과거 가격 상승세 못 막았던 토허구역 지정, 이번엔 효과 있을까?

서울시가 강남·서초·송파·용산구 소재 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 확대 재지정한 가운데 19일 서울 송파구 롯데월드타워에서 바라본 아파트의 모습. 권도현 기자

24일부터 서울 강남 3구와 용산구 전체 아파트가 토지거래허가구역(토허구역)으로 묶이는 가운데, 과거 잠·삼·대·청(잠실·삼성·대치·청담동)에 대한 토허구역 지정은 매매 거래량은 감소시켰지만 집값 상승세는 멈추지 못한 것으로 나타났다.

이번 토지거래허가제(토허제) 시행 또한 실효를 거두기 어려울 것이라는 예측과 함께, 과거와 달리 토허구역 면적이 크게 넓어진 만큼 이번에는 상승세가 둔화될 가능성도 있다는 전망이 나온다.

23일 신한투자증권 자산관리컨설팅부는 국토교통부 실거래가를 토대로 잠·삼·대·청이 토허구역으로 묶인 2020년 6월 기준으로 직전 2년(2018년 6월~2020년 5월)과 직후 2년(2020년 6월~2022년 5월) 지역 아파트 매매량과 매매가격 상승률을 비교했다.

분석 결과 매매 거래량은 잠·삼·대·청 4개 구역에서 모두 감소했다. 잠실동은 토허제 시행 전 2년간 거래량이 4456건이었으나 시행 후 814건으로 81.7% 감소했다. 청담동은 461건에서 178건으로 61.4%, 대치동은 1343건에서 536건으로 60.1% 줄었다. 삼성동도 596건에서 408건으로 31.5% 감소했다. 같은 기간 서울 지역 전체 매매량도 39.1%로 감소했으나, 4개 구역의 평균 감소율이 71.79%로 더 컸다.

그러나 매매가격의 상승세는 계속됐다. 부동산R114 자료에 따르면 잠실동과 대치동의 경우 토허제 시행 전 2년보다 직후 2년 동안 아파트 매매가격 오름폭이 더 컸던 것으로 나타났다. 잠실동의 경우 시행 전후로 매매가 상승률이 20.79%에서 22.51%로 높아졌고, 대치동도 상승률이 22.66%에서 23.82%로 더 가팔라졌다.

다만 청담동과 삼성동은 상승세가 둔화됐다. 청담동은 24.01%에서 19.79%, 삼성동은 23.7%에서 18.74%로 상승률이 낮아졌다. 속도가 느려졌을 뿐 상승세는 계속돼 아파트 가격은 결국 올랐다. 청담동은 3.3㎡당 5482만원에서 7418만원으로 35.3% 올랐고, 삼성동도 5786만원에서 7663만원으로 32.4% 올랐다.

과거 사례를 볼 때 이번 강남 3구·용산구에 대한 토허구역 지정 역시 실효를 거두기 어려울 것이란 예측이 나온다. 양지영 신한투자증권 자산관리컨설팅부 수석은 “단기적으로는 거래 감소와 함께 가격 조정이 나타날 수 있지만, 중장기적으로는 가격 상승 압력이 다시 높아질 수 있다”고 분석했다. 아파트 공급 축소와 기준금리 추가 인하 가능성 등 가격 상승 요인이 남아있기 때문이다.

다만 과거와 달리 토허구역 면적이 크게 확대됐다는 점은 아파트값 상승세를 둔화시키는 요인이 될 수 있다는 분석도 있다. 양 수석은 “과거 잠·삼·대·청 토허구역에서 매매가 드물게 이뤄지면서도 집값이 떨어지지 않은 이유는, 유사한 특성을 지닌 인근 시세를 따라갔기 때문”이라며 “이번엔 인근까지 함께 토허구역으로 묶이면서 집값 상승세가 둔화될 가능성도 있다”고 말했다.

김지혜 기자 kimg@kyunghyang.com