인구 감소 지역도 선방 "악재 보기 어려워"

[치솟고 고꾸라지고 혼란의 주택시장②]
부산 소멸위험 11개 자치구 중
평균보다 떨어진 곳 3개 불과
"주택 수요는 가구수로 따져야"

[이데일리 전재욱 기자] 부산시가 광역시도 가운데 유일하게 인구 소멸 단계로 접어들었다는 우려와는 별개로 집값이 오르내린 것으로 집계됐다. 인구 감소는 장기적인 측면에서 부동산 가격에 악재일 수 있기에 거꾸로 된 흐름이다. 주택 매매 가격에 영향을 주는 변수는 여럿이고, 인구가 아니라 가구 수를 봐야 한다는 해석이 뒤따른다.

최근 2년간 부산 아파트값 하락률 (그래픽=이데일리 문승용 기자)

7일 한국고용정보원 이상호 연구위원이 발표한 ‘지방소멸 2024: 광역대도시로 확산하는 소멸위험’ 보고서에 따르면 올해 3월 기준으로 전국 광역시에 달린 구 가운데 소멸위험단계로 진입한 지역은 17개 구로 집계됐다. 지역 20~30대 여성 인구수를 65세 이상 인구수로 나눈 값이 0.5 미만이면 소멸 위험진입 단계로 분류된다. 지역별로는 부산 11개, 대구 3개, 대전 2개, 인천 1개다.

앞으로 인구가 줄 것으로 예상된 이들 지역에 속한 17개 구는 최근 아파트 매매가격이 대체로 시장 평균보다 선방했다. KB부동산 시세를 보면, 지난달까지 최근 2년 동안 전국 모든 지역에서 아파트 값이 하락하는 흐름에서 17개 구도 하락을 피하지 못했다. 그러나 이들 구가 속한 광역시보다 아파트 평균 매매 가격이 더 하락한 곳은 5개에 불과했다. 나머지 12개 구는 지역 평균보다 아파트값이 덜 하락했다는 의미다.

광역시 가운데 처음으로 인구 소멸이 우려된 부산시를 떼어 놓고 보면, 집값이 개의치 않고 오르내리는 모습이다. 부산의 인구소멸위험단계 11개 구 가운데 부산 평균 아파트값 하락률(-12.3%)보다 더 빠진 지역은 해운대(-17.7%), 남(-13.6%), 동(-13.5) 등 3개 구에 불과했다.

반면에 인구가 늘 것으로 예상된 세종은 같은 기간 아파트값 하락폭이 컸다. 세종의 인구소멸지수는 1.1로 전국 평균(0.6)을 넘고, 유일하게 지수 값 1을 웃돌았다. 그럼에도, 최근 2년 동안 아파트 값은 15.3% 하락했다. 부산보다 집값 하락폭이 더 큰 것이다.

인구 증감과 아파트 매매 가격은 장기적으로 비례한다는 데에 전문가 의견이 모이는 점에 비춰 거꾸로 된 흐름으로 보인다. 인구는 부동산 시장을 지탱하는 수요를 형성하기 때문이다.

다만 주택 수요는 인구수가 아니라 가구 수에 좌우되는 점이 변수로 꼽힌다. 전국 총가구는 2020년 2073만 가구에서 2039년 2386만 가구까지 증가해 최대를 기록할 것으로 전망된다. 같은 기간 가구당 구성원 수는 2.37명에서 1.97명으로 감소할 것으로 예상되기 때문이다. 지금보다 주택이 더 필요해진다는 의미이고, 적절히 공급이 이뤄지지 않으면 기존 주택의 가격이 하방 경직성을 띨 수 있다. 아울러 시차가 반영된 것으로 보인다. 인구 소멸 위험은 예측치라서 단기적인 가격 흐름에 미치는 영향을 빗겨간다는 것이다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “인구는 자연 감소와 인위적 유출을 구분해서 봐야 하고, 전자는 악재이지만 후자는 무조건 악재로 보기 어렵다”며 “부산은 후자에 해당하는 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “마찬가지로 후자에 해당하는 서울은 최근 수년째 인구가 감소하고 있지만 주택 가격이 상승해온 것을 보면 알 수 있다”며 “거주 선호 지역으로 분류되는 부산도 서울과 유사한 흐름으로 보인다”고 했다.

전재욱 (imfew@edaily.co.kr)