분양가 상승·공급 부족·물량 감소… 빨간불 켜진 부동산 시장

경기도 아파트 연도별 3.3㎡당 분양가

부동산 시장에 빨간불이 켜졌다. 분양가 상승, 공급 부족, 입주 물량 감소까지 ‘3高(고분양가·고금리·고공사비)’ 악재가 겹치면서 시장의 불확실성이 커지고 있다.

특히 공사비 상승이 분양가 인상의 주요 원인으로 지목된다. 한국건설연구원에 따르면, 공사비 지수는 2020년 이후 꾸준히 상승해 지난해 11월 기준 130.26을 기록했다. 이는 2020년(100) 대비 30% 이상 증가한 수치다.

부동산R114에 따르면, 2024년 서울 아파트의 3.3㎡당 평균 분양가는 4820만 원으로, 2023년(3508만 원) 대비 37.4% 상승했다. 경기도도 △2022년 1575만 원 △2023년 1867만 원 △2024년 1981만 원으로 꾸준히 오르고 있다.

오는 6월부터 30가구 이상 민간 아파트에도 ‘제로에너지 건축물 5등급’ 인증이 의무화되면서 분양가는 더욱 오를 전망이다. 국토교통부는 제로에너지 인증으로 가구당 공사비가 약 130만 원 증가할 것으로 예상했으나, 건설업계에서는 300만 원 이상 증가할 가능성이 크다고 보고 있다.

서울 및 수도권의 입지 한계로 인해 공급 부족도 심화되고 있다. 부동산R114에 따르면, 수도권 연간 일반분양 물량은 2023년 6만8578가구에서 2024년 8만4714가구로 증가했으나 2025년에는 절반 수준(4만7050가구)으로 줄어들 전망이다.

경기도도 상황이 비슷하다. 2024년 5만6495가구에서 2025년에는 2만9718가구로 감소할 것으로 보인다. 지난해 말 정치적 불안정성이 커지면서 건설업체들이 공급 일정을 확정하지 못한 영향이 크다.

입주 물량 감소도 공급 절벽 우려를 키운다. 올해 수도권 입주 예정 물량은 11만4154가구로, 전년 대비 3만9880가구 줄었다. 2026년에는 6만9642가구로 더 줄어들 전망이며, 이는 2014년(7만5563가구) 이후 최저치다.

신규 분양 아파트는 공사부터 입주까지 최소 3~5년이 소요된다. 따라서 현재의 공급 감소는 향후 입주 물량 부족으로 이어질 가능성이 높다. 새 아파트를 선호하는 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 수요자들에게는 청약 경쟁이 더욱 치열해질 것으로 보인다.

그럼에도 불구하고 청약 시장에서는 ‘될놈될(될 곳은 된다)’ 법칙이 적용되는 단지들이 등장하고 있다. 한국부동산원 청약홈에 따르면 지난 2월 분양한 서울 서초구 ‘래미안 원페를라’는 1순위 청약에서 평균 151.6대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡B의 경우 30가구 모집에 9223명이 몰리기도 했다.

경기도에서도 성남시 ‘판교테크노밸리 중흥S-클래스’(1110대 1), 화성시 ‘동탄2신도시 동탄역 대방엘리움 더시그니처’(627대 1) 등 일부 단지는 높은 경쟁률을 기록했다. 이들 단지는 교통이 편리하고, 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 높은 차익이 기대된다는 점에서 인기가 높았다.

이런 가운데, 일신건영은 서울과 가까운 부천 원종지구에 ‘원종 휴먼빌 클라츠’를 4월 선보인다. 서울에서 불과 650m 떨어진 원종지구는 뛰어난 서울 접근성을 바탕으로 새로운 주거 타운으로 떠오르고 있다.

‘원종 휴먼빌 클라츠’는 지하 2층~지상 15층, 4개 동, 전용면적 46㎡59㎡, 총 255가구 규모로 구성된다. 최근 증가하는 12인 가구 수요를 반영해 중소형 타입 위주로 설계됐다. 분양가상한제가 적용돼 합리적인 분양가가 기대되며, 가격 경쟁력을 갖출 것으로 예상된다.

부동산R114에 따르면, 부천시는 최근 10년(2014~2024년)간 가구 대비 분양 물량 비율이 7.1%로, 경기도 내에서 가장 낮은 수준이다. 이는 새 아파트의 희소가치를 높이는 요인으로 작용할 전망이다.

이 외에도 상반기 기대되는 분양가상한제 적용 단지는 △하남 교산지구 A-2블록(1115가구) △평택 브레인시티 공동 10블록(1420가구) △성남 금토지구 1차 대방디에트르 A6블록(199가구) △군포 대야미지구 B1블록(492가구) 등이 있다.

황소영 동아닷컴 기자 fangso@donga.com