현대엔지니어링이 시공하는 울산KTX역세권개발사업이 본 프로젝트파이낸싱(PF) 전환 3년 3개월 만에 리파이낸싱을 결정했다. 대출금 증액과 함께 공사 기간을 변경했다. 지방 분양시장 침체가 길어진 것을 의식해 사업 계획을 조정한 것으로 풀이된다.
14일 건설업계에 따르면 신일산업개발은 최근 울산KTX역세권개발사업의 PF 조건을 변경하는 약정을 체결했다. 신일산업개발은 이 사업의 시행사다.
기존 PF는 현대커머셜, 더블에스울산케이티엑스, 위튼제일차 등 3개 대주단이 2022년 5월 연 5.5~7%, 1200억원 한도로 대출을 제공했다. 이번 리파이낸싱으로 이를 상환하고 대출 한도를 1400억원으로 200억원 증액했다. 대출 만기도 기존 2026년 5월 11일에서 2027년 11월 11일로 18개월 연장했다.
PF 한도를 증액하면서 기존 삼성증권(한도 400억원) 외에 한국투자증권(200억원), 신영증권(300억원), 메리츠증권(200억원) 등이 공동 주선사로 참여했다. 각 증권사는 유동화회사를 통해 인수한 대출채권을 단기사모사채(ABSBTB) 발행으로 유동화했다. ABSTB의 차환발행이 중단되거나 신일산업개발의 채무불이행 시 유동화증권이나 대출채권을 인수해야 한다.
이번 리파이낸싱의 배경은 울산 분양시장 침체의 장기화에 있다는 게 건설업계의 분석이다. 사업장의 미분양이 우려되자 공사비 회수 난항을 우려한 시행사가 시공사 현대엔지니어링과 공사 기간을 연장하기로 합의한 것이다.
울산KTX역세권개발사업은 울산광역시 울주군 삼남읍 울산역세권개발사업 M5블록 일원에 지하 3층~지상 40층 규모 5개동, 공동주택 436가구와 오피스텔 298호실을 공급한다. 예정된 단지명은 울산KTX역세권힐스테이트다.
신일산업개발과 현대엔지니어링은 2022년 5월 도급계약을 체결했다. 시공사는 PF대출 실행일로부터 45개월 내 공사 완료를 약속하는 책임준공확약을 제공했다. 당초 계획대로라면 2026년 2월까지 지자체로부터 사용승인을 얻어야 했다. 하지만 이번 리파이낸싱으로 준공예정일을 2027년 8월로 연기했고 사업장은 현재까지도 분양과 착공 시점을 알 수 없는 상황이다.
울산은 2022년부터 국내 기준금리 인상으로 공동주택 개발 사업장의 미분양이 늘어나고 있다. 당시 분양을 진행한 힐스테이트문수로센트럴1·2단지는 총 297가구 중 26가구만 청약이 이뤄졌고 현재까지도 잔여 가구를 분양 중인 것으로 알려졌다. 국내 최상위권 주거 브랜드도 울산에서 고전한 셈이다.
건설업계 관계자는 "올해 울산 아파트 청약 미분양을 기록한 사업장이 한 곳 뿐임에도 시장의 우려가 여전하다"며 "시장이 나아지는 확실한 신호가 포착되면 울산KTX역세권힐스테이트 공사에 속도가 붙을 것"이라고 말했다.
김호연 기자
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