[S리포트] 1기 신도시 재건축 2030년 입주 '희망고문'

['1기 신도시' 기대와 우려①] 공사비 폭등에 추가분담금 폭탄 우려

[편집자주] 지난달 정부가 1기 신도시 재건축 규제 완화 혜택을 처음으로 적용하는 선도지구와 선정 규모·기준을 확정했다. 재건축 이후 부동산 가치 상승에 대한 기대로 1기 신도시 주민들의 반응이 뜨겁다. 다만 전문가들의 전망은 다소 엇갈린다. 정비사업(재개발·재건축) 행정 절차에 따라 3년 후인 2027년 착공까지 물리적인 시간이 필요하기 때문이다. 무엇보다 지속해서 상승하는 공사비로 조합원 추가분담금 규모가 사업의 어려움으로 작용할 것이라는 우려가 제기된다.

국토교통부가 발표한 '1기 신도시 정비 선도지구 선정계획'에 따르면 정부는 올해 총 2만 6000가구 이상 규모의 정비 선도지구를 지정할 예정이다. 지역별 물량은 분당 8000가구, 일산 6000가구, 평촌 4000가구, 중동 4000가구, 산본 4000가구 규모다. 이는 도시별 전체 정비대상 주택의 10~15% 수준이다./그래픽=강지호 기자

국토교통부는 1기 신도시 선도지구로 올해 총 2만6000가구를 지정할 예정이다. 추후 신도시별 선도지구를 1~2곳 추가 지정할 가능성도 열어뒀다. 예컨대 분당의 경우 기준 물량인 8000가구에 최대 50%(4000가구)를 추가할 수 있다. 지역별로 분당(8000가구) 일산(6000가구) 평촌·중동·산본(4000가구) 규모다. 도시별 정비 대상 주택의 10~15% 수준이다.

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선도지구, 주민 동의율 중심 평가… "객관성 위한 조치"

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선도지구 지정 시 관계기관 협의를 거쳐 마련한 '표준 평가기준'이 활용된다. 표준 평가기준은 주민 동의율에 가장 많은 배점을 부여한다. 가구당 주차대수, 통합정비 참여 주택단지 수와 가구 수 등 정량평가를 중심으로 구성됐다. 박상우 국토부 장관은 "지역별 여건 등을 고려해 지자체가 필요하다고 인정한 경우 개발 구상안을 접수 받아 정성평가할 수 있도록 했다"고 말했다.

첫 선도지구는 사업·주택 유형과 관계없이 단일 기준을 적용해 가장 높은 점수를 받은 곳으로 정해진다. 각 배점을 보면 주민동의율이 60점으로 가장 높다. 정주환경 개선의 시급성(10점) 도시기능 활성화 필요성(10점) 정비사업 파급효과(10점) 사업의 실현 가능성(5점) 등이 뒤를 잇는다.

1기 신도시는 분당·일산·평촌·중동·산본 등 5곳으로 총 29만2000가구다. 일부 단지는 재건축 연한이 지났고 대부분 2026년에 도래한다. 현재 용적률은 ▲분당 184% ▲일산 169% ▲평촌 204% ▲산본 205% ▲중동 226%다./사진=뉴시스

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전세시장 안정, 원활한 사업 추진… '두 마리 토끼' 잡는다

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1기 신도시는 주택 약 30만가구가 단기간에 입주, 향후 정비 시기가 일시에 도래함으로써 시장 혼란의 우려가 제기된다. 이를 방지하기 위해 체계적인 계획 수립을 통해 정비사업 착공시 우려되는 전세시장 불안을 차단해야 한다.

우선 전세 동향과 주택 수급 동향을 모니터링해 필요시 신규 공급을 확대한다. 최근 3년 간 1기 신도시와 연접한 지역의 인·허가 물량은 27만4000가구, 착공 물량은 24만3000가구다. 3기 신도시를 비롯한 신규 택지사업을 차질 없이 추진하는 한편 권역별 주택 수급 상황에 따라 신규 개발사업을 통해 이주 수요를 분산한다.

원활한 이주를 지원하기 위한 이주대책도 마련됐다. 전세시장 불안이 나타나는 경우 연도별 정비 물량 조정과 인·허가 관리, 이주 시기 분산 등을 통해 안정화 방안을 시행한다.

각 지자체는 세부 공모 지침을 확정·공고하기 위한 절차에 나섰다. 경기 성남시는 '분당신도시 선도지구 민관합동 TF(태스크포스)'를 조직, 지난달 첫 회의를 통해 선도지구 평가 항목의 배점과 세부 평가기준을 논의했다. 일산특례시는 국토부와 1기 신도시 지자체장 간담회에 참석해 일산 내 선도지구 3~4곳가량을 선정할 것으로 내다봤다.

정부는 오는 9월 선도지구 선정 제안서를 받고 10월 평가를 거쳐 11월에 최종 선도지구를 선정한다. 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획·관리처분계획 수립 등을 거쳐 2027년 착공과 2030년 입주를 목표로 사업이 추진된다.

선도지구란 각 1기 신도시의 향후 재건축 방향을 보여주는 일종의 시범단지다. 1기 신도시의 특성상 대단지가 몰려 있어 전체적인 정비사업 완료까지 장시간이 소요될 것으로 보여 앞으로 가치 상승이 예상된다./사진=뉴시스

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추가분담금 쟁점… '부촌'부터 진행되나

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전문가들 사이에선 1기 신도시 재건축이 생각만큼 물 흐르듯 진행되진 않을 것이라는 의견도 나온다. 정부가 정밀안전진단 면제와 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적 비율) 확대 등을 인센티브로 내세웠으나 조합 설립부터 사업시행계획, 관리처분계획 등 수많은 단계를 거쳐야 하기 때문.

수년간 지속된 공사비 폭등에 따른 추가분담금도 문제다. 서울 강동구 둔촌주공(새 단지명 '올림픽파크 포레온') 재건축은 용적률 80%인 저층 아파트를 273%로 재건축한 과정에 공사비 갈등을 겪었다. 1기 신도시는 이미 용적률이 200% 수준이다. 공사비 문제를 놓고 소유주와 시공사가 2027년에 착공에 이르기가 쉽지 않을 것이라는 전망이다.

김인만 김인만경제연구소 소장은 "추가분담금이 예상보다 많을 수 있다"면서 "착공까지 10년 이상 소요된 과거 정비사업 사례도 고려할 때 빠른 속도보다 백년대계를 위한 노후계획도시 재건축을 수립해야 한다"고 말했다.

백새롬 부동산R114 책임연구원은 "부동산·건설경기 악화와 공사비 증가로 사업성을 장담하기가 어렵기에 단지에 따라 사업 속도가 다를 것"이라며 "조합원의 동의 여부 또한 사업 순항의 관건이 될 전망"이라고 설명했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr