상가 분양 침체인데, 내주 입찰 ‘개포 자이 스퀘어’… “성패 여부는 분양가와 금리”

대단지 아파트 ·주변 일대 상권 無 ‘호재’
고분양가·고금리... ‘임차 수요’ 따라올까

입주 중단으로 떠들썩했던 서울 개포동 개포자이프레지던스 아파트 단지 내 상가가 내주 주인을 맞는다. 3000가구가 넘는 대단지를 품고 있어 수요층이 두텁다는 장점이 있지만, 고분양가에 고금리 여파가 지속되고 있어 성패 여부가 주목된다.

25일 부동산업계에 따르면 개포자이 스퀘어가 오는 28일 공개 입찰을 실시한다. 개포자이 스퀘어는 지하3층~지상4층 총 102실로 구성됐다. 지하 1층 12개 호실, 지상 1층 13개 호실 등 총 25개 호실에 대한 일반 분양만 남아 있는 상태다. 입찰 예정가는 위치와 층에 따라 가격이 다르지만 유동인구가 가장 많은 1층의 경우, 전용 평당 5300만~5800만원(전용 14.55평=약 17억원)으로 책정될 예정이다.

업계에서는 일대에 대단지 신축 아파트가 추가로 들어설 예정이라는 점과 개포지구 주변에 그동안 이렇다 할 상권이 없었다는 점에서 수익률을 안정적으로 확보할 것이라는 의견이 나온다. 이른바 대단지 아파트가 둘러싸고 있는 ‘항아리 상권’으로 인근의 개포 5~8단지 소비인구가 유입된다면 좋은 성적을 거둘 것으로 기대하고 있다. 여기에 병원, 학원, 프랜차이즈 등이 이미 임대를 완료했고 나머지 일부 일반분양 물건만 입찰을 진행한다는 점도 유리한 조건으로 보고 있다.

반면 분양가가 여전히 높다는 점과 고금리 기조가 지속되고 있다는 점에서 ‘공실 리스크’를 배제할 수 없다는 의견도 나온다. ‘온라인 장보기’가 일상이 된 데다, 주변 인근 대단지에도 소규모라 하더라도 이미 필요한 상권이 형성돼 있고, 개포 주공 5·6·7단지의 경우엔 ‘재래시장 상권’ 이용자가 많다는 점에서다.

고준석 제이에듀투자자문 대표는 “주변에 대형마트나 백화점이 없다는 것은 호재일 수 있지만, 전체적으로 온라인 쇼핑이 증가하면서 동네 아파트 상가에서 소비하는 비중 자체가 확연히 줄어들고 있다”면서 “100% 분양이 다 될지는 지켜봐야 할 것”이라고 했다. 이어 “근처에 ‘대치동 학원가’를 이용하는 수요가 크기 때문에 상가 내 학원도 쉽지는 않을 것”이라고 덧붙였다.

다만 “어떤 업종을 선택하느냐에 따라 성패 여부도 갈릴 것”이라며 “분양가도 지상 1층이라고 무조건 높게 잡기보다는 업종에 따라 달리 책정하는 방식으로 바뀌어야 한다고 본다”고 했다.

분양가가 비싸다는 분석도 나온다. 오는 하반기 분양하는 서초 원베일리 상가의 입찰 예정가(지상 1층 전용 평당 8000만~1억1000만원)과 비교하면 상대적으로 저렴하다는 평가도 있지만, 주거지라는 한계 때문에 확장성이 떨어진다는 평가다.

송승현 도시와경제 대표는 “임차 수요가 한정적으로 들어올 수밖에 없는 상권으로, 분양가가 저렴하다고 보기 어렵다”면서 “통상 ‘정주 수요’도 중요하지만 추가적으로 수익률을 올리려는 상가들이 외부 수요도 일정 부분 들어와줘야 한다”고 말했다. 그러면서 “반포 같은 경우는 주변 백화점 등과의 접근성 등 연계성이 있어서 유동인구가 넘어올 가능성이 있지만, 개포 자이 일대는 상업지역으로 봤을 때는 고립됐다는 느낌”이라고 덧붙였다.

일례로 주거 시설이 집중됐던 위례 신도시 아파트 단지 내 상가도 3~4년간 공실 리스크가 계속된 바 있다. 이에 1년간 무료 임대를 주는 형태도 빈번했다. 1만 가구 대단지인 헬리오시티도 준공 5년째인 지금까지 상가 보류지 잔여분 4곳을 매각하지 못한 상태다. 올해 낸 매각 공고만 4번째다.

설사 입지가 상급지라 하더라도 상업용 부동산은 대출 의존도가 높다는 점에서 고금리가 결국 발목을 잡을 것이라는 분석이다. 상가는 주택 대비 대출규제의 영향을 덜 받지만, 금리가 높아지면 이자가 늘어나면서 그만큼 수익률이 떨어진다. 국토교통부 실거래가에 따르면 지난해 4분기 수도권 상업·업무용 부동산 거래건수는 전년 동기(1만3746건)에 비해 55%가량 감소한 6072건을 기록했다.