서 10%로 늘리는 방안, 기간 선택권을 늘리는 방안, 저가 주택에만 한정하는 방안 등 다양하다. 문윤상 한국개발연구원(KDI) 박사는 “법 부작용과 관련해선 늘 2021년, 2022년을 중심으로 이야기하는데 2023년과 2024년을 보면 안착돼가는 상황”이라며 “다만 ‘2년간 상한요율 5%’는 너무 경직된 측면이 있어 이를 조정하는 방법을 고민해봐야 한다”고 주장했다. 오지윤 명지대 경제학과 교수도 “일시에 모든 주택을 대상으로 법적용을 한 점은 이례적이지만 폐지보다는 정책 유연성을 확대할 필요가 있다”고 밝혔다.

정부가 임대차 2법 개편 공론화에 나선 건 정치적 상황과 무관치 않다. 윤 대통령 탄핵심판 선고일이 가까워졌고 조기 대선 가능성도 거듭 언급되고 있기 때문이다. 실제 조기 대선이 치러진다면 임대차 제도는 주요 쟁점이 될 수 있다. 더불어민주당 민생연석회의는 이달 발표한 ‘20대 민생의제’에 임차인이 최장 10년까지 거주할 수 있도록 하는 주택임대차보호법 개정안을 포함하기도 했다. 국민의힘의 '폐지 포함 조정'과 민주당의 '강화'로 공약이 갈릴 수 있다는 관측이다.

국토부 관계자는 "이번 토론회를 시작으로 향후 국회, 연구기관, 시민단체 등의 이야기를 들을 예정"이라며 "국민 주거안정을 제고하는 동시에 시장 혼선을 최소화할 수 있는 제도개선 방안을 지속적으로 고민하겠다"고 말했다.

세종= 신지후 기자 hoo@hankookilbo.com