치솟는 건축비, 추가 분담금… 1기 신도시 재건축 입주까지 난제 산적

주민 간 합의 이루기 쉽지 않아
구역별로 사업 속도 차이 날 듯

그래픽=조선디자인랩 정다운

정부는 27일 발표한 1기 신도시 재건축 선도지구에 대해 ‘2027년 착공, 2030년 입주’를 목표로 하고 있다. 그러나 공공 기여와 분담금 등 주민 간 갈등을 빚을 요인이 많아 선도지구 사이에서도 사업 진행 속도가 큰 차이가 날 수 있다. 일각에서는 “추가 분담금을 낼 여력이 있는 부촌(富村)에서나 정부 기대대로 사업이 굴러갈 것”이라고 지적한다.

이날 선도지구로 선정된 3만6000가구는 당장 내년부터 재건축 첫 단추인 특별정비계획 수립에 들어간다. 문제는 아직까지 소유주들이 추가로 내야 할 분담금에 대해선 충분한 논의가 없었다는 점이다. 선도지구 선정 경쟁이 과열되면서 각 단지들은 추가 점수를 받기 위해 공공 기여를 늘리고, 임대주택 비율도 최대한 높게 제출했다. 공공 기여가 많을수록 일반분양 물량이 줄어들어 기존 소유주들이 낼 분담금이 증가할 수밖에 없다. 최근 2~3년 새 건설시장에서 공사비가 급등한 것도 부담이다. 분담금이 치솟으면 선도지구로 선정된 단지라도 주민 간 합의가 이뤄지지 않아 재건축이 지연될 수 있다.

분당의 한 재건축추진위원회 관계자는 “일단 선도지구로 뽑히는 게 중요하다고 생각해 공공기여나 추가 분담금 내용에 대해 잘 모른 채 동의서를 낸 주민이 많다”고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “1기 신도시에서 오래 거주한 주민은 경제 활동 전성기가 지난 경우가 많아 추가 분담금에 대한 저항이 강할 수 있다”고 했다.

여러 단지가 통합해 재건축을 추진하기 때문에 사안별로 단지 주민과, 아파트·상가 조합원 등의 이견이 발생할 수도 있다. 재건축을 통해 얻은 이익이 조합원 1인당 8000만원을 넘으면 초과 금액의 최대 50%를 환수하는 ‘재건축 초과이익 환수제’가 야당 반대로 폐지되지 않고 있는 것도 걸림돌이 될 수 있다. 박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “정부가 용적률 등 각종 인센티브를 제공해 사업성이 개선돼도 최종 단계에서 초과이익 환수제가 변수로 작용할 수 있다”고 했다.