은마 분양가 3.3㎡당 7700만원?…"분상제 깜빡했네"

서울 강남구 대치동 은마아마트의 모습. /사진=김휘선 기자 hwijpg@

서울 강남구 대치동 재건축 대어인 은마아파트가 예상 일반분양가를 3.3㎡당 7700만원으로 계산했으나, 분양가상한제 적용을 받는 단지여서 현실화될 가능성이 낮다는 분석이 나온다. 물가 상승률을 감안해도 분상제는 통상 주변 시세의 70~80% 수준에서 분양가격을 정한다는 점을 고려하면, 3.3㎡당 5000만원대에 결정될 가능성이 높다는 게 업계의 시각이다.

━

은마, 주변 시세 대비 70~80% 공급 취지 '분상제' 적용…"3.3㎡당 5000만원대 가능성"

━

21일 정비업계에 따르면 은마아파트는 최근 정비계획 고시를 통해 일반분양가 추정액을 3.3㎡당 7700만원으로 정했다. 서울 재건축 단지 중 최고가로 기록된 래미안 원베일리의 일반분양가 3.3㎡당 5668만원보다 2000만원 이상 높다.

하지만 업계에선 은마는 분양가상한제를 적용받아 일반분양가가 3.3㎡당 7700만원에 결정될 가능성은 낮다고 본다. 래미안 원베일리의 경우 2021년 서초구 분양가심의위원회에서 토지비 4200만원에 건축비 1468만원으로 정해졌는데, 당시 국토교통부가 공시지가를 큰 폭으로 끌려 올린 영향을 받았다. 이처럼 큰 폭의 변동 요인이 없다면 3.3㎡ 당 5000만원대로 정해질 가능성이 높다는 것이다.

한 정비업계 관계자는 "서울 대부분이 분상제를 적용 받지 않아 3.3㎡당 7000만~8000만원을 부른다면, 분상제 적용 지역은 이보다 낮은 5000만원대가 될 가능성이 높다"며 "분상제 취지 자체가 주변 시세 대비 70~80% 수준에서 분양가를 책정해 무주택 서민의 청약 기회를 확대하는 것이기 때문"이라고 말했다.

가장 최근 분양한 강동구 둔촌동 둔촌주공(올림픽파크 포레온)의 경우 분양가는 3.3㎡당 3829만원으로, 전용 84㎡ 기준 12억3600만~13억2040만원이다. 인근 대단지인 송파구 헬리오시티 전용 84㎡ 최저 호가가 현재 16억5000만원이라는 점을 감안하면, 둔촌주공 분양가가 최대 33% 저렴하다.

━

오르는 물가에 '50층' 초고층 계획까지…"공사비 최소 900만원 이상 봐야"

━

분양가는 통제받는 반면 물가는 더 올라 공사비 부담은 커질 전망이다. 현재 강남권 정비사업 공사비는 700만원을 훌쩍 넘겼다. 한남2구역 재개발 공사비는 현재 3.3㎡당 770만원, 서초구 방배 신동아파트 재건축은 3.3·당 732만원이다. 게다가 은마는 50층 이상 초고층으로 건축하는 방향을 추진 중이어서 공사비가 더 늘어날 가능성이 높다. 한 건설업계 관계자는 "50층 이상일 경우 초고층 건물로 분류되며 공사비도 크게 뛴다"며 "초고층 건물이라도 공사비는 설계에 따라 천차만별이지만 물가상승률을 감안하면 최소 3.3㎡당 900만원 이상은 돼야 할 것"이라고 했다.

추정분담금 계산 자체가 추정치다 보니 조합원들이 사업성을 제대로 판단하는 데 오히려 어려움을 줄 수 있다는 지적도 나온다. 도시정비법에 따라 정비계획에는 토지 등 소유자별 분담금 추산액과 산출근거를 포함해야 한다. 정비업계 관계자는 "정비계획 단계는 아직 사업 초기여서 공사비는 줄이고 일반분양 수익은 올려 재건축의 사업성을 나타내는 지표인 추정 비례율을 100% 이상으로 일부러 맞추는 경우도 많다"며 "실제 공사비와 분양가 등이 정해지는 관리처분 단계에서 조합원 분담금이 크게 오르는 사례가 이 때문"이라고 했다.

방윤영 기자 byy@mt.co.kr

<저작권자 ⓒ '돈이 보이는 리얼타임 뉴스' 머니투데이, 무단전재 및 재배포 금지>