내년 서울서 4.8만가구 입주, 평년比 30%↓... 2026부터 급감, 전세난 대비해야

2014~2023년 연 평균 서울 공동주택 7만가구 입주
2026년부터 입주 물량 급감… 전세가 상승 전망

내년 서울에서 임대를 포함한 공동주택 4만8000여가구가 입주할 예정인 가운데 서울 아파트 전세‧매매 시장에 어떤 영향을 미칠지 관심이 집중되고 있다.

그래픽=정서희

한국부동산원(부동산원)과 부동산R114에 따르면 내년 서울 공동주택 입주 예정 물량은 4만8184가구로 집계됐다.

부동산원과 부동산R114는 입주가 예정된 30가구 이상 공동주택과 청년주택을 비롯한 임대주택 물량을 모두 더해 통계를 작성했다고 밝혔다. 이 공동주택 물량에는 아파트뿐 아니라 도시형 생활주택, 빌라 등 비아파트 물량도 모두 포함돼 있다.

조선비즈가 2014년부터 2023년까지 최근 10년간 국토교통부 통계누리의 서울 주택건설 준공 물량을 분석한 결과 연 평균 7만가구가 준공 후 새 주인을 찾았다. 내년 입주 물량(4만8184가구)을 연 평균 준공 물량과 비교하면 2만1867가구(약 31%) 부족한 셈이다.

다만 내년은 올해(2만8664가구)보다 서울에 1만9520가구(약 68%) 많은 입주 물량이 대기 중이기 때문에 일각에서 우려하는 전세난 등이 일어날 가능성은 크지 않을 것으로 보인다.

그래픽=정서희

하지만 오는 2026년부터 서울 입주 물량이 크게 감소할 것으로 예상되면서 신축 아파트 전세 품귀 현상 심화로 전세가격 상승이 본격화할 수 있다는 전망이 나온다.

실제 최근 10년간 서울 아파트 준공 물량 증감에 따라 매매가 대비 전세가 비율을 의미하는 ‘전세가율’은 반비례하는 움직임을 보였다.

KB부동산 데이터허브 통계에 따르면 2014년 서울 아파트 3만9325가구가 준공 승인을 받았을 때 서울 아파트 전세가율은 65.7%를 기록했다. 준공 물량이 2015년 2만2573가구, 2016년 3만3566가구, 2017년 2만9833가구로 실적이 많지 않을 때 전세가율은 반대로 2015년 73.42%, 2016년 73.23%, 2017년 70%로 높은 수준을 유지했다.

반면 2018~2019년 서울 아파트 준공 물량이 4만가구를 넘어서고 2020년 5만6784가구를 찍는 동안 전세가율은 50%대로 떨어진 채로 하락세를 보였다. 이후 준공 물량이 줄면서 전세가율도 다시 소폭 상승하는 움직임이 나타나고 있다.

연간 서울 아파트 준공 물량과 전세가율 추이 그래프. /KB부동산 제공

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “내년 입주 물량이 4만8000여가구라고 해도 청년주택같은 정책 관련 입주 물량은 부동산 시장에 미치는 영향이 제한적”이라면서도 “다행히 내년에는 서울에 동대문구 ‘이문 아이파크’, 서초구 ‘메이플 자이’, 동대문구 ‘래미안 라그란데’, 송파구 ‘잠실 래미안 아이파크’ 등 대단지 입주가 대기하고 있기 때문에 전세대란 등 전세 시장에 큰 충격을 주지는 않을 것”이라고 분석했다.

부동산업계 관계자는 “서울 입주 물량이 2026년부터 급격하게 줄어들 전망”이라며 “최근 정부의 대출 규제 강화로 가뜩이나 부족한 전세 물량이 더 감소했는데 앞으로 입주 물량도 줄어들면 전세‧월세 가격이 오를 수밖에 없고, 매매 가격도 따라서 상승할 것”이라고 말했다.

그동안 전세사기 이슈로 천덕꾸러기 취급을 받았던 서울 빌라 전세‧매매 시장이 2026년 이후 아파트 입주 물량 급감 여파로 다시 살아날 것이라는 의견도 나왔다.

조 연구원은 “정부가 일정 기준을 충족한 빌라를 보유할 경우 청약 시장에서 무주택 자격을 유지시켜주겠다는 정책을 발표하면서 최근 빌라 공급이 다시 늘고 있다”며 “또 한국토지주택공사에서 매입임대주택으로 활용하기 위해 빌라를 대거 매입하겠다고 했기 때문에 전세 사기 여파로 한동안 침체기를 걸었던 빌라의 전세‧매매가 상승이 예상된다”고 말했다.

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