“文정부 양도세 강화, 되레 집값 올렸다”... 국토연구원 연구 보니

그래픽=박상훈

문재인 정부 시절 집값을 잡기 위해 시행한 양도소득세 강화 정책이 매물을 감소시켜 오히려 집값을 밀어올렸다는 국책연구기관의 연구 결과가 나왔다.

13일 국토연구원의 ‘부동산시장 정책에 대한 시장 참여자 정책 대응 행태 분석 및 평가방안 연구’에 따르면, 다주택자의 양도세율이 1% 증가하면 아파트 매매가격 변동률은 0.206% 증가하고, 매매거래량은 6.9% 감소하는 것으로 나타났다. 이는 2018년 1월~2022년 12월 수도권 71개 시군구 아파트 매매가격 자료를 분석한 결과다.

지난 2020년 문재인 정부는 7·10 대책을 통해 다주택자 양도소득세율을 최고 75%로 높였다. 현행 소득세법의 양도세 기본세율은 6~45%지만, 2년 미만 단기 보유주택에 대해서는 70%(1년 이상~2년 미만) 또는 60%(1년 미만)를 부과하고, 다주택자에게는 기본세율에 20%포인트(2주택), 또는 30%포인트(3주택 이상)를 더 매겨 중과했다.

연구원은 “다주택자의 양도소득세율이 증가할수록 아파트 매매가격 변동률도 상승하는 것으로 나타나 매매가 안정 효과를 기대하기 어렵다”는 연구 결과를 내놨다. 매물이 감소하는 주택가격 상승 후반기에 양도세를 강화하면 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 상승시켜 집값 안정이라는 정책 목표를 달성하기 어려워진다는 것이다.

연구원은 양도세 강화 정책에 대응해 나타난 시장참여자들의 행태는 매도 자체를 하지 않거나, 세금 부담을 최대한 완화할 수 있는 방향으로 나타났다고 분석했다. 실제로 문재인 정부가 다주택자 양도세를 중과하자 시장 참여자들은 자녀를 분가시키거나 일부에선 위장 이혼까지 감행하며 1가구 1주택자 적용을 받아 세금을 회피했다. 자녀와 같이 살면서도 주택을 구입한 뒤 독립 가구로 분리해 양도세 중과를 회피하고, 주택을 자녀에게 증여해 세율이 훨씬 낮은 증여세만 내는 식이다. 20·30 신혼부부 중에서는 각기 1주택을 구입한 뒤 양도세 감면 요건 확보를 위해 사실혼임에도 혼인 신고를 미루는 사례가 생겼다.

이처럼 양도세 강화가 매도를 더욱 위축시키거나 매도 가격을 더 높이는 행태를 야기해 정책 목표 달성에 실패했다고 연구원은 분석했다. 연구원은 “주택가격 상승기에 수요 억제를 위한 정책을 시행할 때는 수요(매수자) 측면 뿐 아니라 공급(매도자) 측면에 미치는 영향에 대한 고려도 병행돼야 하고, 규제 회피 가능성에 대한 고려도 선행돼야 한다”고 했다.

현재 윤석열 정부는 다주택자에 대한 양도세 중과를 한시 배제하고 있으며, 배제 시한은 내년 5월까지다. ‘여소야대’ 상황 속에서 법 개정 없이 시행령 개정만으로 가능한 양도세 중과 한시 배제라는 임시방편을 쓰고 있다.