꿈틀대는 '마동성'…'오락가락 규제' 풍선효과 우려만 키웠다

마포·성동·강동·동작 등 한강 주변 집값상승 불가피
서울시 "다른 지역들도 예의주시…추가 지정할수도"
전문가 "공급 고민없이 거래 강제, 정부가 시장 교란"

(서울=뉴스1) 임세영 기자 = 오세훈 서울시장이 19일 서울 종로구 정부서울청사에서 주택시장 안정화 방안 브리핑을 하고 있다. 왼쪽부터 김소영 금융위원회 부위원장, 오 시장, 박상우 국토교통부 장관, 김범석 기획재정부 1차관. 2025.3.19/뉴스1 Copyright (C) 뉴스1. All rights reserved. 무단 전재 및 재배포, AI학습 이용 금지. /사진=(서울=뉴스1) 임세영 기자

서울시가 잠삼대청(잠실·삼성·대치·청담) 지역 토지거래허가제(토허제)를 해제한 지 5주 만에 재지정하면서 오히려 규제지역을 확대했다. 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구 전체 아파트를 대상으로 한 것인데, 해당 지역에는 거래량 감소 효과가 있겠지만 마포·성동·강동·동작 등 주변 지역으로 풍선효과가 생길 수 있다는 우려도 나온다.

서울시는 19일 국토교통부 등과 함께 토허제 재지정을 발표했다. 이번에 서울시가 토허제로 묶은 지역은 지난번에 해제한 지역에 비해 오히려 더 넓어졌다. 전에 묶여있던 잠삼대청 지역을 넘어 강남3구와 용산구 아파트를 한 번에 묶었고 현재 정부가 투기과열지구로 지정한 지역과 같다. 투기과열지구 집값이 급등하기 전에 강력하게 규제해 폭등을 사전 차단하겠다는 의지로 읽힌다.

그러나 토허제는 일시적 규제 효과가 있을 뿐 시간이 지나면서 효과가 점차 사라졌다는 평가가 나왔다. 아울러 잠삼대청 지역을 토허제로 묶자, 토허제로 묶이지 않은 주변 지역 아파트 가격이 급등하면서 부작용도 지적된 바 있다. 이에 금리 인하와 내년 공급 급감 등 수도권 집값 상승 요인이 쌓인 지금, 이번 토허제 지정도 오히려 주변 지역의 집값 상승을 불러올 수 있다는 우려가 나온다.

부동산 빅데이터 플랫폼 아실에 따르면 서초구 반포동의 대표 고가 아파트인 래미안 원베일리 전용 59㎡는 2021년 4월 14억원대에도 거래됐다. 그러나 이후 크게 올라 지난해 9월 38억3000만원으로 신고가를 기록하기도 했다. 한 주택업계 관계자는 "반포만 보더라도 토허제 지역이 아니어서 풍선효과로 가장 오른 지역이었다"며 "공급에 대한 고민 없이 거래를 강제하는 정책은 정부가 스스로 주택시장을 교란시키는 것"이라고 평가했다.

이번 토허제 지정구역은 해제 전에 비해 넓어졌지만, 지난달 토허제 해제 이후 집값이 오르던 마포·성동·강동 등은 포함되지 않았다. 이 지역들과 동작 등 한강벨트 주변 지역으로 집값 상승세가 튈 가능성도 배제할 수 없다. 토허제 지역의 거래량은 줄어들 수 있지만 서울 전역의 거래량이 줄고 가격 상승세가 멈출 상황은 아니라는 설명이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "지금 금리 추가 인하 예상이 많이 나오고 올해 입주 물량도 많이 줄며 전세 가격은 오르는데 집값이 오르지 않겠느냐"며 "이제 마포·성동·동작·강동 등 지역에 풍선 효과가 날 수 있다"고 말했다.

서울시도 풍선 효과 우려에 대해 규제지역을 확장해 나갈 수 있다는 뜻을 비쳤다. 오세훈 서울시장은 "특정 지역을 거명하지 않겠지만 다른 지역들도 예의주시하고 있다"며 "풍선효과 때문에 가격 변동성이 생기면 추가로 지정할 수 있다는 점을 다시 한 번 강조하겠다"고 말했다.

정부가 토허제 구역 확대 등을 염두에 두고 있어 풍선효과가 주춤할 수 있다는 분석도 있다. 함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "영등포(여의도)·마포·광진·강동·동작·서대문구 일대 등으로 갭투자 주택 구매가 우회하는 풍선효과의 가능성이 열려있다고 본다"면서도 "다만 이들 지역도 집값 불안 양상에 따라 토허구역 또는 조정대상 지역이나 투기과열지구로 묶일 수 있어 풍선효과의 장기화는 제한적일 수 있다"고 설명했다.

홍재영 기자 hjae0@mt.co.kr 김평화 기자 peace@mt.co.kr 김효정 기자 hyojhyo@mt.co.kr 이용안 기자 king@mt.co.kr