용산 한강맨션 재초환부담금 5500만원 '뚝'…내달부터 재건축 속도낸다

신탁보수 등 비용 인정 확대로 '재초환' 완화…최대 92% 뚝
"서울 경감돼도 워낙 부담금 높아…당장 사업개시 어려워"

서울 동대문구 한 주택재건축현장 모습. 2023.3.14/뉴스1 ⓒ News1 송원영 기자

(서울=뉴스1) 황보준엽 기자 = 재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법) 개정안이 다음달 27일부터 시행된다.

이에 따라 재초환 개정 전 부담금 예정액으로 1인당 1억1000만원을 통보받은 한 단지는 장기보유 등 모든 감경 기준을 충족하면 840만원 정도로 부담금이 92%가량 줄게 된다.

다만 지방과는 달리 서울의 경우 워낙 부담금이 높아 경감이 되더라도 사업을 앞당기는 등의 큰 효과는 내기 어렵다는 의견도 나온다.

국토교통부는 재건축초과이익 환수에 관한 법률 개정에 따라, 법률에서 위임한 사항을 규정한 시행령·시행규칙을 2일부터 29일까지 입법예고한다고 1일 밝혔다.

국회는 지난해 부담금을 부과하는 초과이익의 기준을 기존 3000만원에서 8000만원으로 높이고, 부과 구간을 2000만원에서 5000만원으로 올리는 재건축초과이익 환수에 관한 법률을 통과시켰다.

여기에 더해 1주택 장기보유자 등 실수요자를 위한 혜택도 신설됐다. 1주택자로서 20년 이상 장기보유자에 대해서는 최대 70%의 부담금을 감면해 준다. 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%, 9년 이상은 40%, 8년 이상은 40%, 7년 이상은 20%, 6년 이상은 10%를 감면한다.

부담금 산정일의 개시 시점은 추진위원회 구성 승인에서 조합 설립인가 시점으로 늦췄다.

이번 하위법령에는 1.10대책 당시 발표한 초과이익에서 차감하는 개발비용 인정범위 확대에 대한 내용도 포함됐다.

공공임대주택의 부속토지를 공공기여하는 경우 공시지가가 아닌 감정평가액에 상당하는 금액을 비용으로 인정토록 개선해 재건축부담금 산정에 영향을 미치는 개발비용의 인정 범위를 현실화했다.

이외에도 신탁방식이나 공공이 시행하는 재건축사업에 대해서도 신탁보수나 공공에 부담하는 수수료 등이 비용으로 인정받을 수 있도록 개선했다. 국토부는 개발비용 인정범위 확대가 부담금 인하뿐만이 아니라 부가적인 효과도 있다고 설명한다.

국토부 관계자는 "신탁방식의 재건축으로 사업기간이 줄어들면 이자비용이 경감되는 등 그런 부분의 이점이 훨씬 크다"고 말했다.

다만 부담금 인하 효과는 지방이나 저가 단지에 더 크고, 서울 핵심지는 상당 부분 경감된다고 해도 절대적인 금액이 높아 여전히 사업 추진은 쉽지 않은 상태다.

앞서 국토부는 재초환 개정 당시 전국에 재건축 부담금 예정액이 통보된 111개 단지 가운데 40%가량인 44곳은 부담금이 면제될 것으로 봤다. 서울은 면제 대상이 40개 단지 중 7곳에 그치지만, 지방은 44개 단지 중 절반이 넘는 25곳에서 재건축 부담금이 부과되지 않을 전망이다.

실제로 서울 용산구 한강맨션은 1인당 부담금이 기존 7억7700만원에서 7억2200만원으로 5500만원 줄어들 것으로 추산된다.

부담금 예상액이 1인당 4억6300만원이었던 성동구 장미아파트는 4억800만원으로 상당부분 감액이 되지만 여전히 금액대 자체는 높은 편이다.

반면 1인당 1억1000만원의 부담금을 부과받은 한 단지는 5500만원으로 부담금이 줄어든다.

여기에 시행령 개정안에서 확대된 개발비용 인정범위을 적용하면 신탁비용 반영 시에는 4400만원으로, 신탁보수와 공공임대 비용을 공시가가 아닌 감정가로 인정하면 2800만원으로 감소한다.

1세대1주택 장기보유자라면 부담금이 더 줄어들 여지가 있다. 6년 보유자는 2520만원으로, 20년을 보유했다면 840만원으로 최종 부담금이 부과된다. 법률 개정 전과 비교하면 92%가량 부담금이 줄어드는 것이다.

송승현 도시와경제 대표는 "사실 재초환이 완화된다고 해도 서울의 경우 당장 사업을 진행하기에는 부담금이 부담스러운 수준"이라며 "반면 지방은 그만큼 수익성이 안 나온다는 뜻이다. 재초환은 완화도 완화지만, 폐지가 적절하다고 본다"고 했다.

wns8308@news1.kr