국토연 “집값 상승기 양도세 강화하면 가격 더 오른다”

양도세 강화, 매도 유인 줄이며 매매가 더 높여
취득세 강화는 수요 감소로 가격 상승 억제 효과

서울 시내 아파트 단지의 모습. 조태형 기자

주택 가격 상승기에 양도소득세 강화가 집값 안정을 더 어렵게 한다는 연구 결과가 나왔다. 매수자의 기대수익을 낮춰 수요를 줄이기보다는 매도자의 매도 유인을 줄여 공급을 줄이는 효과가 크다는 것이다. 반면 취득세율 강화는 정부가 목표한 대로 매매가격 상승 속도를 줄이는 효과가 있는 것으로 나타났다.

13일 국토연구원의 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’ 보고서를 보면 아파트 매매가격 변동률은 다주택자의 양도세율이 1% 증가했을 때 0.206% 증가하고, 취득세율이 1% 오르면 0.341% 줄어드는 것으로 나타났다.

조사 대상은 2018년 1월부터 2022년 12월까지 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료였다.

보고서는 정부가 주택가격이 오르는 시기에 다주택자의 양도세율을 높이는 경향이 있지만 실제 아파트 매매가격 안정 효과는 기대하기 어려웠다고 분석했다.

구체적으로 주택가격 상승 전반기에는 수요와 공급이 모두 증가하면서 가격과 거래량이 함께 상승하지만 가격 상승 후반기에는 가격이 더 오를 것이라는 매수자와 매도자의 기대가 커진다. 이에 추격 매수가 있어도 매도자가 시장에서 매물을 회수해 공급이 줄어들면서 가격은 더 오르고 거래량이 줄어든다. 이때 양도세를 강화하면 매도량은 더 줄고 가격은 더 올라 집값 안정이 더 어려워진다는 것이다.

반면 취득세는 세율이 오를수록 아파트매매가격 변동률이 감소한 데 대해서는 다주택자의 주택 수요가 줄면서 아파트 매매가격의 상승 속도를 낮췄다고 평가했다.

전성제 국토연구원 연구위원은 “양도세 강화는 주택 수요자가 추가 비용으로 인식되는 부분보다는 매도자의 매도 감소 부분이 더 커 정책 목표를 달성하기 어려웠다”면서 “다주택자의 취득세율 인상은 신규주택매수를 억제하는 효과가 있었지만 가구 분리로 회피가 가능한 예도 있었고, 1주택자나 무주택자는 중과 대상이 아니어서 일부 한계가 있었다”고 말했다.

문재인 정부는 2020년 7·10 대책에서 다주택자의 양도세율을 최고 70%, 취득세율은 12%, 종합부동산세율은 6%로 각각 올렸다. 현행 소득세법의 양도세 기본세율 6~45%에서 2년 미만 단기 보유주택에는 70%(2년 미만) 또는 60%(1년 미만)가 부과됐다. 다주택자에게는 기본세율에 30%포인트(3주택 이상) 또는 20%포인트(2주택)를 중과했다.

윤석열 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 시행령 개정으로 한시 배제하고 있다. 현재 시한은 내년 5월까지이다.

유희곤 기자 hulk@kyunghyang.com